电话会总结 ｜ Xenia Hotels XHR Q3 2025 业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Xenia Hotels (XHR) 2025年第三季度业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **第三季度业绩表现：** - 净亏损1,370万美元 - 调整后EBITDAre为4,220万美元 - 调整后FFO每股0.23美元，同比下降8% - 同店RevPAR基本持平，入住率下降100个基点，但平均房价上涨1.6% - 同店总RevPAR增长3.7%至289.76美元，主要受餐饮收入增长推动 - 同店酒店EBITDA为4,700万美元，同比增长0.7%，但利润率下降60个基点 **前九个月累计业绩：** - 同店RevPAR增长3.7%，入住率提升80个基点，平均房价上涨2.4% - 同店总RevPAR大幅增长8.5% - 同店酒店EBITDA达2.054亿美元，同比增长12.6%，利润率提升101个基点 ## 2. 财务指标变化 **收入指标变化：** - 第三季度同店物业收入1.645亿美元，与去年同期持平 - 排除Grand Hyatt Scottsdale后，RevPAR下降2.6%，入住率下降289个基点 - 餐饮收入显著增长，主要得益于Grand Hyatt Scottsdale的贡献 **盈利能力变化：** - 排除Grand Hyatt Scottsdale后，第三季度酒店EBITDA下降7.8%，利润率下降160个基点 - 年初至今，排除该酒店后的EBITDA仍增长3.9%，利润率基本持平 - 成本控制良好，在收入疲软情况下有效管理了费用增长 **资本支出：** - 第三季度资本支出1,990万美元，年初至今累计7,070万美元 - 全年预计资本支出约9,000万美元，较此前指导中值增加1,000万美元 **资产负债表：** - 季末债务约14亿美元，加权平均利率4.2% - 净债务与EBITDA比率为4.5倍 - 年初至今回购180万股股票，平均价格12.66美元，占年初股本的6.6%

业绩指引与展望

• 2025年全年业绩指引：同店RevPAR增长4%-5%，调整后EBITDAre为2.54亿美元（中位数），调整后FFO每股1.01美元，较年初指引高4%，较2024年结果高8%

• 资本支出预期：2025年预计投入约9000万美元用于物业改善，较此前指引中位数增加1000万美元，主要用于额外资本项目和W Nashville餐饮重新定位

• 第四季度展望：RevPAR预期较此前预期下调4个百分点，主要受商务散客需求疲软影响，但预计10月份同店RevPAR增长约5.8%，较第三季度表现显著改善

• W Nashville投资回报：计划额外投资约900万美元与Jose Andres Group合作重新定位餐饮业务，预计稳定后将增加300-500万美元酒店EBITDA，未来几年酒店EBITDA有望超过2000万美元

• 2026年初步展望：集团业务预订强劲，35%的集团客房夜数已预订，50%的集团收入已确定；Grand Hyatt Scottsdale按承销预期将在2026年实现2000万美元的全年物业级酒店EBITDA

• 股息政策：第三季度宣布每股14美分季度股息，目标派息率约为调整后FFO的50%

• 债务结构：第三季度末净债务对EBITDA比率为4.5倍，债务期限结构良好，平均期限3.5年，加权平均利率4.2%

• 股票回购：年初至今回购180万股，平均价格12.66美元，剩余回购授权3410万美元，管理层认为股价相对资产价值存在显著折价

分业务和产品线业绩表现

• 公司拥有30家酒店的同店资产组合，主要定位于高端市场，包括Grand Hyatt Scottsdale、Andaz Savannah、Waldorf Astoria Atlanta Buckhead等知名品牌酒店，地理分布涵盖休斯顿、新奥尔良、达拉斯、亚特兰大、圣克拉拉、伯明翰等主要城市市场

• 业务收入结构分为客房收入和非客房收入两大板块，其中非客房收入主要包括餐饮服务、宴会承办、水疗、停车场、高尔夫球场等配套服务，第三季度同店总RevPAR达到289.76美元，同比增长3.7%，主要受益于餐饮收入的强劲增长

• 集团业务是公司重要的收入驱动力，2026年已预订35%的集团客房夜数和50%的集团收入，预计将继续保持强劲增长；商务差旅需求逐步复苏，特别是在圣克拉拉等科技集中地区的AI相关企业客户需求显著增长；休闲旅游需求相对疲软，但预计2026年将趋于稳定

• 正在实施W Nashville酒店餐饮业务的全面重新定位项目，与Jose Andres Group合作运营酒店内几乎所有餐饮场所，计划投资900万美元，预计稳定后将为酒店EBITDA贡献300-500万美元的增量收入

