电话会总结 ｜ Redwood Trust(RWT)2025财年Q3业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Redwood Trust 2025年第三季度业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **GAAP财务表现：** - 净亏损950万美元，每股亏损0.08美元，较第二季度净亏损1亿美元（每股亏损0.76美元）大幅改善 - 每股账面价值7.35美元（9月30日），较6月30日的7.49美元小幅下降 - 经济回报率0.5%，包括每股6美元的股票回购增值 **非GAAP财务表现：** - 核心业务可分配收益（EAD）2700万美元，每股0.20美元，股本回报率17% - 较第二季度每股0.18美元有所提升 **业务分部表现：** - Sequoia抵押银行业务：分部净收入3400万美元，股本回报率29%，较上季度2200万美元和19%ROE显著提升 - CoreVest抵押银行业务：分部净收入350万美元，EAD股本回报率38% - Redwood投资业务：分部净收入1000万美元，EAD股本回报率10% - 传统投资业务：净亏损2200万美元 ## 2. 财务指标变化 **盈利能力指标：** - 抵押银行业务合并GAAP股本回报率达到28%，连续五个季度超过20% - 销售收益率平均93个基点，处于长期目标区间高端 - 核心业务EAD每股收益从Q2的0.18美元提升至Q3的0.20美元 **资产负债表指标：** - 总追索权杠杆率从3.2倍上升至4.0倍，主要由创纪录的抵押银行业务仓储利用率推动 - 企业和投资组合杠杆率从1.9倍下降至1.6倍 - 追索权债务余额较第二季度增加7.71亿美元 **资本配置变化：** - 传统业务资本配置占比从6月30日的33%降至25% - 核心业务资本配置较2024年中期增长超过80%，较第二季度末增加1.6亿美元 **运营效率：** - 总运营费用环比下降3%（170万美元），主要由于投资组合管理成本降低 - 单笔贷款成本显著改善，受益于创纪录的季度放贷量 - 公司整体资金成本较上季度下降约40个基点 **信贷质量：** - 证券化过桥贷款90天以上拖欠率低于3% - 投资组合各产品拖欠率保持稳定或下降趋势

业绩指引与展望

• 遗留资产处置进度：预计每季度持续释放约1亿美元遗留资本进行重新配置，遗留资产占总资本比例已从6月30日的33%降至25%，预计年底前将进一步减少至20%的目标水平

• 核心业务资本配置：过去四到五个季度核心业务资本配置增长80%，第三季度单季增加1.6亿美元，预计释放的遗留资本将继续快速部署至抵押贷款银行业务

• 抵押贷款银行业务ROE维持：Sequoia和CoreVest抵押贷款银行业务已连续五个季度保持20%以上ROE，第三季度综合ROE达到28%，预计该高收益水平将持续

• 市场份额增长预期：Sequoia平台大额贷款市场份额已从2023年的1%-2%提升至7%，预计通过持续的资本配置和销售网络扩张将进一步获得市场份额

• Aspire平台快速扩张：第三季度锁定贷款12亿美元，较第二季度增长近4倍，9月单月达到创纪录的5.5亿美元，预计将在此基础上继续增长

• 核心业务EAD目标：第三季度核心业务可分配收益达到每股0.20美元，17%股本回报率，随着遗留资产清理完成，预计合并收益将更接近核心EAD水平

• 运营效率持续改善：单笔贷款成本因创纪录的放贷量而显著改善，预计AI基础设施和技术投资将进一步提升运营规模和效率

• 资本市场活动：年初至今已通过13次证券化和整体贷款销售分销近90亿美元抵押品，已超过2024年全年水平，预计年底前活动将持续

• 融资成本优化：公司整体资金成本较上季度下降约40个基点，预计随着SOFR利率下降和利差收窄将继续受益

• 信贷质量稳定：证券化过渡贷款90天以上拖欠率低于3%，显示健康的还款速度，预计信贷表现将保持稳定

分业务和产品线业绩表现

• Sequoia平台在第三季度锁定51亿美元贷款，较第二季度增长53%，创下平台历史新高，主要产品包括传统30年期固定利率贷款、混合ARM、封闭式二次抵押贷款等多元化产品组合，其中48%为银行抵押品，25%为经验贷款，预计优质巨额贷款市场份额已从2023年的1%-2%提升至7%

• Aspire平台专注于需要替代承保方式的优质借款人贷款，第三季度锁定12亿美元贷款，较第二季度增长近4倍，9月单月创纪录达到5.5亿美元，已成为非合格抵押贷款(Non-QM)市场前五大聚合商，第三季度生产的贷款平均信用评分749分，平均贷款价值比71%

• CoreVest住宅投资者贷款平台第三季度资助5.21亿美元，同比增长14%，为2022年中期以来最高季度成交量，住宅过渡贷款(RTL)和债务偿付覆盖率(DSCR)产品占第三季度成交量的40%，同比增长45%，主要聚焦于小额平衡产品和单户住宅抵押品

