电话会总结 ｜ Curbline Properties(CURB)2025财年Q3业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Curbline Properties业绩会实录，以下是财务业绩回顾摘要： ## 1. 财务业绩 **净营业收入(NOI)表现强劲：** - 第三季度NOI环比增长17%，主要受益于有机增长和收购活动 - 同店NOI同比增长3.7%（年初至今），第三季度同比增长2.6% - 尽管第三季度面临40个基点的坏账收入逆风，NOI仍实现正增长 **运营资金来源(OFFO)：** - 2025年OFFO指引上调至每股1.04-1.05美元 - 基于第四季度隐含指引，预计年同比FFO增长20% **资本支出控制良好：** - 第三季度资本支出占NOI比例略低于7% - 年初至今资本支出占NOI比例略超6% - 全年资本支出占NOI比例预计保持在10%以下 ## 2. 财务指标变化 **租赁业绩指标：** - 租赁率环比提升60个基点至96.7%，达到零售REIT行业最高水平 - 签署近40万平方英尺的新租约和续约 - 新租约平均租金涨幅超过20%，续约租金涨幅接近10% **资产负债表指标：** - 净负债/EBITDA比率预计年底低于1倍 - 年底预计持有现金超过2.5亿美元 - 自成立以来累计融资4亿美元债务资本，加权平均利率5% **费用控制：** - 第三季度G&A费用低于预期 - 第三季度录得73.1万美元非现金G&A费用总额调整，被等额非现金其他收入抵消 - 第四季度预计G&A费用略超800万美元 **利息收支变化：** - 第四季度利息支出预计增至600万美元 - 随着现金部署，第四季度利息收入预计降至300万美元

业绩指引与展望

• **2025年全年OFFO指引上调**：将2025年运营资金流（OFFO）指引上调至每股1.04-1.05美元，基于运营表现超预期和收购活动加速

• **收购投资规模大幅提升**：2025年预期收购投资活动从原定5亿美元大幅上调至约7.5亿美元，第四季度投资将用现有现金资金

• **同店NOI增长预测**：预计2025年全年同店NOI增长率中位数为3.25%，尽管面临坏账收入的年度逆风

• **第四季度关键财务指标预测**： - 利息支出预计增至约600万美元 - 利息收入预计降至约300万美元（因现金部署） - 一般管理费用预计略超800万美元

• **资本支出控制目标**：全年资本支出占NOI比例预计保持在10%以下，第三季度为7%以下，年初至今平均6%-7%

• **资产负债表流动性充裕**：预计年末现金超过2.5亿美元，净债务/EBITDA比率低于1倍，为持续收购提供充足资金

• **债务融资计划**：预计年末将获得额外2亿美元私募债券融资，混合利率5.25%

• **FFO增长前景**：基于第四季度隐含OFFO指引，预测20%的年度FFO增长率，远超REIT行业平均水平

• **租赁利差维持强劲**：预计2025年全年租赁利差与2024年保持一致，新租约利差平均超20%，续租利差接近10%

• **现金回报率**：现金投资回报率为3.75%，随着现金部署利息收入将在季度内递减

分业务和产品线业绩表现

• Curbline Properties专注于单一业务板块——便利零售资产收购，是美国唯一一家专门收购顶级便利零售资产的上市公司，目前拥有450万平方英尺的高质量便利中心组合，被认为是美国最大的此类资产组合

• 公司投资的便利中心具有三个核心特征：服务日常消费需求（三分之二的顾客停留时间少于7分钟），建筑结构简单灵活（偏好直线排列的商铺而非专用建筑），以及高度多元化的租户基础（仅有9个租户贡献超过1%的基础租金，只有1个租户超过2%）

• 租户构成以全国连锁品牌为主，占比达70%，这些租户愿意为获得日均4万辆车流量的优质位置支付溢价租金，公司物业主要位于主要交通走廊沿线，88%的顾客居住距离超过1英里，近一半顾客居住距离超过5英里

