代建季报 | 三季度代建中标创新高，企业构建“生态化运营”（2025年Q3）

（来源：克而瑞地产研究）

本期关注

• 政府代建制政策愈发精细化、标准化

政府代建制政策持续跟进和落地，聚焦在六个方面。第一，继续强化制度建设；第二，提升专业能力；第三，丰富代建方式，稳妥推进代建项目扩范围，扩大代建单位委托权限；第四，推进精细化管理；第五，推动标准化。强调通过公开招标选择代建单位，要求具备总承包、设计等资质，推动行业准入标准化；第六，实行全周期监管。

• 2025年三季度城投拿地占比回升至49%

三季度城投及平台公司拿地占比为55%，较二季度上升12.8个百分点，较2024年三季度下降14.2个百分点。2025年1-9月，城投及平台公司参与拿地的建筑面积超过3700万平方米，较去年同期下降11%。城投拿地占比为49%，较2024年三季度和2024年全年分别下降9个百分点和15个百分点，但较上半年45%的占比略提高4个百分点。

• 《代建企业综合能力评价标准》发布

9月13日，行业首部系统性编制的《代建企业综合能力评价标准》发布，由绿城管理主编，中国建筑标准设计研究院、克而瑞集团、金地管理、蓝城集团、中国铁建、润地管理、中原建业、旭辉建管等12家企业参编。

• 三季度中标代建项目同比增17%

2025年前三季度中标代建项目432个，同比增加18%；前三季度中标项目个数已经达到2024年全年的85%，若第四季度保持相当的增速，则今年中标项目将远多于2024年。仅看第三季度数据，第三季度代建中标项目172个，创2023年以来新高，同、环比分别增长37%和17%。

01

行业政策

体系持续改革，代建政策愈发明细化、精细化、市场化

2025年第三季度，各省市持续推进政府投资项目代建制政策的落地，出台了相应的管理办法和试行意见稿，持续深化投资体制改革。一方面，提升政府投资项目的管理水平和投资效益；另一方面，规范政府投资项目的建设程序。

根据CRIC不完全统计，第三季度共有7个省市政府围绕政府代建制度出台政策，数量高于第二季度，基本与第一季度持平。2025年1-9月，出台代建制政策的城市已达21个，较去年同期减少1个城市，但从历史出台频次来看，仍维持在相对高位。

整体而言，2025年第三季度政府代建制呈现以下特点和趋势：

首先，适用范围精准化与下沉。一方面，门槛明晰，各地普遍设置了明确的投资额门槛（如100万、1000万、3000万）和资金比例（如财政资金占比50%以上），使代建制的适用标准更加清晰、可操作；另一方面，层级下沉，政策不仅出现在省市级，也深入到区、县甚至乡镇层面（如历城区、三乡镇），表明代建模式正成为基层政府规范投资项目管理的重要工具。

其次，管理要求趋向全过程精细化。在流程闭环上，出台的代建政策基本覆盖了从项目审批、设计施工、验收到资金支付的全过程，强调精细化管理。在权责明确界定上，多地政策详细规定了代建单位、使用单位、项目法人单位的权责界限，特别是在资金支付（如咸宁的“初审-复审”流程）和工程质量责任（如浙江）方面。

再次，激励与约束机制日益完善。从经济激励角度看，多地建立了“节余奖励”机制（如历城区），直接将代建单位的经济效益与项目投资控制效果挂钩，激发其降本增效的积极性。同时，在约束条款中，政策也明确了因代建方原因导致损失的责任追究条款，形成了有效的约束机制。

最后，费用计取标准化与市场化结合。各地努力使代建管理费的计取有章可循。如廊坊市要求参照国家规定的项目建设管理费标准，三乡镇则提供了极为详细的阶梯式计算公式，这有助于规范市场收费，防止恶性竞争。

未来，代建领域的政策将持续跟进和落地，且并不局限于地方政府代建制，在相关保障政策和制度保障上实行双管齐下，具体聚焦在以下多个方面：

第一，继续强化制度建设。紧跟政策形势，各地政府将继续修订和完善代建管理制度体系，转变管理职能，明晰参建各方职能定位，规范履职行为，压实管理职责，形成建设合力。

第二，提升专业能力。通过加强代建管理机构专业化建设、专业人才配备、提高专业技术人才培训实效、培育中介机构，提高代建项目的社会参与度，并以更加专业化的管理提升代建管理水平。

第三，丰富代建方式。各地政府为了应对当前房地产市场周期调整与经济复苏走势，会积极探索代建管理新模式，稳妥推进代建项目扩范围，扩大代建单位委托权限。

第四，推进精细化管理。多地政策对代建项目范围、投资门槛、资质要求等进行细化，将代建范围分类管理，并根据投资规模分级审批。

第五，推动标准化。强调通过公开招标选择代建单位，要求具备总承包、设计等资质，推动行业准入标准化。

第六，实行全周期监管。诸如强化资金管理（如专户专账、分阶段支付）、过程监督（如财政、审计部门介入）及责任追溯，例如对擅自变更建设内容、超概算等行为从履约保证金中赔付，直至追究刑事责任。

