电话会总结 ｜ VICI(VICI)2025财年Q3业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据VICI Properties 2025年第三季度业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **核心盈利指标：** - AFFO（调整后运营资金，非GAAP）每股收益为0.60美元，同比增长5.3%（2024年第三季度为0.57美元） - 展现了公司在市场不确定性环境下的盈利能力 **运营效率：** - 一般管理费用（G&A）为1,630万美元，占总收入比例仅为1.6% - 管理层强调这是三重净租赁行业乃至整个REITs行业中最低的比例之一 - 在剔除非现金项目后，利润率维持在90%以上的高水平 **股东回报：** - 季度股息宣布为每股0.45美元，同比增长4% - 这是VICI成立以来连续第八年提高股息 ## 2. 财务指标变化 **资产负债表指标：** - 总债务170亿美元 - 净债务与年化调整EBITDA比率约为5倍，处于公司5-5.5倍目标区间的低端 - 加权平均利率4.47%（经对冲活动调整） - 加权平均债务到期期限6.2年 **流动性管理：** - 通过远期销售协议结算1,210万股股票，获得约3.76亿美元净收益 - 部分收益用于偿还信贷额度1.75亿美元 **2025年全年指导（已实现部分）：** - AFFO指导上调至25.1-25.2亿美元（非GAAP） - 每股摊薄AFFO指导为2.36-2.37美元，较此前指导下限上调0.01美元 - 基于指导中值，预期全年AFFO每股同比增长4.6% **注：** 所有指导数据不包括未完成交易、未提取贷款、资本市场活动或一次性项目的影响。

业绩指引与展望

• **2025年AFFO指引上调**：将2025年AFFO指引上调至每股2.36-2.37美元，较此前指引下限上调0.01美元；总AFFO（非GAAP）预计为25.1-25.2亿美元，基于指引中位数预期实现同比增长4.6%

• **季度分红持续增长**：宣布季度分红每股0.45美元，同比增长4%，这是VICI成立以来连续第八年提高分红水平

• **运营效率指标优异**：第三季度一般管理费用为1630万美元，占总收入比例仅为1.6%，管理层表示这是三重净租赁板块乃至整个REITs行业中最低比例之一

• **杠杆率维持目标区间**：净债务与年化调整EBITDA比率约为5倍，处于公司5-5.5倍目标区间的低端，为未来投资提供灵活性

• **债务结构稳健**：加权平均利率为4.47%，加权平均债务期限为6.2年（经对冲活动调整），总债务规模171亿美元

• **流动性管理积极**：通过远期股票销售协议结算1210万股，获得约3.76亿美元净收益，部分用于偿还信贷额度下1.75亿美元债务

• **指引不包含潜在交易**：更新的AFFO指引不包括尚未完成交易、未提取贷款、资本市场活动或一次性项目的贡献，体现保守预测原则

• **信贷组合表现稳定**：管理层确认所有借款人均按时履行义务，未出现短期付款问题，信贷质量保持良好

分业务和产品线业绩表现

• 核心业务为三重净租赁REIT模式，主要投资于博彩和体验式房地产资产，第三季度AFFO每股增长5.3%至0.60美元，展现了该模式在不确定时期的盈利能力

• 博彩地产组合包括拉斯维加斯大道核心资产，拥有近600万平方英尺的会议、展览和贸易展示空间，2024年会议访客人均消费1,681美元，比休闲游客高33%

• 租户多元化策略持续推进，通过Northfield Park交易新增第14个租户Clairvest，该公司是在博彩领域拥有丰富经验的顶级私募股权公司，过去20年在37个博彩资产进行了17项投资

• 积极探索非博彩体验式资产投资机会，重点关注大学体育基础设施领域，认为该领域正经历根本性变革，存在大量资本部署需求

• 信贷投资组合运营良好，所有借款人均按时履行义务，无短期付款问题，贷款组合由首席投资官Gabriel Wasserman领导进行积极资产管理

• 维持严格的资本配置纪律，净负债与调整后EBITDA比率约为5倍，处于5-5.5倍目标区间的低端，加权平均利率4.47%，债务平均到期期限6.2年

市场/行业竞争格局

• 拉斯维加斯会展市场竞争优势显著，VICI拥有近600万平方英尺的会展和贸易展示空间，受益于拉斯维加斯在全美会展中心竞争中的主导地位不断增强，而其他门户城市的全服务城市酒店产品投资不足，会展设施本身也需要大量资本和基础设施投入

• 内华达州本地博彩市场已成为全美第二大市场，VICI希望进入该市场与Red Rock Resorts、Golden等优秀运营商以及个人业主合作，但目前尚未实现突破

• 博彩并购市场预期将出现更多公开竞标流程，VICI作为propco买方参与复杂的三方交易（卖方、propco和opco买方），面临来自其他REIT竞争对手的竞争

