电话会总结 ｜ Omega Healthcare(OHI)2025财年Q3业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Omega Healthcare Investors 2025年第三季度业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **营收表现：** - 第三季度营收3.12亿美元，同比增长13.0%（2024年同期为2.76亿美元） - 营收增长主要来源于2024年和2025年完成的净新投资项目的收入贡献 **盈利能力：** - 净利润1.85亿美元（每股0.59美元），同比大幅增长65.2%（2024年同期为1.12亿美元，每股0.42美元） - NAREIT FFO为2.42亿美元（每股0.78美元），同比增长23.5%（2024年同期为1.96亿美元，每股0.71美元） **非GAAP财务指标：** - 调整后运营资金流（AFFO）为2.43亿美元（每股0.79美元） - 可分配资金（FAD）为2.31亿美元（每股0.75美元） - 第三季度FAD较第二季度增长0.14美元/股 ## 2. 财务指标变化 **资产负债表优化：** - 截至9月30日现金余额7.37亿美元 - 杠杆率降至3.59倍 - 固定费用覆盖率达到5.1倍 **分红覆盖率改善：** - AFFO分红支付率降至85% - FAD分红支付率降至89%（第三季度） **投资活动：** - 第三季度完成1.51亿美元新投资（不含2400万美元资本支出） - 年初至今通过10月完成超过9.78亿美元新投资，其中87%为资产负债表内房地产资产 - 第三季度资产出售8100万美元 **债务结构调整：** - 签署23亿美元新信贷额度（包括20亿美元循环信贷和3亿美元延期提取定期贷款） - 10月15日按面值偿还6亿美元5.25%无担保债券 **股本变化：** - 过去两个季度发行900万股新普通股 - 通过经营合伙单位为新投资提供部分资金

业绩指引与展望

• 2025年全年调整后运营资金（AFFO）指引上调至每股3.08-3.10美元，较此前3.04-3.07美元区间提升，中位数3.09美元较2024年2.87美元实现8%同比增长

• 第四季度一般管理费用（G&A）预计在1350-1450万美元区间

• 2025年到期的2.09亿美元抵押贷款和其他房地产担保投资中，预计5600万美元将从贷款转换为完全产权房地产，其余贷款将延期

• 预计将使用3亿美元延期提取定期贷款的收益偿还2.46亿美元担保债务

• 历史上每季度资产出售规模通常在1000-2000万美元区间，预计将继续进行组合优化

• 2025年指引假设不包括10月30日后的额外投资或资产出售，也不包括其他资本市场交易

• 指引假设市场利率无重大变化，Genesis继续按租赁和债务融资协议条款全额支付租金和利息

• Maplewood继续按每月630万美元支付租金，与10月份支付保持一致

• 衍生工具将减少英国投资产生收入的外汇波动影响

• 预计2026年初Medicare自动削减4%，但与3.2%的费率增长相抵后，对投资组合整体影响最小

• 管理层表示随着覆盖率快速改善，"近期内有提高股息的路径"，当支付比率降至80%低段时可能面临税务限制

分业务和产品线业绩表现

• 核心投资组合由1,024个医疗设施组成，其中60%为美国熟练护理设施和过渡护理设施，40%为美国老年住房和英国护理院，形成了多元化的医疗地产投资组合

• 传统三重净租赁业务仍是核心收入来源，通过收购医疗地产并签订三重净租赁协议获得稳定租金收入，同时积极扩展投资结构包括合资企业、少数股权投资、后端价值创造参与以及RIDEA类结构

• 与Sabre Healthcare建立战略合资伙伴关系，投资2.22亿美元获得64个医疗设施房地产合资企业49%股权，并投资9300万美元获得Sabre运营公司9.9%股权，创建房地产和运营双重投资模式

• 房地产贷款投资业务提供灵活的资本配置选择，通过结构化贷款获得即时收益并参与底层房地产增值，如康涅狄格州辅助生活贷款项目实现74%内部收益率

• 地理布局覆盖美国多个州和英国市场，重点关注表现不佳的资产收购机会，通过与经验丰富的运营商合作实现资产价值提升和现金流改善

• 积极评估RIDEA结构投资机会，在美国和英国市场寻求老年住房投资项目，目标实现低至中等十几的无杠杆内部收益率，不依赖资本化率压缩

市场/行业竞争格局

• 公司在医疗地产领域具备显著竞争优势，通过与优质运营商建立长期合作关系获得独家交易机会，管理层表示"我们看到通过现有关系获得场外交易机会的能力在增加"，大部分投资机会都来源于既有合作伙伴推荐，这种关系网络为公司构建了重要的竞争壁垒。

