华泰 | “好房子”系列报告一：焕新居住生态，重塑供给格局

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（来源：华泰证券研究所）

“好房子”或赋予房企新的增长逻辑，重申推荐“三好”房企

当前市场中“好房子”销售去化明显优于平均水平，产品力突出的房企或将获得更好的销售转化和更稳健的现金流，继而强化其投资能力，形成产品-销售-投资的正循环。我们认为产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，重塑企业市场地位和竞争格局。标的方面，我们继续推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股。

“好房子”是一项系统性工程，其提出具有多重现实意义

随着我国住房需求从“有没有”进入“好不好”阶段，住房品质已成为政策关注与市场选择的焦点之一。在此背景之下，“好房子”概念于22年首次被提出，“好房子”项目规范于25年正式落地，标志着中国住房进入品质时代。“好房子”系统性工程的提出具备三重现实意义：1）供给端来看， “好房子”供给十分有限，多数住房存在房龄老、无电梯等痛点，30%的房子房龄在25年以上，80%的住房没有电梯；2）需求端来看，购房者需求亦呈现改善化趋势，中指院数据显示25年1-8月30个重点城市22个城市大户型成交占比同比提升，部分城市提高4pct以上；3）“好房子”或可打破低质房源对于整体房价的负循环压力，对稳定房价有积极作用。

“新规范”是主要抓手，更好的居住体验是核心要素

政府工作报告将“好房子”总结为“安全、舒适、绿色、智慧”四个特征。安全指房屋应能经得起时间考验，长期安全稳固。舒适侧重于居住体验舒适宜人，空间布局更为合理。绿色指满足绿色建筑标准，节能减排。智慧倾向于提高居住的便利性、安全性和管理效率。但从购房人的角度，高得房率与更好的居住体验是其最为关注的指标，而新规产品多数均拥有这两项优势，从销售去化情况来看，新规产品去化情况要高于平均水平。根据克而瑞跟踪统计的70个实得率超100%的项目，7成以上的项目销售去化率都达到40%以上，高于一般项目平均，其中18%的项目去化率到80%，29%的项目去化率约60-80%，去化水平较为出色。

以智能手机与汽车行业为鉴，“好房子”或将重塑行业格局

根据智能手机高端化与新能源汽车崛起的经验，产品迭代往往成为格局重塑的驱动力之一。当下房地产行业正由规模竞争转向质量竞争，产品力亦成为房企的核心竞争力之一。头部房企加速构建“好房子”体系，在舒适度、功能性、服务等方面对产品进行迭代，以强化产品力，提高销售能力。“好房子”逻辑或已在销售与资本市场得到验证。22年8月好房子被提出，截至25年9月，近12个月全国商品房销售额较22年全年下降约29%，而华润、建发、绿城、中海销售降幅均在20%以下；股价方面，23年至今“好房子”样本房企相对行业指数均实现20pct以上的超额收益。而随着新住宅项目规范的陆续落地，“好房子”上升为行业标准，或进一步放大产品能力差异，推动企业竞争格局重塑。

风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。

“好房子”是房地产新模式下的系统性工程

随着我国住房需求从“有没有”进入“好不好”阶段，住房品质成为政策关注与市场选择的焦点之一。在此背景下，“好房子”的概念于2022年首次被提出，对应项目规范也在2025年正式落地，中国住房建设正式进入品质时代。

作为房地产发展新模式的关键一环，如今“好房子”不再是一个相对模糊的概念，而是明确的底线标准。我们认为，“好房子”是房地产新模式下的系统性工程，是引导住房产品供给结构优化、推动行业转型升级的重要抓手，或将从开发模式、购房者认知等多个层面重塑房地产行业。