• 大学体育设施投资领域正经历根本性变化，VICI凭借永久资本和长期投资视野与私募股权公司竞争，后者通常只有5-7年投资期限，VICI的结构性优势在与大学的对话中获得积极反响

• 主题公园和景点投资领域存在机会，VICI正在研究包括Six Flags在内的市场格局，需要确保投资结构符合REIT要求并拥有足够的不动产组成部分

• 纽约市博彩牌照竞争中，由于缺乏曼哈顿赌场，剩余竞标者难以创造真正的全国性和国际性目的地，VICI可能与其他竞标者合作提供资本支持

• 弗吉尼亚州Richmond新项目可能对VICI的DC National Harbor资产形成竞争，但由于距离、交通和目标客户群体差异，预计影响有限

公司面临的风险和挑战

• 根据VICI业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• 拉斯维加斯市场面临多重逆风，包括今年夏季游客量下降、加拿大游客减少以及Spirit Airlines运力削减等因素对业务造成负面影响。

• Caesars区域性资产存在潜在问题，可能需要进行租赁修订或资产处置，这将要求公司与租户协商找到双赢解决方案。

• 面临市场环境的持续不确定性和波动性，特别是本周REIT市场和博彩运营商股价的大幅下跌对公司造成压力。

• 在当前复杂的市场环境下，需要识别和避免房地产资本毁损的风险，包括供应过剩、资产过时等因素。

• 新租户Clairvest作为单一资产的较小租户，相比大型主租赁协议下的租户，在信用风险方面需要更高的覆盖率要求。

• 纽约市博彩牌照竞争环境变化，MGM退出竞标过程后，市场可能演变为三个区域性博彩资产在地理位置相近的区域内激烈竞争。

• 大学体育设施投资领域虽有机会但仍处于早期阶段，需要大量时间教育潜在合作伙伴并完善投资结构。

• 公司股价表现受到多重因素影响，包括Caesars相关噪音以及市场对前期赢家头寸的轮换调整。

• 在评估非博彩体验性资产时，需要确保有足够的可读取房地产资产并符合REIT友好结构要求。

• 维持5-5.5倍的目标杠杆率范围内的平衡，既要保持运营灵活性又要为潜在投资机会保留资本实力。

公司高管评论

• 根据VICI业绩会实录，以下是公司高管发言、情绪判断及口吻的摘要：

• **Edward Baltazar Pitoniak（CEO）**：发言积极且充满信心。强调公司在不确定时期仍实现5.3%的AFFO增长，展现出模型的盈利能力。引用大量阅读材料来阐述投资哲学，认为应投资于为人们提供"慰藉"的体验性资产。对公司应对挑战的能力表现出强烈自信，多次提及VICI从成立之初就善于解决困难。在回应MGM纽约牌照退出时表现淡定，称"并不意外"。整体语调乐观，强调长期价值创造。

• **John Payne（总裁兼COO）**：语调务实且积极。强调公司纪律性资本配置策略，明确表示"我们不为增长而增长，不为追求回报而损害信用度"。对拉斯维加斯市场保持乐观，认为短期困难是暂时的。在讨论新租户Clairvest时表现兴奋，称其为"顶级私募股权公司"。对大学体育设施投资机会表现出浓厚兴趣和积极态度，多次提及正在进行的对话和教育过程。

• **David Andrew Kieske（CFO）**：发言简洁专业，情绪中性偏积极。重点强调财务指标的改善，包括AFFO增长、低G&A费用比率（1.6%）和连续第八年股息增长。在讨论杠杆率时表现出满意，称目前5倍的净债务比率处于目标区间低端。语调平稳，专注于数据呈现。

• **Gabriel F. Wasserman（首席投资官）**：发言简短但积极。在回应贷款组合状况时表现出信心，确认所有借款人都按时履约。在讨论大学体育投资时强调VICI作为永久资本载体的优势，认为长期投资视野与大学需求高度匹配。语调专业且乐观。

• **Samantha Sacks Gallagher（执行副总裁、总法律顾问）**：仅在开场和法律条款解释时发言，语调中性专业，主要履行程序性职责。

• **Moyer McCluskey（资本市场高级副总裁）**：发言简短，在解释股价表现时语调中性，客观分析市场因素影响。 整体而言，管理层展现出积极乐观的情绪，对公司基本面充满信心，同时保持务实的投资态度。

