公募REITs周度观察｜市场承压回调

（来源：中金固收）

摘要：

上周REITs市场持续回调：C-REIT指数全周跌幅超1.4%，回到今年一季度点位。市场多数收跌，宝湾物流（-4.26%）、华润有巢（-4.26%）、首创奥莱（-3.61%）跌幅居前，外高桥、联东、重庆两江、深圳安居、首创奥莱、大悦城等多单项目连续五日调整，招商公路全周收涨1.65%。

上周REITs成交量继续收缩：上周REITs总成交金额为20.72亿元，日均4亿元的成交额为2025年以来较低水平，交投活跃度显著收缩，节前上市的凯德商业（1.94%）为日均换手率首位，宝湾物流（1.15%）、蛇口保障房（1.08%）、唯品会（1.04%）换手率居前。

公募REITs项目进度更新：华夏基金华润有巢租赁住房扩募项目答复交易所反馈问题，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT公布公众发售认购申请确认比例结果，分别为0.2763%和0.4041%。

行情概览

01

 价量表现：  市场承压回调，成交量低位改善

上周公募REITs持续回调，各交易日跌幅不断加深，C-REIT指数全周跌幅超1.4%，回到今年一季度点位，保障房板块跌幅居前，全周成交仅20.72亿元，为年内较低水平，周内各交易日交投活跃度陆续改善。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，市场多数收跌，宝湾物流（-4.26%）、华润有巢（-4.26%）、首创奥莱（-3.61%）跌幅居前，外高桥、联东、重庆两江、深圳安居、首创奥莱、大悦城等多单项目连续五日调整，招商公路全周收涨1.65%。

2、分资产大类来看，各版块普遍收跌，保障房跌幅居前。产权类项目：仓储物流REITs平均下跌1.67%，产业园区REITs平均下跌1.59%，保障房REITs平均下跌2.26%，消费基础设施REITs平均下跌1.50%。特许经营权项目：能源类REITs平均下跌0.91%，环保市政REITs平均下跌1.29%，高速公路REITs平均下跌0.78%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，至10月17日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别下跌1.42%、下跌1.61%和下跌1.41%，同期中证500下跌5.17%，10年期国债指数上涨0.22%，分母端未见明显改善，C-REIT走势相对独立。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为20.72亿元，日均4亿元的成交额为2025年以来较低水平，交投活跃度显著收缩，节前上市的凯德商业（1.94%）为日均换手率首位，宝湾物流（1.15%）、蛇口保障房（1.08%）、唯品会（1.04%）换手率居前，全市场日均换手率在0.05%至1.94%之间，四季度新发项目上市和去年同期上市项目密集解禁，市场流通规模将显著上升值得关注。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年10月17日，除广州广河、中交、安徽交控、东吴苏园、中关村、合肥高新、和达高科、湖北科投、广开产园外，其余66支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为27.08%、32.11%、48.33%、64.71%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、宁波交投较发行价溢价率分别为30.51%、33.66%、30.13%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为43.18%、34.81%、64.62%、40.46%、33.63%、36.27%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是深国际、外高桥、九州通较发行价溢价率分别为30.94%、37.33%、44.63%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、金隅、亦庄REIT分别较发行价溢价45.13%、48.53%、39.04%；鹏华深能和华电清洁能源收盘价较发行价溢价41.40%和17.66%；保障房REITs溢价率前三是北京保障房、厦门安居和华润有巢分别较发行价溢价72.13%、77.98%、49.42%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价84.02%、62.29%、75.46%。数据中心REITs万国数据和润泽科技收盘溢价率为39.63%和35.56%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年10月17日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年10月17日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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