REITs I 一级市场首发火热

来源：郁言债市

摘要

本周（2025年10月13-17日）中证REITs全收益指数收于1043.46点，周度下跌1.44%，行情冷淡，周线已四连跌。周内来看，周二至周五每日跌幅约0.3-0.4%。已上市75个REITs总市值2174亿元，环比下降1.33%。

但一级打新热度不减。10月13日发售的中海商业REIT网下认购倍数达320.47倍，创全市场新高。同日发售的沈阳国际软件园REIT网下及公众认购倍数分别也有83.3、247.5倍。

►二级市场

本周REITs继续走弱，除数据中心外，其他七类资产均收跌。租赁住房跌幅最大达2.19%，其余板块跌幅1%以上。收涨个券数量寥寥，仅7只REITs上涨，68只收跌。

租赁住房的显著回调，板块性价比提升，目前板块分派率已提升至3.23%，待债市趋稳后值得关注，尤其是扩募概念租赁住房项目（深圳安居/城投宽庭/厦门安居/华润有巢）。在9月12日国家发改委782号文明确了基础设施REITs首发上市满6个月后即可通过向国家发改委申报新购入项目后，其余尚未披露扩募计划的租赁住房项目（招商蛇口、上海地产、苏州恒泰）亦可优先关注。

产业园区本周下跌1.47%。从2025年下半年累计涨跌幅来看，仅招商科创（+4.65%）、创金合信首农（+2.60%）和中金联东科创（+1.00%）3只收红。在当前园区出租率仍然承压的背景下，建议关注设置收益分配调节机制的项目，这在一定程度上能保障项目的分红能力。

消费设施板块本周只有新上市的凯德商业REIT小幅收涨，其余均下跌。本周嘉实物美比较抗跌，跌幅最小仅0.24%，体现出项目地处北京、提供2024-2028年的业绩补偿机制的优势，关注后续物美店调改动作和业绩表现。华安百联消费本周跌幅2.29%，项目分派率已处于较高位置，性价比显现，关注针对原超级鸟局及底层超市闭店后的调整计划。

本周REITs成交活跃度边际有所修复，但整体还是较低，日均成交额4.14亿元、日均成交量0.93亿份、日均换手率0.39%，环比涨跌幅变化分别为-6.92%、+5.67%、+0.02pct。

► 一级市场

10月17日，易方达广西北投高速公路REIT已申报至上交所，为广西首单申报至交易所的项目。原始权益人广西北部湾投资集团通行费收入主要来自钦州至防城港、钦州至北海、南宁至南间、合浦至山口以及大塘至浦北路段。

本周华润商业扩募已受理，华润有巢扩募已反馈。此外，关注博时蛇口产园REIT拟对外部借款进行等额置换后的表现。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年10月13-17日）中证REITs全收益指数收于1043.46点，周度下跌1.44%，二级市场行情冷淡，周线已经四连跌。周内来看，周二至周五每日跌幅约0.3-0.4%。但一级打新热度不减，10月13日正式发售的华夏中海商业REIT网下认购倍数达320.47倍，创全市场已发REITs新高，公众投资者认购倍数也达361.9倍。同日发售的中信建投沈阳国际软件园REIT网下及公众认购倍数分别也有83.3、247.5倍。截至2025年10月17日，我国已上市的75个REITs总市值收于2174亿元，环比下降1.33%，其中流通市值1080亿元。

大类资产角度，2025下半年以来REITs表现不佳，整体已回调近6%。本周REITs依然弱势，黄金白银表现亮眼，SHFE黄金、SHFE白银和COMEX黄金涨幅分别达9.94%、9.24%和6.69%。权益市场显著下跌，恒生科技跌幅达7.98%。国内商品市场的碳酸锂、多晶硅领涨。

01

二级市场

1.1 价格：租赁住房跌幅最大，收涨个券稀少

本周REITs继续走弱，除新型设施（数据中心）外，其他七类资产均收跌。租赁住房跌幅最大达2.19%，7月以来累积回调11.03%，其余板块跌幅1%以上。具体来看，收涨个券数量寥寥，仅7只REITs上涨，68只收跌，产业园区、租赁住房板块的所有个券均下跌。

租赁住房的显著回调，板块性价比提升，目前板块分派率已提升至3.23%，待债市趋稳后可值得关注，尤其是扩募概念租赁住房项目（深圳安居、城投宽庭、厦门安居和华润有巢）。华润有巢REIT于2024年11月11日提交扩募申报稿，本周2025年10月14日终于提交交易所审核易见的反馈，预计年内完成扩募动作。在9月12日国家发改委782号文明确了基础设施REITs首发上市满6个月后即可通过向国家发改委申报新购入项目后，其余尚未披露扩募计划的租赁住房项目（招商蛇口、上海地产、苏州恒泰）亦可优先关注。

