电话会总结 ｜ Rithm(RPT)2025财年Q3业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Rithm Property Trust业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩：**盈利状况**：公司本季度业绩基本持平，CEO表示"公司本质上是持平的，当你考虑到收益时"。公司已从此前每季度亏损约1000万美元的状态稳定至盈亏平衡。 **股息支付**：维持每股0.06美元的季度股息，与上季度保持一致。 **现金状况**：季度末现金及现金等价物约8100万美元，总流动资金约1亿美元。 **资产规模**：投资组合总规模约3.08亿美元，总股东权益2.92亿美元。 **新增业务**：本季度新增放贷2100万美元，为西雅图郊外一个以杂货店为主力店的零售中心提供贷款，预期收益率在十几个百分点的中段。 ## 2. 财务指标变化：**季度环比变化**：收益环比基本持平，现金及现金等价物从约1亿美元小幅下降至8100万美元。 **账面价值与市值对比**：每股账面价值5.30美元，而股票交易价格仅为2.40美元，市净率约0.45倍，存在显著的价值折价。 **资产结构调整**：期间清算了部分住宅资产，将所得资金重新配置到商业抵押贷款支持证券(CMBS)浮动利率产品中，这些资产收益率更高且位于资本结构顶端。 **流动性改善**：通过小规模优先股发行增强了流动性。 注：公司未披露具体的营收、利润率、净利润等传统财务指标的具体数值及同比变化情况。

业绩指引与展望

• 公司当前盈利基本持平，CEO明确表示"需要采取更实质性措施来真正产生收益"，暗示未来季度将通过重大交易或新举措推动盈利增长

• 维持每股0.06美元的季度股息政策，显示管理层对现金流稳定性的信心

• 现金及现金等价物约8100万美元，总权益2.92亿美元，为未来投资和增长提供充足流动性支持

• 新增2100万美元贷款业务，预期收益率在十几个百分点中段，显示直接放贷业务的盈利潜力

• 计划在Paramount办公楼REIT私有化交易中投资最多5000万美元股权，目标实现2倍投资回报倍数和20%以上的投资回报率

• 重点发展直接放贷业务，利用与Genesis合作伙伴的经验，预期通过多元化资产组合创造更高收益

• 管理层强调三种战略选择：股权资本重组、清算或追求增长，不会维持现状，暗示未来将有重大战略调整

• 商业房地产资本市场"完全开放"，为资本部署特别是直接放贷和机会性收购策略提供有利环境

• 正在进行第三方资本募集，围绕剩余约10亿美元资金需求，显示大规模交易执行能力

• 账面价值5.30美元而股价仅2.40美元的巨大折价，管理层承诺通过增长或拍卖实现真实账面价值

分业务和产品线业绩表现

• **商业房地产直接放贷业务**：公司正在发展直接放贷平台，与Genesis合作伙伴联合运营，Genesis是其住宅过渡贷款机构，为中等规模开发商提供建筑贷款，年产能已从17亿美元增长至50亿美元以上，资产收益率表现优异

• **商业抵押贷款支持证券(CMBS)浮动利率产品**：公司已将住宅资产变现并重新配置到CMBS浮动利率证券，这些产品位于资本结构顶层，收益率较高且流动性强，便于快速变现以重新部署资本

• **机会性房地产投资**：包括本季度完成的2100万美元西雅图杂货店锚定零售中心贷款项目（预期收益率达到中等十位数），以及潜在参与Paramount办公楼REIT私有化交易，计划投资最高5000万美元股权，目标实现2倍投资回报倍数和20%以上的投资收益率

• **资产组合优化与流动性管理**：公司持有约1亿美元现金和现金等价物，总资产组合规模3.08亿美元，通过选择性资产出售和再投资策略，专注于高收益、战略性投资机会的资本配置

市场/行业竞争格局

• 商业地产抵押贷款REIT行业面临严重的估值折价问题，大多数公司股价相对账面价值存在巨大折扣，Rithm Property Trust股价仅为账面价值的45%左右（$2.40 vs $5.30），这一现象在Tricolor破产、First Brands事件以及地区银行危机后进一步恶化，整个行业被投资者视为存在系统性信贷风险。

• 行业内公司分化明显，许多传统商业地产REIT仍在处理遗留的不良贷款资产，而Rithm Property Trust声称没有任何遗留问题资产，这为其在办公楼等受困资产类别中寻找机会创造了竞争优势，特别是在其他公司仍在重组现有办公楼投资组合时。

• 商业地产资本市场已重新开放，CMBS发行活动增加，为具备清洁资产负债表的公司提供了部署资本的机会，Rithm通过直接放贷业务扩张和机会性投资（如Paramount办公楼REIT私有化交易）来实现差异化竞争。

• 行业内存在规模化挑战，公司需要大量资本来实现增长，但在当前估值水平下进行股权融资会严重稀释股东权益，Rithm考虑通过与资产池相关的有意义交易或清算等方式来释放价值，而非简单维持现状。

• 直接放贷业务成为新的竞争焦点，Rithm计划利用其Genesis合作伙伴在住宅过渡贷款方面的经验（从17亿美元增长至50亿美元规模）来发展商业地产直接放贷平台，以创造更多样化的资产组合和更高的收益率。

公司面临的风险和挑战

• 根据Rithm Property Trust业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• 盈利增长停滞：CEO明确表示"我们需要做一些更实质性的事情来真正产生收益"，公司当前收益基本持平，缺乏有效的盈利增长动力。