政策历程：战略高度提升，规范逐步落地，地方积极跟进

从首次提出到规范落地，“好房子”战略高度不断升级。2022年8月，住建部部长倪虹调研时强调，让老百姓住上“好房子”是住房城乡建设部的重要任务。2022年10月，住建部正式将“好房子”建设作为重点工作，并多次在重要会议中提及。无论是此后的全国住房城乡建设工作会议，还是倪红部长接受新华社采访或发表论坛讲话，“好房子”的概念均被频频提起。2024年11月，国务院总理李强调研中国建筑科技展，强调“着力推进“好房子”建设，更好满足人民群众高品质居住需求”。2025年3月，“好房子”首次被写入政府工作报告，高度被提至国家层面。3月末，“好房子”项目规范正式落地。10月，倪虹部长在答记者问时提出“好房子”承载着千家万户对美好生活的向往，未来将从好的标准、好的设计、好的材料、好的建造、好的运维推动“好房子”建设。历时三年，“好房子”概念从政策倡导逐步迈向制度落地，推动住房建设进入高质量发展的新阶段。

早在2022年“好房子”首次提出后，便有一些城市开始“好房子”标准的探索，2025年“好房子”项目规范正式落地前后，各省市根据本地实际情况陆续出台了一系列政策文件，推动住宅品质提升。总体而言，地方政策主要是基于国家标准《住宅项目规范》，在一些细节提出更具体的要求，例如层高、建筑质量、绿色建筑、智慧化和阳台设计等。

为什么要提出“好房子”理念？

住房需求从“有没有”转向“好不好”，行业进入转型升级阶段

经过二十余年的发展，七普数据显示我国住房总建筑面积或已超过517亿平米，人均住房建筑面积接近42平，已经基本符合高收入国家的标准，住房“有没有”的总量问题已经得到明显的缓解，接下来需要解决的是“好不好”的品质问题，行业的发展阶段也需要从过去的做多“数量”进入做优“质量”阶段。

我国多数存量住房仍存在痛点，结构上“好房子”的供给相对有限。首先，我国老旧小区占比较高，截至七普时点，存量住房中2000年以前建成的住房面积比例达到31%，这些住房到2025年的房龄基本都在25年以上，随着房龄越高，这些老小区居住体验也将随之下降，且不排除其中部分小区存在失养失修失管的现象、甚至产生安全隐患的问题。

其次，我国多数住房都没有电梯。据七普数据，截至2020年，我国有72%家庭住进楼房，而全国仅20%的家庭住房安装了电梯，电梯安装率仍偏低。而随着我国老龄化社会进程逐步加深，老年人对于电梯的需求将逐步增加，部分住4楼以上的非老年人家庭为改善居住体验亦有加装电梯的需求。

此外，就社区品质和房屋本身素质而言，部分住房仍离“好房子”有一定距离。一方面，过去一些小区在规划设计上有所欠缺，产生如公共空间狭小、缺乏良好绿化、没有休闲设施的问题，无法满足居民日益增长的对美好生活品质的诉求。另一方面，由于过去房企采用三高的经营模式，部分住房施工相对粗糙、隔音效果差、通风采光不足等方面也影响了居民的舒适性和安全性。而且，过去的住房得房率普遍在80%上下，实际可用面积与建筑面积之间差距较大，也降低了购房者的居住体验。再者随着科技的发展，住房智慧化的需求亦有所提升。

“有房住”≠“住好房”，购房需求呈现改善化的趋势

一方面，无论是新房还是二手房，市场均显示大户型的偏改善产品成交占比扩大。新房方面，据中指院数据，2025年1-8月，30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比已超30%，改善性住房需求成为新房市场的重要支撑。具体城市来看，与2024年同期相比，今年1-8月30个重点城市中21个城市120-144平米产品成交套数占比提升，其中上海、南京、长沙、南昌等城市提升幅度较为明显；22个城市144平米以上产品成交套数占比提升，其中厦门、合肥、宁波、无锡等城市提升幅度均超4个百分点。二手房方面，克而瑞数据显示北京、上海、杭州140平以上的二手房成交占比已经升至2024年以来高位，且4城2025上半年140平以上大户型成交占比同环比均有提升。

另一方面，具备更优品质的产品相对来说去化率更高。据克而瑞数据，重点城市2025年3月首开去化率超过70%的楼盘基本都具备强产品力。这类项目普遍在户型设计、空间布局、得房率、装修标准、社区配套及景观打造等方面具有显著优势，能够有效满足改善型购房者对“居住体验”与“生活品质”的高要求。