值得注意的是，随着地方代建政策愈发精细化，意味着对代建企业的专业能力提出了更高要求。企业需要具备全流程管理、成本控制、风险应对等综合能力。同时，不良资产纾困等复杂项目类型，还要求代建方具备资产处置、债务重组和多方协调等超越传统开发的综合能力。

02

城投拿地

规模同比降11%占比较上半年增4pcts至49% （略）

03

企业洞察

供应链招募精准匹配企业战略行业标准化建设持续推进（略）

04

重点项目

唐山珑湖丽宫纾困样本项目交付旭辉建管南京保障性租赁社区落地

1、绿城管理交付唐山珑湖丽宫纾困样本项目

唐山珑湖丽宫项目，位于唐山市凤凰新城青龙湖板块，由唐山城建委托绿城管理代建。项目总占地面积约15.3万平方米，建筑面积约33.5万平方米，涵盖独栋、联排、叠墅、洋房、高层等多种产品类型。

该项目的前身为唐门一品，于2013年由私营企业主启动开发，后因资金链断裂而陷入全面停滞。在此背景下，唐山城建集团选择绿城管理作为战略合作伙伴，并提出核心诉求：以高品质产品赋能人居升维，以稳健运营激活市场信心，实现项目与板块价值的提升。

2022年3月，绿城管理正式接手项目的代建运营工作，主要面临三大挑战：“烂尾”标签深入人心、信任壁垒难以打破；产品落后于市场、客群定位不清晰；早期已销售三成房源、剩余产品分布混杂。

为解决这些难题，绿城管理从“信心重建”、“产品立标”和“营销突围”三方面着手：

首先，绿城管理重启案名，新案名“唐山珑湖丽宫”寓意破局重生，为项目树立了新的魅力宫殿形象。同时，举办了环湖跑、湖居论坛等活动，深化圈层共鸣。绿城管理还建立了长效、透明的沟通机制，针对工程进度、质量等问题与业主面对面交流，切实解决业主的疑虑。项目每月定期公示进度，开放工地，使业主随时掌握项目动态。加强交流、透明监督，充分降低双方的信息差，是解决信任危机的关键。

其次，打造高质量产品正是绿城管理的突出优势。结合项目具备的湖景、园林特色，绿城管理以凡尔赛宫为灵感，将珑湖丽宫打造为“恢宏大气，历久弥新”的唐山顶级墅区，并在工艺方面承袭了绿城成熟的法式豪宅营造体系。

最后，在市场下行压力下，绿城管理的营销团队通过集团精准施策、新媒体矩阵助力、高端圈层运营，最终实现业绩突围。自2022年12月首开以来，凭借颠覆性的产品力，荣获“中国房地产高品质典藏楼盘奖”，并连续三年荣登唐山单盘销售额冠军榜。

2025年7月1日至15日，唐山珑湖丽宫项目开启集中交付，累计实现了860户的交付兑现。

2、旭辉建管南京河西南G116保障性租赁社区交付（略）

05

招投标

前三季度中标项目数同比增18%第三季度创新高

1、第三季度中标项目172个创三年内新高，同比增加37%

2025年前三季度中标代建项目432个，同比增加18%；前三季度中标项目个数已经达到2024年全年的85%，若第四季度保持相当的增速，则今年中标项目将远多于2024年。

仅看第三季度数据，第三季度代建中标项目172个，创2023年以来新高，同、环比分别增长37%和17%。

2、国资仍是代建最主要委托方，绿城管理、龙湖龙智造等新拓已超千万方（略）

3、三四线城市占比达55%，长、珠三角占比有所回落（略）

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目录

三季度代建中标创新高，企业构建“生态化运营”

一、行业政策：体系持续改革，代建政策愈发明细化、精细化、市场化

二、城投拿地：规模同比降11%，占比较上半年增4pcts至49%

三、企业洞察：供应链招募精准匹配企业战略，行业标准化建设持续推进

1、构建“生态化运营”战略，旭辉建管、新城建管发布供应链平台招募

2、提升核心竞争力，金地管理、龙湖龙智造更新专项领域标准化建设

四、重点项目：唐山珑湖丽宫纾困样本项目交付，旭辉建管南京保障性租赁社区落地

1、绿城管理交付唐山珑湖丽宫纾困样本项目

2、旭辉建管南京河西南G116保障性租赁社区交付

五、招投标：前三季度中标项目数同比增18%，第三季度创新高

1、第三季度中标项目172个创三年内新高，同比增加37%

2、国资仍是代建最主要委托方，绿城管理、龙湖龙智造等新拓已超千万方

3、三四线城市占比达55%，长、珠三角占比有所回落