• 公司采用资本高效运营模式，资本支出仅占NOI的6%-7%，在整个公开REIT行业中处于最具资本效率的运营商之列，新租约平均涨幅超过20%，续约涨幅接近10%，出租率达到96.7%

• 投资策略明确聚焦于主要走廊、强劲人口统计数据、高交通流量和信誉良好租户的优质资产，在总计9.5亿平方英尺的美国便利中心市场中，符合公司标准的顶级资产规模仍是当前组合的50倍，为未来扩张提供充足空间

市场/行业竞争格局

• Curbline Properties在便利零售资产领域拥有明显的先发优势，是唯一一家专门收购美国顶级便利零售资产的上市公司，目前拥有美国最大的高质量便利中心投资组合，总面积达450万平方英尺，而整个美国便利零售市场规模达9.5亿平方英尺，为公司提供了190倍的增长空间。

• 公司面临的主要竞争对手包括小型家族投资者、本地投资者、私募股权基金以及使用顾问或运营商的机构投资者，这些竞争者大多依赖杠杆融资，对利率变化敏感，而Curbline作为少数现金买家之一，在收购谈判中具有明显优势。

• 便利零售资产市场竞争激烈，资产上市时通常会吸引众多买家关注，但Curbline通过建立良好的市场声誉和合作关系，约50%的收购来自场外交易，这种预营销或场外交易渠道成为公司重要的资产获取来源。

• 公司专注于收购顶级品质资产（位于主要交通走廊、人口统计数据良好、交通流量大、租户信用良好），而其他竞争者可能更关注中等或较低品质的资产，这种差异化定位帮助公司在细分市场中建立了领导地位。

• 相比主要依赖杠杆的私人竞争对手，Curbline拥有无担保固定利率债务融资渠道，这一独特的资本结构优势使公司在市场竞争中处于有利地位，特别是在利率波动环境下具有更强的抗风险能力。

公司面临的风险和挑战

• 根据Curbline Properties业绩会实录，公司面临的主要风险和挑战如下：

• 利率敏感性风险：公司面临利率波动对收购活动的影响，虽然公司作为现金买家相对不受影响，但大部分竞争对手为杠杆买家，利率变化会影响市场竞争格局和资产定价

• 收购竞争加剧：便利零售资产市场竞争激烈，约一半收购需要通过关系网络进行场外交易，对公司建立和维护行业关系网络提出更高要求

• 租户集中度管理挑战：虽然公司强调租户多元化，但仍需持续管理租户信用风险，特别是在经济下行周期中维持高租金收缴率

• 同店NOI增长压力：2025年同店NOI增长预期为3.25%，面临无法收回租金的逆风影响，需要在不依赖大幅提升入住率的情况下实现持续增长

• 资本配置效率风险：公司设立了股票回购和ATM股权发行计划，需要在维持资本效率的同时做出正确的资本配置决策，避免稀释性股权融资

• 规模扩张执行风险：2025年收购目标从原计划5亿美元提升至7.5亿美元，快速扩张可能带来资产质量控制和运营管理方面的挑战

• 市场供应限制：在高收入、供应受限的市场中，优质资产稀缺性可能推高收购成本，压缩投资回报率

• 租约结构依赖性：公司依赖较短的加权平均租期(WALT)和较少的租户选择权来实现租金增长，但这也增加了租约到期和重新租赁的频率风险

公司高管评论

• 根据业绩会实录，以下是公司高管发言、情绪判断以及口吻的摘要：

• **David Lukes（首席执行官）**：发言口吻极为积极乐观，情绪高涨。多次使用"强劲"、"卓越"、"领先"等正面词汇。强调公司在便利零售资产领域的"独特优势"和"先发优势"，对业务模式表现出强烈自信，称"很难夸大这种商业模式的优势"。对未来增长前景表现出极度乐观，明确表示"对Curbline未来的机遇再乐观不过了"，并承诺"未来数年将产生两位数自由现金流增长"。整体语调充满激情和确定性。