打破低价房源对整体房价的负循环压力，重塑定价逻辑

2021年以来，随着二手房成交占比的快速提升，地方政府对于住房定价权的影响力有所减弱，C端二手房房东逐步在房价方面有更大的话语权。而二手房房东定价具备三个鲜明的特点：1）削弱政策影响力，面对更为分散的C端房东时，自上而下的管理难度会加大。2）边际定价更易带来房价波动，不同于新房的预售价格管理制度，二手房价格难以管控，且容易因为边际定价带来连锁反应。房东如果希望快速变现，往往需要以低于市场平均挂牌价的水平吸引购房者（“笋盘”），而这一价格一旦成交就会成为新的“锚点”，拖拽市场平均挂牌价下行。3）容易放大预期影响，房价预期是影响居民购房决策的关键决定因素之一。偏弱的房价预期亦容易造成“房价下跌抑制需求，需求下滑进一步挫伤房价”的负循环。

“好房子”是打破“低质房源”负循环的一个手段。当前的二手房市场中大量老旧、配置落后、居住体验差的低质房源具备较强的同质化特征。这类房源之间缺乏差异化竞争，房东为了促成交易，往往只能依靠降价来吸引买家，从而陷入持续“打价格战”的局面。“好房子”或在户型设计、建筑质量、物业服务、社区环境、配套资源等方面具有显著优势，能够满足改善性甚至升级性居住需求。在市场需求逐步从“有房住”转向“住得好”的背景下，买家对“好房子”或有更强支付意愿，或能推动“好房子”形成相对独立的价格体系，不再被低质房源的价格所绑架。

住房建设标准升级是落实“好房子”的主要抓手

何为“好房子”？

政府工作报告将“好房子”总结为“安全、舒适、绿色、智慧”四个特征，这四特征也是新住宅项目规范的四个目标。“安全”侧重于经济合理，安全耐久，指房屋应能经得起时间考验，做到长期安全稳固。“舒适”侧重于居住体验舒适宜人，空间布局更为合理等。“绿色”指贯彻绿色低碳理念，满足绿色建筑标准，节能减排。“智慧”则更倾向于随着科技的发展，在住房中也融入智慧科技，提高住房的智能化水平，提高居住的便利性、安全性和管理效率。

以李强总理、倪虹部长均参观调研过的中国建筑科技展上的中海“好房子”样板间为例，该产品在安全、舒适、绿色、智慧层面均有创新之处。安全方面，该产品实现智慧四关、安防、异常报警等功能集成；舒适方面，实现隔声提升20%，排除渗漏，基本解决返味，污染降低70%；绿色方面，实现使用能耗降低20%；智慧方面则实现核心技术100%自主可控。

“好房子”的国际经验

“好房子”标准较为多元，不同国家或地区结合自身背景与技术水平形成了各具特色的经验与模式。总结来看，欧美国家多以环保为出发点，普遍关注房屋的节能减碳方面，在此基础上延伸出对舒适和安全方面的关注。而日本在对长期优良住宅的要求更强调奇结构耐久、抗震性，重视住房的长期寿命。

欧美国家侧重于加快推动住房的节能与减碳。美国自2024年起将新版节能规范作为住宅最低标准，预计显著节省成本并减少碳排放；法国自2022年实施《2020年环境法规》，将建筑全寿命期能耗与碳排放纳入强制计算，力争2030年减排一半、2050年减排近九成；英国要求2025年起新建住房全面实现“低碳、超高能效”；德国则通过《建筑能源法》统一能效要求，并自2025年起强制高耗能住宅安装智能电表。在舒适度上，欧美新建住房通过更好的保温和空气质量控制，能保持稳定宜居的室温，更好应对热浪、暴风雪等极端气候。相比我国“好房子”以人为本、注重多方面协调发展，欧美的首要目标是通过建筑升级实现碳减排以满足环保目标，其次才关注舒适度提升和智能化应用。