• 行业整体面临有利的收购环境，特别是在美国熟练护理和英国护理院领域，市场上存在大量表现不佳的资产以低于重置成本的价格出售，为具备资本实力和运营专业知识的公司创造了整合机会。

• 公司通过多元化投资结构提升竞争地位，从传统的三重净租赁扩展到合资企业、少数股权投资、贷款参与等模式，目标实现未杠杆化IRR达到低至中等十几的回报率，这种结构创新使公司能够在不同市场环境下灵活配置资本。

• 与Sabre Healthcare的深度合作展现了行业内战略联盟的重要性，管理层将Sabre比作"私人版的Ensign"，通过2.22亿美元的房地产合资和9300万美元的运营公司股权投资，建立了独特的产业链整合模式，这种合作关系在熟练护理行业中较为罕见。

• 监管环境的变化为行业参与者创造了差异化竞争机会，最低人员配置标准的废除、医疗保险削减的缓解以及CMS简化监管流程的倡议，都有利于运营效率高的公司获得相对优势，公司凭借1.55倍的EBITDAR覆盖率在行业中处于领先地位。

• 人力成本压力在行业内普遍存在但已趋于稳定，工资增长基本与通膨同步，临时工和代理机构使用量自疫情后持续下降，具备强大企业文化和员工保留能力的运营商将在竞争中占据优势地位。

公司面临的风险和挑战

• 根据Omega Healthcare业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• Genesis破产风险：Genesis Healthcare于2025年7月申请破产保护，Omega持有其31个设施的租赁合同（年租金5200万美元）和1.25亿美元担保贷款，虽然Genesis继续支付全额租金，但破产程序预计将持续到2026年，存在不确定性。

• 政府报销削减压力：2026年初预计将面临4%的Medicare自动削减，尽管有3.2%的费率上调部分抵消，但仍可能对投资组合产生影响；同时需密切关注各州因OBBVA削减而可能重新分配医疗资金的风险。

• 新投资结构风险：公司正扩展投资工具包，包括RIDEA结构、合资企业和运营公司股权投资等，这些新结构相比传统三重净租赁具有更高的运营风险和复杂性。

• 劳动力成本上涨：虽然目前工资增长与通胀匹配，但人口老龄化趋势下劳动力短缺问题可能加剧，特别是在农村地区，可能推高运营成本。

• 监管环境不确定性：尽管最低人员配置要求已被撤销，但医疗保健监管环境仍存在变化，调查程序和评级系统的复杂性可能对运营商造成不必要的财务影响。

• 汇率风险：公司在英国有大量投资，虽然使用衍生工具对冲，但英镑汇率波动仍可能影响收入和资产价值。

• 利率敏感性：作为REIT，公司对利率变化敏感，利率上升可能增加融资成本并影响资产估值。

• 投资竞争加剧：随着养老护理行业增长前景改善，优质资产竞争可能加剧，影响投资收益率和交易机会。

公司高管评论

• 根据Omega Healthcare业绩会实录，以下是各位高管发言的管理层评论和语调分析：

• **C. Taylor Pickett（首席执行官）**：语调非常积极乐观。强调公司第三季度AFFO达到0.79美元/股，上调全年AFFO指引至3.08-3.10美元/股，表示8%的同比增长。对股息增长前景表现出强烈信心，明确表示"近期有实现股息增长的路径"，并提到公司在COVID期间未削减股息的良好记录。对Sabre合作伙伴关系极为看好，称其为"私人版的Ensign"，预期投资回报将"翻倍或三倍"。

• **Matthew Gourmand（总裁兼首席运营官）**：语调积极且具有战略前瞻性。详细阐述公司扩展投资结构的战略，目标是实现低至中等十几的未杠杆IRR。对公司20年来1200%的股东总回报表示自豪，对未来20年养老护理行业的增长机会表现出强烈信心。强调公司将保持高度纪律性的承销标准，专注于可持续增长FAD每股收益。

• **Vikas Gupta（首席企业发展官）**：语调专业且充满信心。报告核心投资组合EBITDAR覆盖率提升至1.55倍，为12年来最高水平。对Genesis破产情况处理表现出控制感，强调公司信贷地位强劲。详细介绍了2025年超过9.78亿美元的新投资活动，包括与Sabre的重要合作。对未来交易管道表示非常乐观。

• **Robert O. Stephenson（首席财务官）**：语调稳健且积极。强调公司资产负债表"极其强劲"，现金7.37亿美元，杠杆率降至3.59倍。对公司的股权货币和资本成本表示满意，认为这为显著的调整后FFO增长提供了条件。上调并缩窄了全年调整后FFO指引，体现出对业绩的信心。