高速公路板块陆续披露9月份经营数据，南京交通高速REIT、深高速REIT收入完成度符合预测值。南京交通高速REIT因扬溧高速改扩建施工，2025年7月1日至2026年1月31日会对本项目车流量持续诱增，体现在2025年第3季度项目收入同比上涨了23.68%，且2025年1-9月项目公司实际营业收入占评估报告预测值的74.59%，整体表现出色。易方达深高速REIT的1-9月车流量和路费收入同比有较大下滑，主要是受竞品高速开通的分流、本项目连接路段施工的影响。2025年1-9月项目公司实际营业收入为评估报告预测值的76.05%。

产业园区本周下跌了1.47%。从2025年下半年累计涨跌幅来看，仅招商科创REIT（+4.65%）、创金合信首农REIT（+2.60%）和中金联东科创REIT（+1.00%）3只收红。在当前园区出租率仍然承压的背景下，偏好关注设置收益分配调节机制的项目，这在一定程度上能保障项目的分红能力。2025年新上市的华夏金隅智造工场和创金合信首农2只园区REITs预测的分派率目前仍然处于板块较高水平且都提供了收益分配调节机制，项目均位于北京，仍可重点关注。

关注前期跌幅较大的园区个券，其中华泰南京建邺（收益分配调节机制）、华夏合肥高新和博时津开产园（收益分配调节机制）本周涨跌幅分别为-1.77%、-0.06%和-3.47%，博时津开产园跌幅较大，后续走势值得关注。

消费基础设施板块本周仅近期新上市的华夏凯德商业REIT收红（+0.19%），其余均下跌。本周嘉实物美比较抗跌，跌幅最小仅0.24%，体现项目地处北京、提供2024-2028年的业绩补偿机制的优势，关注后续物美店调改动作和业绩表现。华安百联消费REIT跌幅2.29%，项目分派率已处于较高位置，性价比显现。根据观点网披露，9月19日百联消费REIT在2025年中期业绩说明会上提到，针对原超级鸟局及底层超市闭店后的调整计划，项目已迅速制定了后续业态规划与招商方案。原超级鸟局区域将转型升级为户外运动与生活方式集合区，目前招商工作正在有序推进。而对于B1层RISO超市的区域，将引入签约韩国东大门快时尚女装品牌KWL，以提升该楼层的整体零售氛围，关注调改动作。

个券层面，涨幅较大的是招商高速公路（+1.65%）、汇添富九州通医药（+0.99%）和嘉实中国电建清洁能源（+0.71%），跌幅较大的是华泰宝湾物流（-4.26%）、华夏基金华润有巢（-4.26%）和华夏首创奥莱（-3.61%）。

1.2 流动性：成交活跃度边际修复，但整体仍较弱

本周REITs成交活跃度边际有所修复，但整体还是较低，日均成交额4.14亿元、日均成交量0.93亿份、日均换手率0.39%，环比涨跌幅变化分别为-6.92%、+5.67%、+0.02pct。

分板块来看，日均换手率靠前的是新型设施（0.85%）、租赁住房（0.69%）和市政环保（0.65%），租赁住房换手率提升最大，主力净流入率1.53%，关注债市企稳后的板块机会。靠后的是仓储物流（0.27%），主力净流入率也为负值，对该板块还需要考虑成交活跃度的情况。消费REITs受到近期新上市的华夏凯德商业REIT的成交影响，主力净流入率较高，但板块整体的换手率表现一般。

2025年10月解禁的项目共有3个，分别是华夏合肥高新（2025/10/10）、招商基金蛇口租赁住房（2025/10/23）和华泰宝湾物流（2025/10/29）。近期市场交投情绪仍然不高，提示关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。

1.3 估值：市场较弱，继续关注具有保障条款个券

从中债估值收益率来看，仓储物流（4.97%）、交通设施（4.95%）和产业园区（4.70%）估值收益率靠前。从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是产业园区（4.47%）、消费设施（4.41%）和仓储物流（4.15%），租赁住房板块现金分派率约3.23%，在上周近乎全线回调后分派率略有所回升。在市场震荡偏弱的行情下，优先选择设置“业绩兜底条款”的经济发达区域项目。

02

一级市场

2.1 首发：一级发行火热，易方达广西北投高速REIT已申报

9月22日，中国证监会同时批复了华夏中海商业资产、中信建投沈阳国际软件园、华夏安博仓储物流三单REITs首发。10月13日，华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT同时发售，均提前1天结束募集。其中，华夏中海商业REIT的网下投资者、公众投资者中签率分别仅为0.312%、0.276%，中信建投沈阳国际软件园REIT二者的中签率分别为1.200%、0.404%，认购情绪火爆。

