EVERBAY Capital向GOLTON RECITMENT董事会发出信函

建议立即对公司赌场房地产进行回租，并使用收益偿还债务并向股东支付特别股息。

注意到Golden Entertainment的股东总回报相对于股票市场指数和游戏行业同行的表现显着不佳。

相信仅房地产销售收益（偿还公司所有融资债务后）的特别股息就可能达到当前股价的150%，股东通过保留赌场业务和酒馆业务的所有权来保留显着的额外价值和上涨空间。

建议在出售公司房地产后，董事会成立一个由独立董事组成的特别委员会，以评估剩余公司的战略选择。

纽约，2025年11月6日/美通社/ --今天，总部位于纽约的另类投资管理公司Everbay Capital LP管理着Golden Entertainment Inc.股东的基金。（纳斯达克：明尼苏达州一家公司（“公司”）自2021年起向公司董事会发出信函，呼吁公司立即对公司赌场房地产进行回租，将所得收益用于偿还债务和特别股息，然后成立独立董事特别委员会，评估剩余公司的战略选择，该公司将由一家赌场运营公司和一家酒馆业务组成。

请在下面找到这封信的全文。

2025年11月6日

Golden Entertainment，Inc.董事会6595南琼斯大道。内华达州拉斯维加斯89118

收件人：Blake L.萨蒂尼安迪·H钱安·D Dozier Mark A.利帕雷利·特伦斯·L赖特

Golden Entertainment，Inc.董事会（“董事会”）成员，明尼苏达州公司（“Golden”或“公司”）：

Everbay Capital LP（“Everbay”、“我们”或“我们”）是一家总部位于纽约的另类投资管理公司，成立于2020年，采用价值导向的方法。 Everbay管理的基金自2021年以来一直是Golden的股东，目前在公司普通股中拥有大量好仓（占基金资产的百分比）。

我们同意管理层关于盈利电话会议的众多声明，即公司的赌场房地产是一种极有价值的资产，并未反映在公司的股价中。 我们相信，公司现在应该采取以下明显的行动，为股东实现该房地产的全部价值，我们保守估计，这将使股东实现至少每股42美元的总价值，即当前股价的210% 1。

背景

我们相信，Golden的管理团队和董事会已在具有吸引力的内华达州南部博彩市场中组建了优质的资产组合。 我们赞扬公司管理层和董事会多年来做出的一系列精明的资本分配决策，包括2017年收购American Casino & Entertainment Properties LLC，2018年从Marnell Gaming LLC收购两处房产，2023年剥离公司的马里兰赌场和分布式游戏部门2，疫情后公司资产负债表的去杠杆化（使Golden成为同行中最好的资产负债表之一），以及近期通过股息和股票回购向股东提供的大量资本回报。

遗憾的是，这些努力创造的基本价值并没有反映在公司的股价上。尽管股市总体强劲，Golden的股东1年和3年总股东回报率（包括股息）分别为（27.1%）和（46.3%）。 例如，罗素2000指数在同一1年和3年期内的回报率分别为10.8%和40.4%。 与此同时，Golden的同行（其他拥有赌场房地产的陆地博彩运营商）的1年和3年平均回报率分别为14.5%和41.1% 3。

建议摘要

幸运的是，有一个简单而明显的解决方案可以为股东带来更好的结果：公司可以轻松地寻求其房地产的售后回租，使用收益偿还其所有融资债务，然后使用剩余收益支付特别股息。 如下所述，根据我们对公司房地产价值的保守估计，由此产生的股东特别股息可能约为每股30美元，占当前股价的150% 4。 除了特别股息外，股东还将保留一家无债务赌场运营公司和酒馆业务（“RemainCo”）的所有权，我们保守估计该公司在公开市场上每股至少价值12美元，意味着额外的60%上涨空间，并且在潜在的出售中价值可能更高。 在特别股息和RemainCo价值之间，我们认为股东可以实现至少42美元的每股总价值，占当前股价的210%。 换句话说，投资者今天以每股约20美元的价格购买该股票，然后获得每股30美元的特别股息，将以每股（10美元）的负成本基础创建一个有价值的RemainCo。 我们估计RemainCo在公开市场上的每股价值为12美元，相当于每股价值创造22美元。 在此类售后回租交易和特别股息之后，董事会应成立独立董事特别委员会（“特别委员会”），以探索RemainCo的战略替代方案。

