中邮·房地产|周观点：构建“好房子”与城市更新双轮驱动的新模式

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（来源：中邮证券研究所）

转自：中邮证券研究所

2025年10月23日，中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议公报明确提出“推动房地产高质量发展”，标志着“十五五”时期房地产行业正式从规模扩张转向品质提升的新阶段。“推动房地产高质量发展”被纳入“保障和改善民生”框架，政策重心从“稳增长”转向“促品质”，同时，“好房子”概念已从单体住宅扩展至“好小区、好社区、好城区”四级体系，成为城市更新的核心载体。多地已出台配套政策，指向存量提质与需求激活并重。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为179.16万方，本年累计新房成交面积为7250.86万方，累计同比-5.7%。30大中城市近四周平均成交面积为158.2万方，同比-23.5%，环比-4.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为45.06万方，同比-30.1%，环比-5.8%，二线城市近四周平均成交面积为75.49万方，同比-14.3%，环比-7.4%，三线城市近四周平均成交面积为37.64万方，同比-30.7%，环比+2.4%。上周14城商品住宅可售面积为8038.95万方，同比-8.87%，环比-0.53%，14城去化周期为18.11个月，其中一线城市去化周期为13.01个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为211.9万方，本年累计二手房成交面积为9071.04万方，累计同比+12.1%。20城近四周平均成交面积为160.47万方，同比-20.9%，环比-3.9%。截至2025/10/13全国城市二手房出售挂牌量指数为6.25，环比-3.8%，挂牌价指数为150.28，环比-0.21%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为121宗，成交住宅类土地数量为93宗，新增供应商服类土地数量为124宗，成交商服类土地数量为140宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.72。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5670.25元/平方米，溢价率为3.76%，环比+0.8pct，成交商服类土地楼面均价为1800.75元/平方米，溢价率为2.13%，环比+1.06pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，房地产指数跑输沪深300指数1.73pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.2%，恒生综合指数上涨3.62%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.42pct。

1.1新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为179.16万方，本年累计新房成交面积为7250.86万方，累计同比-5.7%。30大中城市近四周平均成交面积为158.2万方，同比-23.5%，环比-4.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为45.06万方，同比-30.1%，环比-5.8%，二线城市近四周平均成交面积为75.49万方，同比-14.3%，环比-7.4%，三线城市近四周平均成交面积为37.64万方，同比-30.7%，环比+2.4%。

上周14城商品住宅可售面积为8038.95万方，同比-8.87%，环比-0.53%，14城去化周期为18.11个月，其中一线城市去化周期为13.01个月。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为211.9万方，本年累计二手房成交面积为9071.04万方，累计同比+12.1%。20城近四周平均成交面积为160.47万方，同比-20.9%，环比-3.9%。

截至2025/10/13全国城市二手房出售挂牌量指数为6.25，环比-3.8%，挂牌价指数为150.28，环比-0.21%。

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为121宗，成交住宅类土地数量为93宗，新增供应商服类土地数量为124宗，成交商服类土地数量为140宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.72。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5670.25元/平方米，溢价率为3.76%，环比+0.8pct，成交商服类土地楼面均价为1800.75元/平方米，溢价率为2.13%，环比+1.06pct。

二

行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，房地产指数跑输沪深300指数1.73pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.2%，恒生综合指数上涨3.62%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.42pct。

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第8、第7。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：栖霞建设（+6.59%）、苏州高新（+4.55%）、张江高科（+4.45%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：保利置业集团（+6.25%）、中国金茂（+4.35%）、绿城中国（+3.87%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：世茂服务（+6.06%）、恒大物业（+3.74%）、新大正（+3.65%）。

证券研究报告《中邮证券-房地产行业报告：构建“好房子”与城市更新双轮驱动的新模式》

对外发布时间 ：2025年10月27日

报告发布机构：中邮证券有限责任公司

分析师:高丁卉  SAC编号:S1340524080001

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