日本更强调房子的耐久性和抗震性。2009年，《长期优良住宅普及促进法》正式施行，主要要求包括结构与内饰分离，强调结构的耐久性、抗震性，维护管理的简便性和可规划性，适合下一代继承的特质，实现环境的可持续发展，日本的长期优良住宅同样具有我国的“好房子”的四个品质，但同时侧重房子的耐久性和抗震性，体现了日本居民对于住宅的需求与我国居民不同的地方，更关注住宅的长期使用以及如何应对日本地震多发。自法律颁布第二年以来，新建独栋住宅认证占比均在20%以上，截止到2024年，独栋住宅的长期优良住宅的认定已经达到了39.3%。

中国住房建设标准变迁——新标准“新”在哪里？

2025年3月，住房和城乡建设部发布了《住宅项目规范》，该规范以住宅项目整体为对象，围绕“安全、舒适、绿色、智慧”四大目标，在规模控制、功能布局、运行性能和技术系统等方面提出了系统性要求。作为国家统一的强制性工程建设规范，《住宅项目规范》不仅整合并提升了2005年版《住宅建筑规范》、2011年版《住宅设计规范》，还吸纳了2019年与2022年两轮征求意见稿的成果。其出台背景涵盖了我国居住品质诉求上升、人口结构变化加剧及绿色低碳转型加速等多重现实压力，标志着住宅标准体系进入以“项目全周期、系统协同”为导向的新阶段。

回顾2005至2025年三版规范的变迁，整体呈现出从“安全底线控制”向“品质综合提升”的特征。早期标准聚焦于基础安全与空间适配，如主要规定栏杆净高、电气防护、厨房通风等条款，而2025年规范则在延续安全控制的同时，大幅提高了对适老化设计、居住舒适性、运行效率及绿色智慧系统的综合要求。例如，电梯配置标准从“七层以上宜设”提升为“四层以上必须设”，并新增噪声控制与等待时间限制；厨房、阳台等功能空间的面积和通风标准普遍提高；绿色节能、智慧化等系统性条款首次被纳入强制范围。新规范不仅提升了住宅产品供给质量，也为房地产企业推进供给侧结构性改革提供了清晰制度抓手。

规范层面：强调安全、舒适、绿色、舒适

新版《住宅项目规范》围绕“安全、舒适、绿色、智慧”四大目标，系统性提升了住宅项目在结构安全、居住体验、生态环保及智能化管理等方面的建设标准。在安全方面，通过强化栏杆高度、电梯配置、用火用电防护等措施，提升整体防灾与适老能力；在舒适方面，通过提高层高、优化日照与噪声控制要求，显著改善居住环境品质；在绿色方面，首次对集中绿地、太阳能与光伏系统提出定量要求，推动住宅社区走向低碳宜居；在智慧方面，则首次将智能化系统纳入强制性规范，提出从信息基础设施到居家安全的全链条智能化部署要求。

具体来看：

“安全”方面，一方面新规进一步强化结构安全，例如，统一将阳台、外廊等临空栏杆的最低净高要求提升至1.2m，相比2005年和2011年版本中六层及以下为1.05m、七层及以上为1.10m的分级要求，更加简明且提高了整体防护水平。此外，新规首次将“共用楼梯扶手设置”由“宜设”调整为“必须设置”，并将楼梯净宽从1.00m提升至1.10m、踏步高度由180mm降至170mm，系统性降低老年人、儿童在垂直通行时的安全风险。

另一方面，由于过去部分小区出现用火用电安全事故，用火方面，本次项目规范在此方面加强了安全性标准，明确提出住宅建筑应具备与建筑高度相适应的灭火救援条件；此外，规范提出住宅项目消防设施应保持完好有效，疏散通道、消防车通道应保持畅通。用电方面，规范指出住宅的电源插座均应采用安全型插座（2011版为套内安装在1.80m及以下的插座均应采用安全型插座），并且新增卫生间设置的电源插座尚应加设防止水溅的措施等。

