电话会总结 ｜ Healthcare Realty (HR) 业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Healthcare Realty (HR) 2025年第三季度业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **核心运营指标：** - 标准化FFO（资金运营收益）每股0.41美元，同比增长5% - 同店现金NOI（净运营收入）同比增长5.4% - 第二季度FAD（可分配资金）每股0.33美元，季度派息比率为73% **租赁运营表现：** - 同店入住率达到91.1%，同比提升90个基点 - 现金租赁价差为3.9% - 租户留存率达到近89%，为六年来最高水平 - 年均租金递增率为3.1% **资产处置活动：** - 年初至今已完成5亿美元资产出售，混合资本化率为6.5% - 剩余约7亿美元资产处置已签署合同或意向书 ## 2. 财务指标变化 **杠杆率改善：** - 净债务/EBITDA比率降至5.8倍，为2022年初以来首次低于6倍 - 年初至今已偿还约5亿美元债务，包括2.25亿美元2027年期限贷款 **费用控制：** - 标准化G&A费用为970万美元，显示出强劲的费用控制效果 - 物业运营费用增长低于2% **同比增长表现：** - 同店收入增长4% - 入住率同比提升90个基点至91.1% - 过去两个季度同店NOI增长平均达到5.25% **重组成本：** - 过去两个季度产生约2200万美元重组费用，其中本季度约1200万美元 **现金流表现：** - 派息比率为73%，显示出健康的现金流覆盖能力 - 通过资产处置获得的现金用于债务偿还，改善了资产负债表结构

业绩指引与展望

• **FFO每股指引上调**：2025年FFO每股指引中位数上调0.01美元至1.59-1.61美元区间，较此前预期有所提升

• **同店现金NOI增长预期提高**：2025年同店现金NOI增长预期从此前区间上调至4%-4.75%，反映运营表现持续改善

• **G&A费用控制目标**：2025年G&A费用指引为4600万-4900万美元，2026年目标进一步降至4500万美元，显示费用控制效果显著

• **入住率增长预期**：全年入住率预期增长75-125个基点，第三季度已实现77个基点增长，处于预期区间内

• **资产处置收益预测**：剩余约7亿美元资产处置大部分已签约或LOI，预期在下次财报电话会议前完成大部分交易

• **杠杆率改善路径**：净债务/EBITDA比率已降至5.8倍，随着剩余资产处置完成预期将进一步降至5.5倍以下

• **开发项目NOI贡献**：两个在建项目（All Saints II和Macon Pond）预期提供约800万美元稳定NOI

• **重新开发投资回报**：五个新增重新开发项目预算6000万美元，预期产生约800万美元增量NOI，现金收益率9%-12%

• **租赁价格上涨预期**：2026年租约到期续租预期实现超过3%的年度递增率，较当前3.1%平均水平有所提升

• **资本配置能力**：随着去杠杆化完成，预期将有1.5-3亿美元资本可用于精选收购或合资项目投资

分业务和产品线业绩表现

• Healthcare Realty Trust是一家专注于门诊医疗地产的纯粹型REIT，拥有集中于美国最大和增长最快都市统计区域的医疗办公楼组合，与主要医疗系统保持紧密合作关系，目前同店现金NOI增长5.4%，同店入住率达91.1%。

• 公司正在实施大规模资产处置计划，年内已完成5亿美元资产出售，剩余7亿美元处置管道主要为非核心资产（占三分之二，平均资本化率7.25%）和核心处置资产（占三分之一，平均资本化率5.75%），通过优化组合质量提升未来NOI增长前景。

• 开发和再开发平台包括两个在建项目（All Saints II和Macon Pond，预计稳定NOI约800万美元）以及五个新增再开发项目（预算6000万美元，预期增量NOI约800万美元），同时持有丹佛、白原、亚特兰大等关键市场的战略土地储备，年度持有成本约150万美元。

• 租赁业务表现强劲，本季度执行160万平方英尺租约（包括44.1万平方英尺新租约），租户留存率达89%（六年来最高），活跃租赁管道达110万平方英尺，医疗系统租赁占总活动近50%，年度租金递增率平均3.1%。

• 公司已获得董事会授权建立10亿美元ATM股权发行计划和最高5亿美元股份回购授权，净负债与EBITDA比率降至5.8倍，为未来选择性收购和合资企业扩张提供资本配置灵活性，重点关注核心市场的补强型收购机会。