• 抵押银行业务整体表现强劲，连续五个季度保持超过20%的股本回报率，第三季度达到28%，核心业务部门可分配收益达到2700万美元或每股0.20美元，实现17%的股本回报率

• 遗留投资组合大幅缩减，通过出售全部重新履约贷款组合和约一半的第三方房屋净值投资，以及解决或转让大部分遗留过桥贷款，遗留资本配置从第二季度末的33%降至25%，预计年底前将进一步减少

市场/行业竞争格局

• Redwood Trust在房屋抵押贷款市场中实现了显著的市场份额增长，其巨额贷款(jumbo loan)市场份额从2023年的1%-2%快速提升至7%，在整体住房市场疲软、行业交易量环比持平的背景下，公司第三季度仍创下近70亿美元的贷款锁定和发放记录，展现出强劲的竞争优势

• 公司通过Sequoia平台建立了覆盖约80%巨额贷款市场份额的销售网络，较2023年的20%-30%大幅提升，其中银行业务占第三季度交易量的48%，反映出银行在评估长期抵押贷款资金成本收益时趋于谨慎，为公司创造了市场机会

• Aspire平台在非合格抵押贷款(non-QM)领域快速崛起，已成为市场前五大聚合商，第三季度贷款锁定量达12亿美元，较第二季度增长近4倍，在预计规模达1250亿美元且同比增长40%的扩展信贷市场中占据重要地位

• 在住宅投资者贷款领域，CoreVest平台通过专注于小额平衡产品实现差异化竞争，住宅过渡贷款(RTL)和债务偿付覆盖率(DSCR)产品占第三季度交易量的40%，同比增长45%，在竞争对手因资本获取能力波动而竞争地位起伏的市场中保持稳定优势

• 公司在私人标签证券化市场中处于领先地位，年内已完成13次证券化交易，分销近90亿美元抵押品，超过2024年全年水平，拥有该行业最具流动性的发行架构，融资成本最低，为持续扩大市场份额提供了成本优势

• 通过人工智能技术驱动的运营规模化和效率提升成为公司的战略性竞争资产，在文档智能化数据提取和加速处理时间方面建立技术壁垒，同时与硅谷领先科技公司合作保持技术前沿优势，在交易量创新高的同时有效管控风险

公司面临的风险和挑战

• 遗留资产拖累业绩表现：首席财务官报告GAAP亏损主要反映了约1亿美元遗留过桥资产处置相关的交易费用，以及遗留投资组合持续的净利息收入拖累，导致每股账面价值下降至7.35美元

• 杠杆率上升带来财务风险：由于创纪录的抵押贷款银行业务活动导致仓储利用率增加，追索权杠杆率从3.2倍上升至4.0倍，虽然企业和投资组合杠杆率有所下降

• 市场环境不确定性：管理层密切关注信贷环境发展，近期几家大银行客户破产事件凸显消费者资产支持证券领域的压力，尽管住宅抵押贷款市场相对稳健

• 资本配置转型挑战：公司正在积极重新配置资产负债表，将资本从遗留资产中释放并重新部署到高盈利运营平台，这一转型过程的"噪音"继续影响合并业绩

• 市场份额增长的资本需求：在非合格抵押贷款和优质巨额贷款领域进一步获得市场份额需要持续的资本配置和销售网络扩张，对资金需求较大

• 住房市场疲软影响：尽管公司实现创纪录业绩，但整体住房市场仍然低迷，行业交易量环比基本持平，可能限制未来增长潜力

• 利率波动风险：抵押贷款利率变化和货币政策不确定性可能影响再融资业务和整体市场需求，特别是在美联储政策调整背景下

公司高管评论

• 根据Redwood Trust业绩会实录，以下是公司高管发言的管理层评论和语调分析：

• **Christopher J. Abate（首席执行官）**：语调积极乐观，充满信心。强调公司正在经历"最具生产力的季度之一"，表达了对战略转型的坚定信念。使用"transformative opportunities"、"record quarterly"等积极词汇，展现出对未来增长前景的强烈信心。在谈到市场挑战时保持理性乐观，认为公司具备应对能力。

• **Dashiell I. Robinson（总裁）**：语调自信且具有前瞻性。多次使用"record"、"strongest operating performance"等超级积极的表述，对业务增长表现出极大热情。在描述市场份额增长和平台扩张时语气坚定，展现出对执行能力的强烈自信。对未来增长机会表达了明确的乐观预期。

• **Brooke E. Carillo（首席财务官）**：语调专业且积极。在报告财务数据时保持客观，但对核心业务表现表达了明显的满意。使用"continued earnings strength"、"record quarter origination volumes"等正面表述，体现出对财务表现的积极评价。在讨论挑战时保持平衡，但整体倾向乐观。

• **Kaitlyn J. Mauritz（董事总经理）**：语调专业中性，主要负责会议流程管理和风险提示，未表达明显的情绪倾向。在开场和结束时保持礼貌和专业的标准表述。