分析师提问&高管回答

• # VICI Properties 业绩会分析师情绪摘要 ## 1. 租约修订与租户管理 **分析师提问（JPMorgan Anthony Paolone）：** 询问VICI作为拥有14个租户的独特净租赁REIT，租约修订的频率以及如何处理这类对话，特别是关于Caesars区域资产的情况。 **管理层回答：** CEO Pitoniak强调VICI从创立之初就面临挑战并善于解决问题，会与合作伙伴找到双赢解决方案。COO Payne表示，相比拥有数百或数千租户的REIT，VICI能够与14个租户进行更深入的战略讨论，帮助他们实现增长或处理问题。对于Caesars情况，会采用过往成功的框架，确保找到对双方都有利的解决方案。 ## 2. 非博彩投资机会 **分析师提问（Scotiabank Greg McGinnis）：** 询问非博彩对话的进展，特别是大学体育设施的投资可能性。 **管理层回答：** Payne表示大学体育正经历根本性变革，VICI在体育基础设施方面有独特优势，能够加速大学在场馆、体育场、训练设施等方面的增长。每个接触的大学都有需要完成的项目，正在新环境中寻找资金来源。博彩仍是重点，但大学体育是重要机会。 ## 3. 博彩并购活动 **分析师提问（Truist Barry Jonas）：** 询问是否预期更多公开竞标的博彩并购流程，以及VICI是否会参与。 **管理层回答：** Payne表示博彩并购复杂，涉及卖方、物业公司和运营公司买方三方，需要大量尽职调查。VICI希望继续保持活跃并持续增长。Pitoniak补充，在当前市场环境下，一些公开博彩运营商可能会考虑退出，这可能导致活动增加。 ## 4. 贷款组合状况 **分析师提问（Citi Smedes Rose）：** 询问贷款组合中是否有借款人面临短期问题。 **管理层回答：** CIO Wasserman确认所有借款人都按时履行义务，公司继续进行积极的资产管理和监控所有投资。 ## 5. MGM纽约牌照退出影响 **分析师提问（Mizuho Haendel St. Juste）：** MGM退出纽约市牌照竞标是否令人意外，对Yonkers资产有何影响。 **管理层回答：** Pitoniak表示这并不意外，因为一直在与MGM沟通。MGM基于不断变化的纽约环境做出了明智的资本配置决定。没有曼哈顿赌场，其他竞标者难以创造真正的全国性和国际性目的地。VICI可能与其他竞标者合作，但任何纽约项目都必须成为美国最盈利的区域赌场。 ## 6. 大学体育设施投资细节 **分析师提问（Jefferies David Katz）：** 询问体育设施投资的历史资本化率或可比案例。 **管理层回答：** Pitoniak提到校园学生住房开发的先例，如American Campus Communities。传统私募股权5-7年投资期限对校园投资吸引力不大。Payne强调正在教育过程中，了解决策者、机会规模，同时听取大学对VICI资本类型的需求。 ## 7. 主题公园投资兴趣 **分析师提问（Green Street Chris Darling）：** 询问对主题公园房地产所有权的兴趣水平。 **管理层回答：** Payne坦率表示这是VICI花费大量时间研究的美国景点领域，虽然尚未完成交易，但已深入研究该领域的机会和会计处理。Wasserman补充，主题公园有大量不动产和个人财产，VICI会确保拥有不动产并采用REIT友好结构。 ## 8. 部落借贷业务 **分析师提问（Macquarie Chad Beynon）：** 询问部落借贷业务的发展和舒适度。 **管理层回答：** CFO Kieske澄清North Fork是对部落的典型贷款结构，独特之处是没有不动产担保。VICI与部落在商业土地上有很多关系，任何部落相关业务都必须是信贷投资，因为无法拥有部落土地上的博彩业务并获得资产担保。 ## 9. 杠杆率管理 **分析师提问（CBRE Colin）：** 询问对杠杆率低于目标区间下限的舒适度。 **管理层回答：** Pitoniak表示杠杆率在5倍左右波动是可以接受的，重要的是债务阶梯化。5倍债务对EBITDA比率意味着每20美分EBITDA对应1美元债务，这与大约每年不超过10%债务到期的阶梯化相匹配，在最坏情况下可用现金流偿还到期债务。 ## 10. 拉斯维加斯Strip扩张机会 **分析师提问（Capital One Daniel Guglielmo）：** 询问Strip上物业通常在什么宏观环境下上市，以及是否会扩大Strip所有权。 **管理层回答：** Payne表示对于合适的物业和运营商，绝对会继续扩大在拉斯维加斯Strip、本地市场乃至整个内华达州的存在。物业上市时机很难预测，取决于公司对不动产货币化收益用途的考虑，但VICI会为Strip资产机会做好准备。 ## 总体分析师情绪 分析师普遍对VICI的多元化战略、财务稳健性和管理团队的执行能力表示认可，特别关注公司在大学体育设施等新领域的投资机会。对于当前博彩行业的挑战，分析师寻求管理层的应对策略和未来增长路径的清晰度。

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