Urban Edge Properties在瑞银新报道中评级为中性

瑞银对Urban Edge Properties（纽约证券交易所代码：NYSE：UE）的评级为中性，理由是其购物中心投资组合中租户风险削弱了稳健的增长前景。

分析师迈克尔·戈德史密斯（Michael Goldsmith）在10月23日致客户的一份报告中表示，在强劲的新租赁渠道的支持下，房地产投资信托基金有望实现强劲的净营业收入（NOI）和运营资金（FFO）增长。瑞银预测2025年FFO将增长6%，与共识预期相符，高于同行4.7%的平均水平，2026年将增长4.2%。

戈德史密斯表示，Urban Edge的“已签署但未开放”（SNO）管道为430个基点，位居该行业最大的管道之列，并为近期盈利扩张提供了清晰的可见性。然而，他警告说，房地产投资信托基金对高风险零售商的高风险敞口，尤其是Kohl ' s（KSS）、Petco（WOOF）和DWW（DBI），可能会限制上涨空间。

仅Kohl ' s就代表了约300个基点的年基本租金，虽然该零售商预计不会立即关闭商店，但Urban Edge（UE）的业绩仍与其未来密切相关。瑞银指出，Kohl ' s支付的租金约为每平方英尺11.43美元，而房地产投资信托基金的平均锚租金为23.51美元，如果这些大型空间（平均95，000平方英尺）被重新出租，租金可能会上涨。尽管如此，分析师表示，这种过渡可能需要大量的停工时间和资本支出。

瑞银还强调，Urban Edge（UE）对其内部“观察名单租户”的930个基点风险敞口远高于购物中心600个基点的平均水平，使租户稳定性成为一个关键问题。即便如此，该公司表示，该公司以东北部为中心的投资组合具有吸引力，距离其房产10分钟车程内有34，000个家庭，家庭收入中位数约为87，000美元。其约80%的中心由领先的杂货店固定，提供了一定的稳定性。

瑞银表示，如果围绕这些关键租户的风险缓解或租赁势头进一步加速，情况可能会变得更加积极。相反，商店普遍关闭或零售环境疲软可能需要降级。

该银行对Urban Edge（UE）的21美元目标价格意味着较10月22日收盘价20.33美元上涨3.3%，该股估值为12个月核心FFO的14倍，即1.55美元，较购物中心同行略有溢价1%，与其五年历史平均水平一致。

瑞银（UBS）的结论是，城市边缘（UE）的“风险回报在目前水平上是平衡的”，反映了纪律性的增长，但有限的催化剂，直到有更大的清晰度周围的最大租户。