房地产销售

如您所知，过去十年中，大部分陆地商业博彩行业都分拆或出售了其房地产，从而催生了两个博彩房地产投资信托基金（Vici Properties Inc. (NYSE：VICI）和Gaming & Leisure Properties Inc.（纳斯达克股票代码：GLPI））拥有该行业很大一部分房地产。 我们相信，这些房地产投资信托基金代表了戈尔登房地产积极主动的买家，这两个买家之间的竞争紧张关系将使戈尔登能够在销售过程中实现其房地产的全部和公平价值。 如您所知，这些房地产投资信托基金需要继续以增值的方式购买房地产，以便以有吸引力的利率增加每股运营的调整后资金。 由于他们已经拥有商业土地博彩行业的大部分可用房地产，这些房地产投资信托基金最近愿意以新的方式获得租金收入，包括为他们已经拥有的赌场的资本项目提供融资，为绿地项目提供建设融资，甚至收购非博彩房地产。 我们认为，剩余的大部分商业博彩房地产由运营商拥有，这些运营商不太可能很快出售。 因此，我们认为戈尔登的房地产代表了一种稀缺且令人垂涎的资产，可以在当前环境下快速、轻松地货币化以获得全部价值。

假设该公司的Nevada Casinos 5可以产生1.75亿美元的EBITTAR（对2026年的大致共识预期），并且房地产投资信托基金需要1.7倍的EBITTAR与租金覆盖率，那么该房地产可以以1.03亿美元的年租金进行租回。 按照13.5倍的租金倍数计算，根据先例交易和公司在最新陈述中自己的假设6，Golden的房地产价值将接近14亿美元，远高于整个公司9.31亿美元的企业价值当前股价暗示7。 假设1.87亿美元的税款泄漏8，12亿美元的税后收益可用于（i）偿还公司3.85亿美元的净债务9，以及（ii）向股东支付特别股息8.19亿美元，即每股30.12美元，相当于当前股价的150%。 我们注意到，该公司在最新的陈述中提供了房地产的估值，我们认为该估值过于保守，但仍然大大超过当前股价所暗示的企业价值10。

虽然我们理解“OpCo”商业模式的潜在缺陷，但我们不认为房地产销售的时机应该与RemainCo的销售挂钩。 正如我们上面解释的那样，房地产销售是一项简单的交易，很可能会在明显的买家的情况下迅速执行。 另一方面，出售RemainCo可能是一个更加复杂和耗时的过程。 我们担心，推迟房地产出售以等待将RemainCo货币化的最佳时机可能会剥夺股东上述110%回报的机会。 为了正确的RemainCo货币化事件而推迟房地产销售根本没有逻辑理由。

留欧公司期权

除了特别股息外，股东还将保留无债务RemainCo的所有权，我们估计该公司将产生5000万美元的EBITDA（扣除租金）11。 RemainCo可以在短期内出售，也可以在一段时间内保持上市公司的身份，以股息和股票回购的形式将其大量自由现金流返还给股东。 根据我们上面的说明性估值，仅房地产销售的特别股息就相当于当前股价的150%，即使RemainCo一文不值，也能为股东提供有吸引力的回报。 当然，尽管运营公司业务模式存在缺陷，但产生5000万美元EBITDA的无债务RemainCo几乎不会一文不值。

如果对RemainCo 5000万美元的EBITDA进行适度的5.5倍倍，并为公司的超额土地12（可以保留）增加每股约2美元，RemainCo在公开市场上的价值很容易超过每股12美元，或者在并购市场上的价值远高于每股12美元。 上述特别股息和对RemainCo价值的估计之和将达到每股总价值超过42美元，占当前股价的210%。 我们认为这样的价值实现机会太好了，董事会不能忽视。