10月17日，易方达广西北投高速公路REIT已申报至上交所，为广西首单申报至交易所的REITs项目。项目原始权益人为广西北部湾投资集团有限公司，主营业务包括综合交通、口岸物流贸易、城乡综合服务、环保水务、产业金融及战略新兴业务等，为广西自治区政府在北部湾经济区内重要的基础设施投融资和建设主体，承担大量高速公路项目投资建设工作。截至2024年3月底，公司运营的高速公路主要有24条，收费里程合计1691.01公里，公路性质以经营性高速公路为主。2024年1－3月，公司实现通行费收入8.20亿元，主要来自钦州至防城港、钦州至北海、南宁至南间、合浦至山口以及大塘至浦北路段。

截至2025年10月17日，年内剩余潜在发行项目4-5单左右。具体来看：当前已发售待上市的有2单（华夏中海商业2025-10-14结束募集、中信建投沈阳国际软件园2025-10-14结束募集），已获批待发行1单（华夏安博仓储物流2025-9-23），交易所已反馈7单（华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理1单（山证晋中公投瑞阳供热2025-9-19），交易所已申报1单（易方达广西北投高速2025-10-17）。

2.2 扩募：华润商业扩募已受理，华润有巢扩募已反馈

2025年10月13日，深交所已受理华夏华润商业REIT的扩募申请。华润商业首发项目为青岛万象城项目（包括一期、二期及配套建设的1,319个产权地下车位），本次扩募拟购入的基础设施项目为苏州昆山万象汇项目，为昆山市城西商圈标杆性商业项目。

2025年10月14日，华润有巢租赁住房REIT项目反馈了交易所对扩募的审核意见，距离此前提交申报时点（2024年11月11日）已有一段时间。华润有巢首发项目为上海的有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，本次扩募拟购入的基础设施项目为位于上海市闵行区马桥镇的有巢马桥保障性租赁住房项目，由8栋地上15层的租赁住房、地上1层的商业及地下1层的地下车库组成，共776个车位（其中人防车位246个）。

2.3 本周其他要闻

1.【中航京能光伏REIT】2025年第3季度经营情况临时公告：2025年第3季度，本基金项下两个基础设施项目（陕西榆林光伏项目、湖北晶泰光伏项目）设备设施运行稳定，整体设备利用率接近100%，同比基本持平；合计主营业务收入0.84亿元，同比降低10.37%。其中，晶泰光伏项目设备利用率99.98%，同比基本持平；主营业务收入0.22亿元，同比下降26.20%，主要系受结算电量、结算均价同比下降影响所致。2025年第3季度，晶泰光伏项目结算电量、结算均价分别同比下降14.32%和14.29%，主要是受光资源条件变化（第3季度光辐射量同比降幅8.47%）、湖北省新能源装机增速较快导致电力供需不平衡等影响。

2.【中信建投明阳智能新能源REIT】2025年第3季度经营情况临时公告：2025年1-9月，本基金项下两个基础设施项目（河北沧州黄骅旧城风电场项目、内蒙古赤峰市红土井子风电场项目）合计发电量、上网电量和不含税收入同比分别增加3.13%、3.02%和2.38%。2025年第3季度，两个基础设施项目合计发电量、上网电量和不含税收入同比变动分别为-20.19%、-18.53%和-16.72%，变动的主要原因是项目所在地区风资源情况较上年同期有所下降。

3.【中航首钢绿能REIT】2025年第3季度经营情况临时公告：2025年第3季度，项目公司生活垃圾处理量27.18万吨，同比增加10.10%；结算电量8,884.48万千瓦时，同比增加22.77%；厨余垃圾收运量1.23万吨，同比减少4.04%；厨余垃圾处置量2.03万吨，同比增加27.81%；主营业务收入10,400.23万元，同比增加12.00%。厨余垃圾处置量同比大幅增加原因是运管机构2025年第3季度积极与北京市西城区协调厨余垃圾来源，推动餐厨项目处置西城区非居民厨余垃圾量同比增加。

4.【博时蛇口产园REIT】拟对外部借款进行置换，即借入一笔经营性物业抵押贷款（首期执行利率2.90%，每3个月调整一次，期限15年），等额置换原存续的并购贷款（以基础设施资产万海大厦为抵押物，向招商银行借入一笔金额3亿元、期限5年、利率3.50%的并购贷款）。

5.【招商科创REIT】拟于2025年10月30日（星期四）14:00-17:00举办投资者开放日活动，集合地点上海市杨浦区国定路335号，报名截止时间为10月24日。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《一级市场首发火热——公募REITs周速览（2025年10月13-17日）》

报告发布日期：2025年10月19日