公募REITs周度观察｜交易活跃度提升

（来源：中金固收）

摘要：

上周REITs市场相对积极：27日盘后央行将恢复公开市场国债买卖的消息带动长短端利率均有所下行，尽管三季报部分项目运营边际走弱，周中市场情绪相对积极，保障房、消费、数据中心板块领涨，后半周市场回落，首农产园（4.22%）、万国数据（4.09%）、印力REIT（3.85%）、深圳安居（3.59%）涨幅领先。

上周REITs交投活跃度逐步改善：上周REITs总成交金额为33.03亿元，成交显著放量，中海商业10月31日上市，当日换手率超过40%，市场定价博弈剧烈，宝湾物流周内解禁，交易量整体较为稳定，凯德商业（1.89%）、蛇口保障房（1.62%）和蒙能（1.60%）换手率居前。

公募REITs项目进度更新：华夏安博仓储REIT完成网下发售，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的 235.81 倍。

行情概览

01

 价量表现：  成交放量，走势分化

上周公募REITs三季报陆续披露，整体来看保障房、消费基础设施和数据中心的运营保持稳健，产业园、物流园继续承压，经营权类个券分化，周中受利率下行带动，市场情绪有所提振，后半周回落，全收益指数宽幅震荡，中海REIT周五上市后换手率超过40%，市场全周成交33.03亿元，交易活跃度继续提升。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，27日盘后央行将恢复公开市场国债买卖的消息带动长短端利率均有所下行，尽管三季报部分项目运营边际走弱，周中市场情绪相对积极，保障房、消费、数据中心板块领涨，后半周市场回落，首农产园（4.22%）、万国数据（4.09%）、印力REIT（3.85%）、深圳安居（3.59%）涨幅领先，合肥高新受经营策略变化相对承压，全周收跌-7.78%。从日涨跌幅看，周一市场多数调整，接着周内反弹后回落，万国数据连续五个交易日上涨，联东REIT、招商科创连续五个交易日回调。

2、分资产大类来看，数据中心、消费、保障房三季报业绩稳领涨。产权类项目：仓储物流REITs平均下跌0.18%，产业园区REITs平均下跌1.16%，保障房REITs平均上涨1.70%，消费基础设施REITs平均上涨1.91%，数据中心REITs平均上涨3.50%。特许经营权项目：能源类REITs平均上涨0.57%，环保市政REITs平均上涨1.35%，高速公路REITs平均上涨0.11%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，至10月31日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别上涨0.46%、上涨0.70%和上涨0.10%，同期中证500上涨1.00%，10年期国债指数0.42%，全周来看境内各类资产均有小幅上涨。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为33.03亿元，成交显著放量，中海商业10月31日上市，当日换手率超过40%，市场定价博弈剧烈，宝湾物流周内解禁，交易量整体较为稳定，凯德商业（1.89%）、蛇口保障房（1.62%）和蒙能（1.60%）换手率居前。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年10月31日，除广州广河、中交、安徽交控、东吴苏园、蛇口产园、中关村、合肥高新、和达高科、湖北科投、广开产园外，其余66支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为28.11%、35.65%、54.05%、71.03%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、宁波交投较发行价溢价率分别为26.31%、37.64%、31.66%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为41.35%、34.65%、69.79%、44.90%、33.47%、41.36%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是深国际、外高桥、九州通较发行价溢价率分别为30.18%、40.09%、45.25%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、金隅、首农分别较发行价溢价43.57%、52.16%、39.43%；鹏华深能和华电清洁能源收盘价较发行价溢价41.49%和19.00%；保障房REITs溢价率前三是深圳安居、北京保障房和厦门安居分别较发行价溢价57.60%、78.88%、84.33%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价89.46%、66.02%、81.78%。数据中心REITs万国数据和润泽科技收盘溢价率为46.73%和41.78%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年10月31日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年10月31日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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