售后回租交易和特别股息后，董事会应成立独立董事特别委员会（“特别委员会”），探索RemainCo的战略替代方案。 RemainCo的任何潜在出售都应涉及由特别委员会与适当的外部财务顾问一起运行的完整流程，并应涉及向任何和所有潜在的战略和财务买家推销RemainCo。 如果内部人士寻求收购公司（即“管理层收购”），特别委员会不应给予他们相对于其他潜在收购者的优惠待遇;特别委员会与公司内部人士之间的任何谈判都应保持距离，以使股东能够实现雷曼科的最高和最佳价值。 如果没有对RemainCo提出有吸引力的收购要约，它可能会继续作为一家上市公司，并利用其大量的自由现金流来支付股息和回购股份，使股东能够在出售RemainCo的合适条件之前积累价值。

将RemainCo与另一家公共赌场“OpCo”合并可能会涉及巨大的执行风险，给合并后的公司带来过高的租赁调整杠杆，并将公司股东实现股东价值的时间推迟多年，因此不应被视为可行的选择。 我们相信，特别委员会可以通过实施彻底的战略流程来找到有吸引力的货币化机会，为股东带来更多好处，而没有这些风险。

结论性想法

我们认为这封信中讨论的估值数学在很多方面都是保守的。我们假设存在大量税收泄漏，但没有考虑公司可能拥有的任何税收属性或税收减免策略。 我们假设房地产租金为13.5倍，尽管房地产投资信托基金的交易倍数高于此，因此可能会支付更多费用。 我们假设RemainCo的EBITDA倍数为5.5倍，这可能会被证明相对于其在公开市场的交易情况来说是保守的，并且不包括在后续出售RemainCo时实现控制权溢价的可能性的任何信贷。 我们还使用了大致共识的2026年数字，这些数字已经大幅下降。 因此，我们不会对未来几年可能发生的任何运营好转给予赞扬，这只会增加这一战略的好处。

虽然我们并不是建议每家上市公司都应该仅仅因为它可以实现溢价而出售自己--我们理解董事会应该寻求最大化长期价值--但我们认为，在这种情况下，现状“WholeCo”战略未能在长期的多年内产生有吸引力的股东回报，当公开市场和私人市场价值之间的差距如此之大，并且随着时间的推移似乎只会变得更大时，必须采取行动为股东实现价值。 简而言之，我们相信我们（以及公司股东）已经等待了足够长的时间。 相信公开市场很快就会在股价中正确反映公司的房地产价值是不合理的。 因此，董事会应该采取行动，在目前提供有利条件的并购市场中为股东实现这一价值。

我们一直愿意保持耐心，自2021年以来持续保留公司股票的头寸。 我们同意管理层在财报电话会议上多次表示的评估，即其股价并未反映公司的房地产价值。 事实上，我们认为戈尔登的股价多年来一直被严重低估，目前比以往任何时候都更被低估。 董事会处于令人羡慕的地位，能够影响一项相当简单的交易，这将为股东带来估计110%的收益。 鉴于股东遭受的回报率极低，我们认为现在是董事会采取果断行动的时候了。 我很高兴有机会与董事会或负责本文讨论问题的董事会子集进一步讨论此事。 鉴于迫切需要采取行动，并为了为市场提供透明度，我们也公开了这封信。 我们希望这将鼓励对我们的提案进行更广泛的评估和分析，并使公司能够为其所有股东提供价值。

最好的问候，

弗雷德里克·斯坦德勒Everbay Capital LP

关于Everbay Capital LP

Everbay Capital LP是一家总部位于纽约的以价值为导向的另类投资经理，专注于不良债务，高收益信贷和特殊情况股票。

免责声明

截至本报告发布时，Everbay Capital LP管理的基金在Golden Entertainment的普通股中持有多头头寸。 Everbay Capital可以随时以任何理由或无理由改变其对Golden Entertainment投资头寸的看法，并可以随时改变其任何相关或不相关投资头寸的形式和实质。如果它这样做，它没有义务通知任何人，并且除非法律要求，否则不会这样做。 本新闻稿和随附信件中的所有内容均代表Everbay Capital的意见，仅供讨论和一般参考之用。 Everbay Capital从公开来源获得了此处的所有信息，并且此类信息按“原样”呈现，不提供任何形式的明确或暗示的保证。 所有数据和其他信息的完整性或准确性均不保证，并反映了Everbay Capital迄今为止的观点，所有这些内容都可能在不另行通知的情况下发生更改。