市场/行业竞争格局

• 医疗办公楼资产处置市场竞争激烈，Healthcare Realty、Welltower、DOC等三家公司合计约90-100亿美元的资产待售，显示出强劲的私人市场需求，健康系统买家占据约50%的收购份额，达到近年来最高水平

• 门诊医疗地产供需失衡持续加剧，连续17个季度全美前100大都市圈入住率上升，接近93%的历史新高，新建项目占存量比例维持在历史低位，需求超过供应74万平方英尺

• 融资环境改善推动交易活跃度提升，银行放贷利率降至4%区间高位，银行流动性大幅增加，推动资本化率压缩，为买方提供更优融资条件

• 健康系统租赁活动显著回升，占Healthcare Realty总租赁活动的近50%，较2023年低点上升近20%，反映出健康系统持续将服务从院内转向门诊的战略趋势

• 私人机构资本与健康系统平分收购市场，各占约50%份额，健康系统倾向于控制院区内战略性地产，而大部分交易仍流向非健康系统买家，维持市场多元化竞争格局

公司面临的风险和挑战

• 根据Healthcare Realty (HR) 业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• 剩余约7亿美元的资产处置面临较高执行风险，这些资产主要为增值型资产，位于非核心市场或公司未来不会重点关注的市场，可能面临更高的资本化率和处置难度。

• 空置资产重新定位需要大量资本投资，CEO明确表示某些资产可能需要"相当大的资本投资"来重新定位以获得市场内适当的租金增长，存在资本投资回报不确定性风险。

• 组织重构成本持续影响财务表现，过去两个季度已产生约2200万美元的重组费用，表明非经常性支出仍在影响报告业绩，重组阶段尚未完全结束。

• 再开发项目执行风险较高，公司计划在未来几个季度将更多资产纳入再开发池，这些项目需要大量资本支出且收益实现需要数年时间，存在项目执行和收益不达预期的风险。

• 外部增长机会有限，由于当前股价水平限制，公司不愿发行股票融资，主要依靠有限的资产负债表容量（约1.5-3亿美元）进行小规模收购，增长空间受限。

• 市场竞争加剧，包括HR在内的多家公司同时在市场上出售约80-100亿美元的医疗办公资产，可能导致市场供应过剩和定价压力。

• 单一租户租约到期风险，2027年面临一个重要的单一租户租约到期（占用两栋建筑约10万平方英尺），虽然正在协商续租，但仍存在租户不续租的风险。

公司高管评论

• 根据Healthcare Realty (HR)业绩会实录，以下是公司高管发言的管理层评论和语调分析： **1. Peter A. Scott（CEO）** - **发言情绪**：明显积极乐观，充满信心 - **关键表述**：使用"incredibly excited"、"palpable excitement"、"exceptional results"等强烈正面词汇 - **语调特点**：战略导向，强调转型成功。多次提及"Healthcare Realty Trust Incorporated 2.0"概念，体现重塑公司形象的决心 - **核心信息**：强调公司已从"未达预期的公司转变为超越预期的公司"，对三年增长框架充满信心，认为价值创造机会巨大 **2. Robert E. Hull（COO）** - **发言情绪**：稳健积极，注重运营细节 - **关键表述**：用"exceptional quarter"、"strong momentum"描述运营表现 - **语调特点**：数据驱动，专业务实。重点强调租户保留率达到六年最高水平（近89%） - **核心信息**：运营指标全面改善，租赁活动强劲，健康系统租赁占比显著提升至近50% **3. Austen B. Helfrich（CFO）** - **发言情绪**：谨慎乐观，财务纪律严明 - **关键表述**：使用"strong year-to-date momentum"、"broad-based outperformance" - **语调特点**：注重财务控制和资本配置纪律。强调在当前股价水平下不打算使用ATM股权发行计划 - **核心信息**：财务表现超预期，杠杆率降至5.8倍，费用控制效果显著 **4. Ryan E. Crowley（CIO）** - **发言情绪**：专业自信，市场敏锐 - **关键表述**：提及"buyer demand remains strong"、"bank liquidity is way up" - **语调特点**：市场导向，交易经验丰富。对交易市场环境改善表示乐观 - **核心信息**：交易市场活跃度提升，银行流动性改善，贷款利率降至高4%区间 **整体管理层语调评估**： 管理层整体表现出强烈的积极情绪和战略信心，特别是CEO Scott多次强调公司转型的成功和未来增长潜力。所有高管发言均体现出专业性和对业务基本面改善的信心，没有出现防御性或消极的表述。

