就业疲软与楼市降温 美股高歌猛进下暗藏隐忧

尽管美股似乎每天都在创新高，但美国就业市场和房价方面却有重大隐忧。近几个月来，就业数据显著恶化，房价也大幅降温。由于消费者在购房时需要对保住工作有信心，不确定性可能会让潜在购房者望而却步。这种恶化的数据和就业市场的信心缺失可能在未来几个月会进一步恶化，而且与人工智能相关的更多裁员可能也会接踵而至。

有一种观点认为，美联储降低利率会为房地产市场注入新的活力，但抵押贷款银行家协会的分析表明并非如此。如果就业市场恶化，可能会减少对房屋的需求，而房屋价格对许多美国人来说已经处于历史高位，难以承受。当房价下跌时，美国家庭财富缩水，消费支出往往会下降。所有这一切都可能导致经济陷入衰退的恶性循环，经济逐渐走弱，最终陷入衰退。

2025 年美国房地产市场的动态剧变

2025 年春季的房屋销售季与过去几年大不相同。在疫情期间甚至之后，极低的 3%甚至更低的抵押贷款利率引发了从入门级住宅到豪宅的竞价战。加利福尼亚州地区的买家经常出价高出数十万美元，甚至有出价高出 50 万和 100 万美元的情况。但现在，这一切都已改变，在美国许多地区，卖家被迫降低价格并做出让步才能达成交易。市场情绪的巨大转变。

当房价上涨且竞拍价屡创新高时，购房者觉得最好现在就买，以免房价进一步攀升，这引发了抢购热潮，进而推高了房价。然而，如今情况发生了逆转，房价下跌，许多购房者还在等待利率下降。这导致许多潜在购房者持观望态度，因为他们认为现在买房不合算，房价在跌，未来利率可能更低。

由于更多潜在购房者在等待更优惠的交易，房价有可能进一步下跌，与此同时，随着库存增加，卖房者面临的压力也在增大。这种动态可能导致卖房者纷纷将新房源投放市场，而更多的库存会对房价造成更大的下行压力。许多潜在卖房者之前不愿出售是因为他们的抵押贷款利率较低，但如果房价下跌，他们可能进一步在房价下跌之前出售房产。

美国抵押贷款银行家协会预计 2026 年房贷利率居高不下且房价下跌

许多房屋买卖双方原本以为利率现在会低得多。但由于对通胀的担忧，美联储推迟了降息。虽然美联储在 9 月降息25个基点，且预计还会有更多降息，但问题在于 10 年期美国国债收益率并未大幅下降，而这正是影响房贷利率的关键因素。总之，更多降息可能会降低短期利率，但由于对通胀和美国政府高额债务的担忧，可能无助于降低像房贷这样的长期利率。美国抵押贷款银行家协会最近发布了对 2026 年的一些预测，其经济学家认为 2026 年房贷利率将保持在 6%以上。该协会的副首席经济学家Joel Kan认为，库存将增加，房价将下跌，房贷利率仍将居高不下。他预计未来几年美国全国范围内的房价还会在多个季度内持续下跌。

最近一篇详细阐述其观点的文章指出：“尽管预计抵押贷款利率不会进一步下降，但近几个月房屋供应有所增加，这将缓解房价上涨压力，并为潜在买家提供更多住房选择。库存的增加将给全国房价带来下行压力。”

分析指出，2026 年抵押贷款利率将一直居高不下，一旦房屋卖家意识到缓解措施以抵押贷款利率降低的形式到来，他们就会在 2026 年降价;新房开发商已做出巨大让步，这可能是 2026 年二手房销售市场即将出现的情况的一个信号。

美国房价已处于不可持续的高位

美国房价接近历史最高水平，再加上高企的抵押贷款利率，大多数人都买不起房子。对于首次购房者或没有从房地产中获得过任何先前的资产增值的人来说，情况更是如此。最近一篇媒体文章指出，自疫情开始以来，美国房价已上涨逾 40%，2020 年至 2022 年期间创历史新低的抵押贷款利率引发了购房热潮，但全国范围内长期供应不足，两者相互冲突。这种短缺仍在持续，导致过去五年房价大幅飙升，使数百万美国人更难购房。

过去几年房价涨势过猛，如今已远远超出家庭收入水平。分析指出，这种与家庭收入经济现实脱节的情况清晰可见，房价即将回归现实。

对美国就业市场的担忧以及持续不断的与人工智能相关的裁员可能会损害房地产市场和经济。9 月 5 日的非农就业报告证实了劳动力市场的疲软，并且此前几个月的数据也进行了向下修正。美国8月非农就业人数的预期新增就业岗位为 75，000 个，但实际仅增加了 22，000 个，失业率从 4.2% 上升至 4.3%。此外，3 月份的数据就曾大幅向下修正。

就在过去短短几天内，美国多家大型企业纷纷宣布大规模裁员，其中一些裁员举措被归咎于人工智能。例如，Chegg(CHGG.US)宣布由于“人工智能的现实情况”将裁减 45%的员工。联合包裹(UPS.US)也宣布近期已裁减 48，000 个工作岗位。亚马逊(AMZN.US)也近期宣布将裁减约 30，000 个工作岗位。这些新闻可能会在美国家庭日常消费以及尤其是大额购买(如购房)方面变得更加谨慎。而且这可能只是大规模与人工智能相关裁员的开始，据一些估计，未来十年内此类裁员总数可能达到 1 亿个岗位，目前新增的就业机会主要集中在一些高端岗位。此外，分析指出，美国政府的停摆将会对经济产生一些实际影响，因为它已经持续了近一个月。持续的时间越长，对经济和消费者信心的潜在损害就越大，这可能会在未来几个月的数据中有所体现。

不过，美联储在九月降低了利率，并且预计还会宣布进一步的降息举措。这有可能足以提振经济，并稳定就业和房地产市场的疲态。如果就业市场和房地产市场不再继续恶化，经济可能会再次加速发展，美国的上涨趋势也可能会扩大。特朗普总统签署了多项贸易协议，其中包括大规模的新投资以及在美国可能创造的潜在就业机会，这也有助于稳定就业市场。

结论

消费者对就业市场的不确定性感到焦虑，更多的潜在购房者也推迟了购房计划，而一些房屋卖家则认为有必要大幅降价。房地产市场和就业市场的形势已经发生了变化，而势头是一股强大的力量。一旦某个方向的进程开始推进，就很难阻止其进一步增强势头，尤其是像房地产和就业这样的规模庞大的市场。美国就业市场状况的恶化和居高不下的房贷利率的共同作用，很可能会在 2026 年之前对房价造成压力。反过来，这也很可能会在未来几个月给经济带来压力。这可能会导致经济增长恐慌或经济衰退，从而引发美股的重大调整。