本文件无意成为也不应被解释为Everbay Capital LP或Everbay Capital LP管理的任何基金的营销或招揽工具，也不是投资建议和投资推荐，也不是买入或卖出的要约，也不是任何买入或卖出的要约的招揽任何证券，包括但不限于Everbay Capital LP管理和/或相关基金的任何权益。 任何要约或邀约只能根据私募备忘录，有限合伙协议或类似或相关文件进行，这些文件仅提供给合格的要约人，并且在投资或考虑投资Everbay Capital LP管理的任何基金之前，应仔细审查其全部内容。

本新闻稿和所附信函中包含的信息可能包括或通过引用合并前瞻性陈述，其中包括任何不属于历史事实陈述的陈述。 这些前瞻性陈述可能被证明是错误的，并可能受到不准确的假设，或已知或未知的风险，不确定性和其他因素的影响。 无法保证前瞻性陈述将会实现，或者实际结果不会与所呈现的结果有重大差异。

媒体联系人：Frederick Steindler，fsteindler@everbaycapital.com

1基于Golden于2025年11月4日收盘价20.11美元，每股实现价值估计为42.23美元2该公司马里兰赌场部门和MT的分布式游戏业务的剥离于2023年完成，而该公司在NV的分布式游戏业务的剥离于2023年10月1日完成。3资料来源：彭博社。 本段中的数字代表该期间的总回报，包括再投资于证券的股息。跟踪1年回报为11/4/24至11/4/25期间。 跟踪3年回报为11/4/22至11/4/25期间。 Russell 2000指数回报代表iShares Russell 2000 ETF（IWM）的回报。 拥有赌场房地产的博彩同行的回报代表Monarch Casino & Resort，Inc.的平均回报（纳斯达克股票代码：MCRI）、博伊德博彩公司（纽约证券交易所股票代码：比亚迪）和Red Rock Resorts，Inc.（纳斯达克股票代码：SVR）。 虽然比亚迪租赁了一小部分房地产，但我们相信它代表了相关同行，因为它拥有其绝大部分房地产。 我们不包括Full House Resorts，Inc.（纳斯达克：FLL）作为同行，尽管它拥有自己的房地产，因为我们认为其注重发展的性质使其成为一个不合适的同行。 鉴于Golden的纯粹国内业务，我们排除了拥有大量国际业务的博彩公司，即使它们拥有大部分或全部房地产。4基于Golden 25年11月4日收盘价20.11美元，预计特别股息为每股30.12美元。5“内华达赌场”包括内华达赌场度假村和内华达本地赌场部门。6“中等”案例Golden 2025年9月演示文稿第8页中的说明性房地产价值假设租金倍数为13.5倍。7基于Golden 25年11月4日收盘价20.11美元、截至25年6月30日净债务3.85亿美元以及稀释后的2，720万股已发行股票。8我们假设房地产的成本为5亿美元，相当于公司2025年第二季度资产负债表上净PP & E的大约三分之二。 我们对以14亿美元出售房地产的收益适用21%的税率。9截至2025年第二季度的净债务。10该公司2025年9月的演示文稿第8页提供了一个说明性的房地产估值，在“中等”情况下，房地产估值为11.5亿美元，超过了当前股价9.31亿美元所隐含的企业价值。（基于Golden 25年11月4日的收盘股价20.11美元，截至25年6月30日的净债务为3.85亿美元，摊薄后的流通股为2720万股）。11假设内华达州赌场的EBITDA为1.75亿美元，减去租金（1.03亿美元），加上酒馆的EBITDA为2600万美元，减去企业利润（4800万美元）。12税后价值假设公司62英亩多余土地的平均价值为每英亩110万美元，零成本基础，所得收益的税率为21%，以及2720万股摊薄后的流通股。

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来源：Everbay Capital LP