• **Megan M. Krull（总法律顾问）**：语调谨慎乐观但务实。对监管环境变化保持警觉，但对公司应对能力表现出信心。确认最低人员配置要求的废除，认为这对行业是积极发展。对劳动力成本控制表示满意，工资增长"与通胀匹配"，临时机构使用量持续减少。对公司在监管和报销环境中的定位表示乐观。 总体而言，管理层展现出高度积极和自信的语调，对公司业绩、战略执行和未来前景都表现出强烈的乐观态度。

分析师提问&高管回答

• # Omega Healthcare Investors 业绩会分析师情绪摘要 ## 主要分析师问答总结 ### 1. 关于高增长投资机会和RIDEA结构 **分析师提问**：Jonathan Hughes (Raymond James) 询问公司在追求更高增长的RIDEA投资机会方面的具体细节，包括未来12-24个月的投资规模预期和初始收益率目标。 **管理层回答**：COO Matthew Gourmand表示投资规模将取决于机会出现情况，类似于英国市场的渐进式进入策略。对于初始收益率，公司相对灵活，愿意接受较低的初始收益率，如果长期价值创造潜力足够大的话。目标是实现低至中等十几的未杠杆化IRR。 ### 2. 关于股息增长前景 **分析师提问**：Jonathan Hughes询问未来股息增长的可能性，以及董事会如何平衡股息支付与外部增长资金保留。 **管理层回答**：CEO Taylor Pickett表示，随着覆盖率快速改善，"近期内有实现股息增长的路径"。当支付比率降至80%低段时，可能面临税务限制，需要考虑股息增长。公司历史上曾连续五年每季度增加股息。 ### 3. 关于Sabre投资组合表现 **分析师提问**：John Kilichowski (Wells Fargo) 询问Sabre投资组合的覆盖率趋势、入住率以及未来12个月预测。 **管理层回答**：CDO Vikas Gupta表示Sabre的覆盖率趋势超过1.46倍且持续上升，入住率在90%低段，整体表现超出预算。 ### 4. 关于OpCo投资策略合理性 **分析师提问**：Juan Sanabria (BMO Capital Markets) 质疑为什么接受较低收益率的运营公司投资，而不是传统的低风险房地产投资。 **管理层回答**：CEO Pickett解释，公司在Sabre运营公司9.9%股权的实际现金流回报远超8%的最低收益率，风险调整后回报可能达到高十几。他预期这项投资长期内能够翻倍或三倍增长。 ### 5. 关于劳动力成本和可得性 **分析师提问**：John Pawlowski (Green Street) 询问美国vs英国的工资增长预期，以及是否看到劳动力短缺问题重现。 **管理层回答**：总法律顾问Megan Krull表示工资增长基本与通胀匹配，临时工使用在COVID后下降并保持稳定。农村地区仍是最困难的，但运营商更倾向于在有足够员工前不接收额外住户，而非使用临时工。 ### 6. 关于覆盖率水平趋势 **分析师提问**：Farrell Granath (Bank of America) 询问覆盖率是否已达到平稳期。 **管理层回答**：CEO Pickett表示覆盖率趋势仍在上升，随着人口结构驱动入住率持续增长，1.55倍不是基线，预期将继续增长。可能首次开始看到一些季节性入住率变化。 ### 7. 关于更多OpCo交易机会 **分析师提问**：Michael Carroll (RBC Capital Markets) 询问未来更多运营公司投资交易的前景。 **管理层回答**：CEO Pickett表示这类交易机会非常有限，Sabre是独特的优秀运营商。虽然不排除再次出现类似交易，但目前管道中没有重复此类交易的计划。 ### 8. 关于Medicaid削减的间接影响 **分析师提问**：Richard Anderson (Cantor Fitzgerald) 询问虽然SNF被豁免，但对州预算和Medicaid削减的间接担忧。 **管理层回答**：Megan Krull表示正在密切监控，但公司在前10大州的地位良好，包括德州和佛州等扩张州不会受影响，其他州要么没有担忧，要么覆盖率高于平均水平。 ## 整体分析师情绪 分析师对公司的多元化投资策略表现出浓厚兴趣，特别是Sabre交易结构的创新性。虽然对运营公司投资的较低初始收益率存在质疑，但管理层对长期价值创造的信心得到认可。分析师普遍关注股息增长前景和劳动力市场稳定性，对公司强劲的财务表现和覆盖率改善表示认可。

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