• Grand Hyatt Scottsdale度假村作为公司转型升级的标杆项目，第三季度RevPAR同比增长27%，继续按预期向稳定运营状态推进，预计2026年将实现2000万美元的酒店EBITDA目标

市场/行业竞争格局

• 酒店行业整体面临挑战性经营环境，特别是休闲需求疲软成为第三季度行业普遍问题，但高端定位的酒店组合相对受影响较小，显示出细分市场的差异化竞争优势。

• 集团业务需求持续强劲，成为行业中的亮点细分市场，Xenia已预订2026年约35%的集团客房夜数和50%的集团收入，体现出在集团市场的竞争优势和前瞻性布局能力。

• 商务差旅市场呈现分化复苏态势，北加州圣克拉拉等科技中心地区表现突出，特别是AI相关企业客户需求显著增长，反映出新兴技术行业对高端商务酒店的强劲需求。

• 休闲旅游市场正经历需求常态化调整，从疫情后的异常高水平回归正常，高端市场受冲击相对较小，而中低端市场面临更大压力，显示出消费分层趋势。

• 地区市场表现分化明显，休斯顿因飓风对比基数影响表现疲弱，而匹兹堡等城市会议市场预期强劲，2026年有望成为全球前五大城市会议市场之一。

• 酒店资产交易市场活跃度有所提升，但收购机会仍然有限，多数酒店集团更倾向于股票回购而非收购扩张，反映出当前估值环境下的资本配置策略。

• 食饮业务成为差异化竞争的重要战场，通过与知名餐饮集团合作重新定位F&B业务，预期可带来300-500万美元的EBITDA增长，体现出非客房收入的增长潜力。

公司面临的风险和挑战

• 根据Xenia Hotels XHR Q3 2025业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• 休闲需求持续疲软，第三季度休闲旅游需求环境充满挑战，这一趋势预计将延续至2026年，对公司传统旺季业绩构成压力

• 宏观经济不确定性影响消费者支出，特别是对旅游消费的谨慎态度，以及国际入境旅游仍低于出境旅游水平

• 休斯顿市场表现拖累整体业绩，受飓风对比基数影响，该市场酒店面临严峻挑战，若排除休斯顿资产，同店RevPAR仅增长0.9%

• 商务差旅需求恢复缓慢，尽管9月份有所改善，但大型企业客户业务量仍显著低于2019年水平

• 运营成本持续上涨，在通胀环境下控制费用面临压力，酒店EBITDA利润率下降60个基点

• 市场竞争加剧，特别是纳什维尔等市场仍在消化过去几年新增的高端酒店供应量

• 政府关门等政策不确定性可能影响商务旅行和会议需求，尽管目前影响有限但存在潜在风险

• 资本支出需求增加，2025年资本支出预计达到9000万美元，比此前指导中值增加1000万美元

• 债务杠杆率较高，净债务与EBITDA比率为4.5倍，平均利率4.2%，面临利率风险敞口

• 股价被低估但收购机会有限，管理层认为股票交易价格相对资产价值存在显著折价，限制了外部增长机会

公司高管评论

• 根据Xenia Hotels XHR Q3 2025业绩会实录，以下是管理层发言的情绪和口吻分析：

• **Marcel Verbaas（董事长兼CEO）**：整体保持谨慎乐观的态度。在描述Q3业绩时承认面临挑战（"challenging operating environment"），但强调公司独特优势和内生增长动力。对Grand Hyatt Scottsdale的持续增长表现出明显的兴奋情绪（"we continue to be excited"），对W Nashville的F&B重新定位项目表现出强烈的积极态度（"extremely excited"）。在展望未来时保持谨慎但乐观的基调，强调对长期增长前景的坚定信心（"continue to believe strongly"）。

• **Barry Bloom（总裁兼COO）**：语调专业且相对中性，在汇报运营数据时客观陈述。对于表现强劲的酒店（如Grand Hyatt Scottsdale RevPAR增长27%）表现出满意，对团体业务的持续强势保持积极态度。在描述W Nashville项目时展现出明显的兴奋情绪（"incredibly excited"），认为这将创造独特的目的地餐饮场所。

• **Atish Shah（CFO兼财务主管）**：语调谨慎且务实。在讨论股票回购时表现出坚定信念，认为股票被严重低估（"significant discount to the value of our assets"）。对2026年的团体业务前景保持积极预期，但在讨论整体市场环境时保持谨慎态度。在回答分析师问题时表现出耐心和专业性，对公司战略决策表现出信心。 总体而言，管理层在承认当前挑战的同时，对公司的长期前景和战略举措保持积极乐观的态度，特别是对Grand Hyatt Scottsdale的持续增长和W Nashville的重新定位项目表现出强烈信心。