“舒适”方面，首先提升住宅空间标准：规范明确新建住宅建筑的层高提升为“不低于3米”。与2011版相比，新规将住宅建筑层高和卧室、起居室室内净高均提升20厘米，局部净高提高10厘米。这10-20厘米不仅具有改善空间高度的物理意义，也给室内采光和通风带来提升，同时为装修等方面提供条件。其次规范明确要求日照标准和噪声标准：日照方面，新规要求每套住宅都有满足日照标准的房间，卧室、起居室、厨房均应有直接采光。在噪声方面，规范要求卧室、起居室楼板的极权标准化撞击声压级不应大于65dB，较此前再调降10dB，并首次对住宅建筑内电梯、空调外机等设备传播至室内的噪声限制进行规定。

此外新规进一步优化电梯配置：规范要求4层及以上住宅设置电梯（2011版要求为7层起设置电梯）。一方面，电梯方便老年人和行动不便者的出行需求，同时也方便普通居民日常出行和搬运重物等等；另一方面，二三层集合住宅较少，新规基本涵盖绝大多数住宅建筑，可避免未来再需临时加装电梯的难题。

“绿色”方面，一方面，新规要求“宜居”绿色，要求居住街坊应设集中绿地，并应符合下列规定：1）新区建设项目人均集中绿地面积不应小于0.5平，旧区改建项目人均集中绿地面积不应小于0.35平；2）集中绿地宽度不应小于8平；3）集中绿地中，在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积占比不应小于1/3，并应设老年人和儿童活动场地。另一方面，新规还要求“能耗”绿色：规范要求新建住宅建筑采用太阳能热水系统、光伏系统时，应统一规划、同步设计、同步施工，且太阳能热水系统、光伏系统的设置应符合下列规定：1）应与建筑主体结构连接牢固；2）应采取防水、密封和排水构造措施；3）不应破坏住宅建筑防水层及附属措施。

“智慧”方面，新规首次将智慧系统纳入强制性规范框架，明确提出住宅项目应具备智能化基础条件，并对信息管控、能源管理、便捷服务、安全防范等功能提出具体要求。新规范要求预留智能家居系统接口，支持未来一体化部署；公共区域应设置智能门禁、视频监控系统，并具备数据共享与运维管理能力；部分规范条款还鼓励配置智慧用能系统，如分户能耗监测、智能照明控制等，以提升住宅运行效率与居民体验。此外，针对老年人等重点人群，规范提出可结合智慧系统实现紧急呼叫、远程照护等辅助功能，为未来智慧社区建设奠定标准基础。

产品层面：更大的使用面积、更好的居住体验是为核心

虽然新版《住宅项目规范》从规范层面强调安全、舒适、绿色、智能四个维度；但对于购房者而言，最为直观且具有吸引力产品要点还是得房率、户型设计与园区配套。

得房率或是购房者最为关注的指标。得房率对购房者购房意向的影响十分直观，因为高得房率意味着更优惠的单价。以同样是100平的新房产品来说，如果A产品得房率80%，B产品得房率120%，那么就意味着A产品买100平只得到80平，而买B产品可以得到120平，当两个产品如区位，园区品质等方面相同时，A产品的价格要比B产品实际贵了50%。对于购房者决策将产生十分直接的影响。

从销售去化情况来看，高实得率去化情况要高于平均水平。根据克而瑞跟踪统计的70个实得率超100%的项目，7成以上的项目销售去化率都达到40%以上，高于一般项目的平均去化率，其中18%的项目去化率达到80%及以上，29%的项目去化率约60-80%。

但需要注意的是，“好房子”并不是指大房子，部分城市在此前阶段因“高得房率”实践走得过快，近期已开始收紧监管。例如广州、北京相继加强报建审批，严查飘窗、花池、天井等“偷面积”行为。由此可见，“好房子”的核心不在于简单提高得房率，而是实现建筑品质、功能与舒适度的平衡。

户型设计与园区配套等购房者感知更强的因素亦对其购房意向有较大影响。户型是否方正、动线是否合理、朝向和采光是否良好，都会影响居住的便利性与舒适度；而园区是否配备基础教育、运动休闲、无障碍通行等配套设施，也决定了生活的完整度与便捷性。这些因素往往成为购房者权衡性价比、判断产品吸引力的重要依据。例如，下图老产品户型数量多但通风和采光相对受限，公共空间利用率不高；而新产品则体现了“第四代住宅”理念，采用通廊式布局，并预留共享空间与架空层活动场地，提升了整体宜居性。