分析师提问&高管回答

• # Redwood Trust 业绩会分析师情绪摘要 ## 1. 分析师提问：长期盈利能力展望 **分析师提问**：KBW的Bose Thomas George询问关于EAD（可分配收益）的长期盈利能力，特别是在2026年遗留资产基本清理完毕后，公司的盈利能力是否可以通过本季度0.20美元的核心非GAAP收益加上遗留资产释放资本的重新配置来衡量。 **管理层回答**：CEO Christopher Abate确认了这一判断，表示随着遗留部门的清理，合并收益将更接近当前的核心EAD水平。本季度释放了1.5亿美元资本用于再投资，这些资本此前产生负回报，现在可投入到连续四五个季度保持20%以上ROE的抵押贷款银行业务部门。 ## 2. 分析师提问：资本配置策略 **分析师提问**：摩根大通的Richard Shane询问在未来四五个季度每季度约1亿美元的遗留投资组合资本释放过程中，三个核心业务中哪些会因额外资本而产生更多净收入，以及抵押贷款银行业务是否受到资本约束。 **管理层回答**：CEO表示过去四五个季度已将该部门资本增长80%，每释放一美元都能立即部署。三个平台都有持续的资本需求，Sequoia创季度记录，Aspire季度环比增长4倍，这是与CPP Investments继续扩大合作关系的重要原因。 ## 3. 分析师提问：ROE扩张驱动因素 **分析师提问**：Richard Shane询问Sequoia业务ROE从19%扩张至28%的驱动因素，是规模效应还是利率环境的有利影响。 **管理层回答**：总裁Dashiell Robinson表示是多重因素：资本效率提升（贷款平均一个月内完成周转）、运营效率改善、Aspire与Sequoia的协同效应。特别指出Aspire在非QM市场的份额仅约3%，增长空间巨大，银行抵押品占Q3业务近50%，反映了银行高管对资产负债表优化的重视。 ## 4. 分析师提问：费用结构优化 **分析师提问**：UBS的Douglas Michael Harter询问如何看待公司费用规模以最大化整体ROE，以及第三方投资ROE的预期水平。 **管理层回答**：CFO Brooke Carillo强调不应仅从资本基础角度看费用，公司以约300人管理200亿美元资产，运营效率很高。重点是通过进一步扩大业务规模和处理遗留资本来创造收益，而非缩减基础设施。第三方投资将保持有限规模，专注于满足资本成本要求的资产。 ## 5. 分析师提问：非QM市场增长前景 **分析师提问**：富国银行的Donald James Fandetti询问Aspire非QM业务的潜在市场增长情况，以及GSE业务范围缩减是否会带来机会。 **管理层回答**：总裁Robinson表示该市场有显著有机增长空间：非传统收入就业人群增加、市场认知度提升、AI技术降低承保成本、租赁市场增长23%等。即使不考虑GSE政策变化，Aspire的目标市场也在因合理原因持续增长。 ## 6. 分析师提问：利率风险管理 **分析师提问**：JMP Securities的Steven Cole Delaney询问在利率环境变化下，公司证券化优质巨额贷款组合的票息风险管理情况。 **管理层回答**：CEO表示本季度约三分之一业务为再融资相关，大多数房主仍处于亏损状态。由于业务主要是流动性业务（抵押贷款银行），组合正向当前票息趋势发展，加上每月超过一笔交易的节奏，公司处于良好位置。当前30年期优质巨额贷款利率约6.25%。 ## 7. 分析师提问：未来资本需求 **分析师提问**：BTIG的Eric Hagen询问未来一年在保持当前增长pace下，巨额贷款证券化与第三方销售的比例预期。 **管理层回答**：CEO表示证券化一直是很好的选择，公司拥有该行业最具流动性的架构，融资成本最低。Sequoia业务有潜力通过证券化长期增长而无需外部资本，但公司正专注于为Sequoia进行融资，银行业务占Q3业务50%，反映了在房屋origination活动基本持平的市场中显著增长市场份额的能力。 ## 8. 分析师提问：信贷表现稳定性 **分析师提问**：Eric Hagen询问什么因素让管理层对BPL投资组合信贷表现基本稳定有信心。 **管理层回答**：总裁Robinson表示这仍然是年份问题，主要限于2022年上半年的年份。证券化桥梁投资组合90天以上逾期率低于3%，预付速度加快。过去几年转向小额度、更多单户住宅抵押品的策略显示效果，多户住宅仅占上季度总产量的1%。 ## 总体分析师情绪 分析师普遍对公司的战略转型和运营表现表示认可，特别关注： - **盈利能力提升**：对遗留资产清理后的长期盈利能力表示乐观 - **增长前景**：对核心业务的快速增长和市场份额扩张表示关注 - **资本效率**：认可公司在资本配置和运营效率方面的改善 - **风险管理**：对信贷质量改善和利率风险管理表示认可 整体而言，分析师对Redwood Trust的业务转型战略和执行能力持积极态度，认为公司正朝着更可持续、更盈利的商业模式发展。

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