• **Conor Fennerty（首席财务官）**：发言口吻稳健积极，情绪相对克制但乐观。重点强调财务指标的超预期表现，多次提及"高于预算"、"创纪录水平"等积极表述。在回答分析师问题时表现出专业和自信，对公司的资本配置策略和增长算法表达了明确的信心。语调务实但积极，注重用具体数据支撑乐观判断，体现出财务管理层对公司业绩和前景的坚定信心。

分析师提问&高管回答

• # Curbline Properties 分析师情绪摘要 ## 1. 股权融资与资本配置策略 **分析师提问**：花旗银行分析师询问公司设立ATM股权发行计划的考虑，特别是在资产负债表状况良好的情况下，如何看待股权融资与当前股价相对NAV的关系以及收购资本化率的情况。 **管理层回答**：CFO Fennerty表示，公司同时设立了ATM计划和股票回购计划，这是为了拥有所有可用的资本工具。公司会基于资本来源和用途进行评估，只有在发现增值机会时才会考虑股权融资。目前公司拥有充足的流动性和显著的内生增长潜力，股权融资的门槛很高。 ## 2. 收购活动与资本化率趋势 **分析师提问**：KeyBanc分析师询问2026年收购活动的前景，以及是否看到更多产品进入市场。 **管理层回答**：CEO Lukes表示，每季度承销的资产数量在增加，团队在全国范围内建立了关系网络。2025年预计收购约7.5亿美元，有进一步上涨潜力。公司对未来几个月有更好的可见性，但会对交易保持高度选择性。 **分析师提问**：摩根士丹利分析师询问资本化率的具体范围，以及未来12-36个月资本化率压缩的可能性。 **管理层回答**：Lukes解释资本化率范围可能从低5%到高6%不等，主要取决于资产的空置情况和基本面。公司全年平均资本化率为低6%区间。资本化率的未来走势更多取决于宏观利率环境而非行业特定因素。 ## 3. 同店增长与租赁策略 **分析师提问**：KeyBanc分析师询问2026年同店增长算法，包括租赁价差和年度递增情况。 **管理层回答**：Fennerty表示，2025-2026年的增长池变化不会带来结构性差异。公司预计2026年的增长水平与2025年相当，在占用率中性基础上保持稳定增长。2024-2026年平均增长率预计超过3%。 **分析师提问**：摩根士丹利分析师询问租赁率的结构性上限。 **管理层回答**：Fennerty认为低97%可能是峰值水平，结构性空置率约为2-3个百分点是合理的，这主要由于租户流动和重新租赁的时间差。 ## 4. 投资策略与租户管理 **分析师提问**：Piper Sandler分析师询问在产品稀缺的情况下，是否会积极处理信贷或空置问题来推动租金增长。 **管理层回答**：Lukes表示，便利中心业务的独特之处在于租户间交叉客流很少，因此不会过于积极地进行重新租赁。公司更专注于续租时提高租金，因为便利中心租约的选择权通常比大型租户少。 **分析师提问**：关于公司是否会始终保持正利差以实现双位数增长。 **管理层回答**：Fennerty解释公司有多个增长杠杆，包括占用率中性的同店增长、显著的自由现金流生成能力，以及未来几年G&A费用的规模化效应。 ## 5. 租约结构与期权续租 **分析师提问**：Ladenburg分析师询问期权续租在租赁活动中的占比以及未来趋势。 **管理层回答**：Lukes表示，大型全国连锁店的期权租金通常为每5年10%的增长，但期权数量比大型门店少。由于公司购买资产时通常已进入首个或第二个期权期，能够获得更多增长机会。 ## 总体分析师情绪 分析师普遍对Curbline Properties的业务模式和增长前景表现出积极态度，重点关注公司的资本配置策略、收购能力和租金增长潜力。问题集中在公司如何在竞争激烈的市场中维持增长，以及如何平衡股权和债务融资。管理层的回答显示出对业务基本面的信心和对未来增长的乐观预期。

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