分析师提问&高管回答

• # Healthcare Realty (HR) 业绩会分析师情绪摘要 ## 1. 分析师提问：未来几个季度NOI增长建模问题 **分析师提问**：Nicholas Philip Yulico (Scotiabank) 询问如何建模未来几个季度的NOI影响，特别是资产出售、重新开发项目的收益拖累以及其他资产组合入住率提升的综合影响。 **管理层回答**：CEO Scott表示，稳定资产组合的年同比增长率预计为3%-4%，未来三年增量NOI约5000万美元中，约一半来自重新开发项目。本季度新增5个重新开发资产，预计未来几个季度还将新增5-10个项目。另外2500万美元将来自非重新开发的租赁资产组合。 ## 2. 分析师提问：医疗系统租赁份额提升原因 **分析师提问**：Nicholas Philip Yulico询问本季度医疗系统租赁份额提升是否由续租推动，还是在新租赁中真正获得了更高的医疗系统份额。 **管理层回答**：COO Hull解释这是总租赁量的提升，自2023年低点以来呈现逐步上升趋势，主要得益于医疗服务从医院向门诊转移的持续趋势，以及公司与医疗系统租户关系的改善。CEO Scott补充，新的资产管理平台将加强与医疗系统的关系。 ## 3. 分析师提问：资产处置cap rate假设调整 **分析师提问**：Richard Anderson (Cantor Fitzgerald) 询问为何将处置资产cap rate假设下调25个基点至6.75%，以及剩余处置资产是否主要来自非核心资产。 **管理层回答**：CEO Scott确认，剩余待处置资产中较多为具有增值改造需求的资产，虽然是优质资产但位于非重点市场。剩余约7亿美元处置资产的构成偏向增值改造类别，因此cap rate可能略高。 ## 4. 分析师提问：大规模医疗办公楼出售对行业影响 **分析师提问**：Richard Anderson关注HR、Welltower、DOC等公司总计约90-100亿美元的出售计划，询问这是否反映了对医疗办公楼业务的担忧。 **管理层回答**：CEO Scott表示这显示了私人市场对门诊医疗地产的强劲需求。HR的处置重点是优化未来NOI增长的资产组合，并将过度杠杆的资产负债表调整到合适水平。大部分出售资产不会流向医疗系统，而是流向非医疗系统买家。 ## 5. 分析师提问：ATM股权发行计划意图 **分析师提问**：Austin Todd Wurschmidt (KeyBanc) 询问新设立的10亿美元ATM项目是否意味着近期将开始股权发行。 **管理层回答**：CEO Scott明确表示，基于当前股价水平，公司不打算使用ATM。设立ATM只是常规做法，公司将通过去杠杆化获得资产负债表容量，可能通过合资企业增长或在核心市场进行小规模收购来实现适度扩张。 ## 6. 分析师提问：买方市场深度变化 **分析师提问**：Seth Eugene Bergey (Citi) 询问自开始处置以来买方群体和市场深度的变化。 **管理层回答**：CIO Crowley表示买方需求一直很强，最大变化是银行流动性大幅改善，银行放贷利率降至高4%区间。买方主要为私人机构资本和医疗系统，预计全年处置中两者各占约一半。 ## 7. 分析师提问：进攻性投资策略的具体机会 **分析师提问**：Michael Patrick Gorman (RBC) 询问在强劲私人竞价环境下，HR如何找到战略性投资机会。 **管理层回答**：CIO Crowley介绍公司已识别超过400个一级收购目标，涵盖约2000万平方英尺、价值超80亿美元。CEO Scott强调"进攻"策略是适度的，主要通过合资企业和小规模收购实现，不会偏离三年增长框架。 ## 8. 分析师提问：租金定价策略调整 **分析师提问**：Michael Patrick Gorman询问在入住率提升背景下如何更积极地推动租金上涨。 **管理层回答**：CEO Scott表示公司已实施投资回收期模型和IRR模型，重点关注租金递增、高租户留存率和租金市场化机会。由于市场供应紧张，公司能够获得更高的留存率和更强的租金递增。 ## 总体分析师情绪： 分析师普遍对HR的战略转型和运营改善表示认可，关注点集中在：1）资产处置执行能力和定价合理性；2）未来增长策略的可持续性；3）资本配置的纪律性。管理层回应显示出对战略执行的信心和对市场机会的审慎乐观态度。

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