新规对得房率与容积率的具体影响—以上海为例

2025年9月26日，上海市规划和资源局正式印发了《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》。意见主要内容包括五个方面十七条，五方面分别为：1、加强城市设计，打造富有活力的宜居社区；2、提升环境品质，营造有归属感的美好社区；3、完善住宅建筑功能，创造健康舒适的居住空间；4、实施城市更新，促进老旧小区功能焕新；5、提升服务和治理水平，构建全生命周期管理闭环，涵盖从新建住宅到老旧小区的诸多方面。

对于购房人而言，其中与得房率最为相关的主要是第九条与第十条，主要涉及阳台空间的认定与空调外机的面积。第九条内容为：阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米，户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深不超过1.8米。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积率。为提升建筑立面形象，沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个。

相比过去上海的封闭阳台全部计入计容建面（不送面积），而敞开阳台则不计入（必须小于8平），新规将阳台统一按照水平投影面积的一半计入计容建面，根据不同套型设定上下限。此外，赠送一个0.75*3米，约2.25平的阳台不计入计容面积。综上，最多可得10.25平的阳台建筑面积。据亿翰测算，100-160平的房子得房率能提升约4%-6%。现在上海新房得房率普遍在82%（含赠送），未来大概率普遍可以达到90%。新规下的新房，品质感、空间设计、性价比将拉开差距。

对于开发商而言，则更多在用“不计入容积率”的方式来适当鼓励高品质的开发。上海新规在容积率计算上进行了更具导向性的优化，新规明确架空层、风雨连廊、景观小品、半地下车库及单独移交的市政配套设施均不计入容积率。这意味着开发商可以在不增加计容建筑面积的前提下，增加社区公共空间与功能性设计，例如抬高底层形成“空中首层”，改善一楼采光与防潮问题，或设置风雨连廊提升居民通行便利性。对于开发企业而言，这类“不计容”条款既提升了产品力，也释放了“隐性可建空间”，有助于高地价地块的成本平衡与利润提升。从政策导向看，政府正通过计容规则的优化，从“约束面积”转向“激励品质”，在促进居住体验升级的同时，也为市场注入新的开发动力。

“好房子”将重塑行业格局

产品迭代赋予房企新的增长逻辑

根据克而瑞数据，“好房子”的销售情况确优于普通产品。以天津、武汉、广州数据为例，天津方面，新规项目平均单盘来访量持续高于老项目，显示其在吸引客户方面更具优势。而武汉8月全市共计8次推盘，共计推出1528套，综合首日去化率为35%。其中新规项目推盘7次，推盘套数占比90%，首日去化率38%；老规范项目推盘1次，推盘套数占比10%，首日去化率仅为3%。重庆方面，8月开盘均为新规项目使得去化率同环比大增6成左右。整体来看，新规产品凭借更优的设计、更高的得房率和更强的市场匹配能力，正在成为带动成交和激活市场信心的主力。

“好房子”或将推动行业回归产品逻辑，经由好产品、好销售、好投资的业务正循环，重塑企业竞争格局。随着住房需求从“有没有”转向“好不好”，房地产行业正从规模竞争走向产品竞争。过去房企依靠高周转与高杠杆进行扩张，眼下市场回归理性，产品本身的竞争力成为影响销量的重要因素。而房企能否建造出被市场认可的“好房子”产品，正成为其核心能力之一。而在其他行业如手机与汽车行业的发展历史也印证了当行业进入成熟阶段，新的产品或趋势或可一定程度重塑企业竞争格局。

以智能手机行业为例，自2018年以来，智能手机高端化趋势加快，600美元以上价位段的手机市场份额由2018年的约11%提升至2024年的28%，产品特点也从“够用”转向“更好用”。各品牌普遍加大研发与产品创新投入，力争升级产品以提高用户粘性，在这一高端化过程中，产品率先受到市场认可的企业品牌力亦有所提升，部分头部厂商也通过进击高端市场实现了市占率的提升。这一过程显示当行业进入成熟期后，企业竞争焦点或从规模扩张转向产品力与用户体验，行业竞争格局或也会随之改变。