分析师提问&高管回答

• # Xenia Hotels (XHR) Q3 2025 业绩会分析师情绪摘要 ## 分析师问答环节总结 ### 1. 股息政策与税务影响 **分析师提问（Michael Bellisario/Baird）：** 关于股息政策，虽然您提到支付比例低于目标，但能否说明今年的实际支付比例将如何达到税务要求？ **管理层回答（CFO Atish Shah）：** 我们目标是维持约50%的调整FFO支付比例，虽然目前没有确切数字，但会继续按此目标执行。 ### 2. 集团业务前景与预订情况 **分析师提问（Michael Bellisario/Baird）：** 明年集团业务增长中，价格与数量的占比如何？目前预订的账户类型和会议策划师的反馈如何？ **管理层回答（COO Barry Bloom）：** 2026年集团业务设置非常强劲，主要由数量驱动，但价格增长也不错，比过去一两年更好。我们看到从企业会议向协会会议的正常化转变，这是疫情后的自然回归。 ### 3. 政府停摆影响与交易市场 **分析师提问（Jack Armstrong/Wells Fargo）：** 政府停摆对投资组合的影响如何？对全年RevPAR指导的信心如何？ **管理层回答（CFO Atish Shah）：** 到目前为止影响相对有限，我们对政府业务依赖度不高。虽有少量取消，但相比同行影响较小。除非长期停摆影响航空管制等，否则预计不会有重大影响。 **分析师追问：** 交易市场情况和未来处置计划？ **管理层回答：** 市场交易量有所增加，但考虑到当前资本成本，股票回购比收购更具吸引力。可能在未来12-18个月进行1-2项资产处置以优化投资组合。 ### 4. Q4业绩预期下调原因 **分析师提问（Ari Klein/BMO）：** Q4预期相对疲软的原因是什么？这种趋势是否广泛存在？ **管理层回答（CFO Atish Shah）：** 主要是散客业务疲软，不是特定市场问题。休斯顿市场表现比预期更弱，但非客房收入的强劲表现部分抵消了影响。 ### 5. W Nashville改造项目详情 **分析师提问（Ari Klein/BMO）：** W Nashville的改造能带来3-5百万美元EBITDA增长，酒店总体能达到2000万美元收益吗？ **管理层回答（CFO Atish Shah）：** 需要几年时间达到稳定水平。目前酒店EBITDA在1500万美元左右，通过餐饮改造和市场稳定化，预计未来几年能超过2000万美元，并有进一步增长空间。 ### 6. 休闲旅游需求疲软分析 **分析师提问（David Katz/Jefferies）：** 休闲旅游疲软的根本原因是什么？是旅客选择不旅行、推迟旅行，还是对价格敏感而选择降级？ **管理层回答（CEO Marcel Verbaas）：** 这符合我们年初的预期，即休闲旅游相比前几年会有所疲软，这是疫情后的正常化过程。高端市场受影响相对较小，但仍面临经济不确定性、国际出境大于入境、替代旅游选择增加等因素影响。 ### 7. 企业客户需求改善情况 **分析师提问（Austin Wurschmidt/KeyBanc）：** 9月份大企业客户业务显著增长的具体市场有哪些？改善速度是否符合预期？ **管理层回答（COO Barry Bloom）：** 北加州特别是圣克拉拉地区看到显著企业增长，主要受益于科技行业特别是AI相关客户。匹兹堡、华盛顿特区、亚特兰大等传统商务市场也表现良好。 ### 8. 2026年休闲需求展望 **分析师提问（Austin Wurschmidt/KeyBanc）：** 2026年休闲需求是否仍会落后于整体投资组合表现，还是需求正常化能提供更好的定价能力？ **管理层回答（CEO Marcel Verbaas）：** 预计集团业务将继续领先增长，但休闲和商务散客可能会更加同步发展，特别是随着市场稳定化的推进。 ## 总体分析师情绪 分析师普遍关注公司在当前挑战性环境下的应对策略，特别是休闲需求疲软和政府停摆等外部因素的影响。对于公司的集团业务强劲表现和W Nashville改造项目表示认可，但对短期业绩压力保持谨慎态度。管理层的回应显示出对长期前景的信心，强调了投资组合的高端定位优势和多元化收入来源的韧性。

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