• 股价严重低估：账面价值为5.30美元，但股价仅为2.40美元，交易价格约为账面价值的50%，存在巨大的估值折价问题。

• 融资约束严重：由于股价大幅折价，公司很难通过股权融资筹集资金，CEO表示"股票交易价格约为账面价值的50%，这使得融资变得非常困难"。

• 业务规模受限：公司需要大量资本来实现增长，但在当前股价水平下，管理层不愿意稀释股东权益，限制了业务扩张能力。

• 战略方向不确定：公司面临三个选择——股权重组、清算或继续增长，管理层明确表示"不会为了维持公司存在而维持公司存在"，未来战略存在重大不确定性。

• 商业地产市场风险：尽管管理层认为商业地产资本市场"完全开放"，但整个行业仍面临信贷担忧和市场波动风险。

• 投资选择性增强：公司在本季度放弃了多个潜在交易，包括达拉斯的Rosewood酒店项目和纽约的租金稳定贷款，显示市场机会有限且风险较高。

公司高管评论

• 根据业绩会实录，以下是公司高管发言、情绪判断及口吻的摘要：

• **Michael Nierenberg（首席执行官）**： - **发言内容**：强调公司已从之前每季度亏损1000万美元稳定为盈亏平衡，维持0.06美元股息；账面价值5.30美元但股价仅2.40美元，存在巨大价值投资机会；提出三种战略选择：股权重组、清算或增长；对Paramount交易非常兴奋，预期50万美元投资可获得2倍MOIC和20%+回报率；强调公司无遗留问题资产，资产负债表干净；表示不会为了维持公司而维持公司，必须找到增长方式或考虑拍卖 - **情绪判断**：整体表现出**谨慎乐观**的态度，对未来机会充满信心但对当前挑战保持现实态度 - **口吻倾向**：**积极偏向**，多次使用"really excited"、"super excited"、"wonderful things"等积极表述，但同时坦承当前困难和不确定性

• **Tiffany（投资者关系）**： - **发言内容**：主要负责会议流程管理，开放问答环节，引导提问流程 - **情绪判断**：保持**中性专业**态度 - **口吻倾向**：**中性**，纯粹履行会议主持职责，无明显情绪倾向

分析师提问&高管回答

• 基于Rithm Property Trust业绩会实录的分析师情绪摘要： ## 分析师情绪总结 ### 1. 分析师提问：公司未来发展路径和贷款业务进展 **分析师Tom Catherwood (BTIG)提问**：关于公司提到的三种发展路径中的"维持现状"选项，上季度提到的5000万美元贷款接近完成，本季度完成了2100万美元，剩余贷款池的完成情况如何？ **管理层回答**：CEO Nierenberg表示，公司正在考虑参与Paramount交易，这是一个重大机会。在直接放贷业务方面，公司希望扩大业务规模，已经增加了人员配置。本季度完成了2100万美元的贷款，但也放弃了一些项目，包括纽约的租金稳定贷款和达拉斯的Rosewood酒店项目。公司目前拥有约1亿美元现金和流动性。 ### 2. 分析师提问：Paramount交易的具体结构 **分析师Tom Catherwood继续提问**：关于Paramount交易，公司是否会在资本结构中的其他位置投资，还是与母公司Rithm并列投资？ **管理层回答**：CEO Nierenberg解释，这将是与母公司Rithm并列的投资位置，投资于纽约和旧金山的13项具体资产的房地产部分，与之前的遗留基金无关。 ### 3. 分析师提问：商业地产信贷市场风险评估 **分析师Tom Catherwood提问**：考虑到整个商业地产抵押贷款领域都面临巨大折价，您如何看待当前信贷市场的真实风险？ **管理层回答**：CEO Nierenberg认为市场是分化的。许多传统商业地产REITs仍背负着需要处理的水下贷款，但该公司没有这些遗留问题。商业地产资本市场是开放的，CMBS交易增加。公司对直接放贷业务的发展前景非常乐观，但强调在商业地产投资中需要非常谨慎。 ### 4. 分析师提问：Paramount交易的经济效益 **分析师Craig Kucera (Lucid Capital Markets)提问**：能否详细说明Paramount交易对Rithm Property Trust的经济效益？ **管理层回答**：CEO Nierenberg提供了详细的交易结构：以每股6.60美元收购，总投资约18亿美元，其中母公司Rithm投入约3亿美元股权，Rithm Property Trust可能投入5000万美元。预期该投资将产生约2倍的投资回报倍数(MOIC)和20%以上的回报率。这是在市场错位情况下投资一流办公资产的难得机会。 ### 5. 分析师提问：母公司向子公司注资的可能性 **分析师Craig Kucera提问**：是否考虑让Rithm Capital向Rithm Property Trust注资以启动公司规模？ **管理层回答**：CEO Nierenberg表示已与银行合作伙伴就权利发行等方式进行过多次讨论，但目前没有具体计划。公司更倾向于保持业务清晰分离的结构。 ### 6. 分析师提问：第三方合作伙伴机会 **分析师Craig Kucera提问**：在为Paramount交易筹集资本的过程中，是否为Rithm Property Trust开拓了潜在合作伙伴？ **管理层回答**：CEO Nierenberg确认，这笔交易确实开启了六个月前不可能有的对话机会，公司对此非常兴奋。如果需要，公司完全有能力通过第三方资本为整个Paramount交易提供资金。 ## 整体分析师情绪 分析师们对公司的询问主要集中在： - **战略方向关注**：对公司三种发展路径的具体执行细节表现出浓厚兴趣 - **投资机会评估**：对Paramount交易的经济效益和结构安排进行深入了解 - **风险管控询问**：关注商业地产市场整体风险和公司的差异化优势 - **增长路径探索**：询问通过各种方式实现公司规模扩张的可能性 分析师整体态度较为积极，显示出对公司管理层战略规划和执行能力的认可。

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