新能源汽车的崛起同样体现了产品迭代对于行业格局的影响。2020年以来，传统燃油车市场份额从超过90%下降至2024年的约52%，而新能源汽车凭借更低的能耗、更好的驾驶体验以及更强的智能化属性获得消费者认可。随着电动化、智能化技术不断成熟，行业竞争格局加速变化，部分在技术与产品上布局较早的车企借此实现“弯道超车”，在市场份额与品牌影响力上均取得显著提升。

类似逻辑或正在地产行业重演，随着“好房子”标准成为行业共识，新产品与老产品的差距逐步加大，具备产品优势的房企销售端或表现出更强韧性，从而反哺投资能力，企业之间的分化与格局重塑或将开启。

打造“好房子”产品体系的房企或将具有先发优势

行业由“规模竞争”转向“质量竞争”，产品力成为房企核心竞争力的重要抓手，头部房企纷纷推出系统化的“好房子”产品体系，从舒适度、功能性到物业服务进行全方位优化。以中海地产、华润置地、建发国际集团与绿城中国为代表的头部房企均已形成较为成熟的产品框架：如中海地产以客户最真实的需求出发，以中国建筑好房子“五好集成”营造体系为抓手，从四大维度16个目标打造“好房子”产品；华润置地“好房子”体系则由价值层、策略层与底盘层构成，目标是适应人民群众高品质居住需要；而建发则以“新中式生活匠造者”为定位，从文化、价值、策略、技术四个维度打造“好房子”；绿城以“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”为标准构造“好房子”体系。此外还有更多房企在积极构建自身“好房子”体系，不断提升产品力。

在行业分化加剧、需求结构转向改善的背景下，率先建立“好房子”产品体系的房企有望获得先发优势。一方面，体系化产品标准可提升研发与复制效率，从成本端强化企业在下行周期中的盈利韧性；另一方面，稳定的品质输出与用户口碑将强化品牌势能，在销售端形成长期竞争壁垒。展望未来，能将“好房子”理念转化为体系化能力并持续迭代的房企，将在市场信任与产品创新上实现正向循环，具备穿越周期的成长潜力。

从销售表现来看，具备“好房子”特征的房企在市场下行期展现出更强的韧性。根据我们统计的样本房企数据显示，2022年以来，全国商品房销售额整体呈持续回落趋势，而以华润置地、建发国际集团、绿城中国、中国海外发展等为代表的强产品力房企销售韧性明显优于行业整体。截至2025年9月，近12个月全国商品房销售金额较2022年全年下降约29%，而样本房企华润置地、建发国际集团、绿城中国、中国海外发展分别下降19%、15%、11%、4%，降幅明显小于全国，显示其销售韧性。

从股价表现来看，具备“好房子”特征的房企同样跑赢行业。2022年8月“好房子”首次提出以来，2023年至今，华润置地、建发国际集团、绿城中国、中国海外发展累计收益率分别约-7%、-5%、-11%、-24%，显著高于同期内房股指数的-47%，相对收益均超过20pct。若以2024年至今计算，华润置地、建发国际集团、绿城中国、中国海外发展累计收益率分别约+23%、+28%、+21%、+16%，显著高于同期内房股指数的-1%，相对收益亦达到20pct以上。显示资本市场对强产品力企业的认可已有所体现。整体来看，无论是销售端还是资本市场表现，强产品力房企的先发优势均得到验证。

投资建议

当前市场中“好房子”销售去化明显优于平均水平，产品力突出的房企或将获得更好的销售转化和更稳健的现金流，反之又强化其投资能力。我们认为产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，重塑企业的市场地位和竞争格局。标的方面，我们继续推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股。

地产政策波动的风险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。

地产基本面复苏不及预期的风险：24年9月以来的政策组合拳推动房地产量价表现出现改善，但若经济环境的复苏程度、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。

部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。