电话会总结 ｜ Prologis(PLD)2025财年Q3业绩电话会核心要点

业绩回顾

• 根据Prologis (PLD)的业绩会实录,我总结如下财务业绩回顾:

• 财务业绩: - 核心FFO(包含净推广费用)为每股1.49美元 - 核心FFO(不包含净推广费用)为每股1.50美元 - 净有效租金变化率为49%,现金基础租金变化率为29% - 净有效同店NOI增长3.9%,现金同店NOI增长5.2% - 开发启动总额为27.5亿-32.5亿美元 - 处置和出资总额为15亿-22.5亿美元

• 财务指标变化: - 核心FFO(包含和不包含净推广费用)均高于公司内部预期 - 租赁活动创纪录,签约面积达6200万平方英尺,新租赁活动增加 - 投资组合出租率上升20个基点至95.3% - 租约市价差距为19%,较上季度增加7500万美元NOI - 同店NOI增长率较上季度有所提高 - 开发启动指引上调5亿美元 - 处置和出资指引上调5亿美元 - 全年核心FFO指引上调0.02美元

业绩指引与展望

• 根据Prologis (PLD)业绩会实录,关于公司未来业绩指引与展望的主要内容如下:

• 2025年全年同店净经营收入(NOI)增长预期上调至4.25%-4.75%(净有效口径),现金口径同店NOI增长预期为4.5%-5.25%;

• 2025年全年管理费用预期调整至4.6亿-4.7亿美元;

• 2025年全年战略资本收入预期调整至5.8亿-5.9亿美元;

• 2025年全年开发启动项目预期上调至27.5亿-32.5亿美元(公司份额);

• 2025年全年资产处置和出资预期上调5亿美元至15亿-22.5亿美元(公司份额);

• 2025年全年每股核心FFO(包含净推广费用)预期为5.78-5.81美元;不含净推广费用的每股核心FFO预期为5.83-5.86美元,上调0.02美元;

• 2025年全年每股GAAP盈利预期为3.40-3.50美元;

• 2025年全年平均出租率预期维持在95%左右;

• 2025年全年租金变动率预期平均在50%左右。

分业务和产品线业绩表现

• 根据Prologis (PLD)业绩会实录,其主要业务板块和产品线摘要如下:

• 物流地产开发和租赁:包括工业仓储设施的开发、收购和租赁,是公司的核心业务;

• 数据中心业务:正在快速发展的新兴业务,已有5.2吉瓦电力容量处于高级阶段或已获得,相当于150亿美元的投资;

• 能源业务:包括太阳能和储能系统的部署,目前容量为825兆瓦,预计年底将达到1吉瓦;

• 战略资本业务:管理开放式基金和其他投资工具,为机构投资者提供物流地产投资机会;

• 建造定制项目:为客户提供定制化的物流设施开发服务,今年已签署21个项目,预计投资16亿美元。

市场/行业竞争格局

• 根据Prologis业绩会实录,关于市场和行业竞争格局的主要要点如下:

• 物流地产市场需求正在转好,大型客户开始做出决策,这是复苏的早期信号。供应保持低位,低于疫情前水平,同时空置率和租金正在触底,这预示着市场将向好发展;

• 市场空置率目前维持在7.5%左右,预计将在这个水平企稳一段时间。随着需求逐步恢复正常,预计2026年后期空置率将开始下降;

• 电商仍是需求的重要驱动力,占新租赁的近20%。食品饮料、医疗等稳定增长行业也在持续投资供应链,以提高服务水平和管理成本;

• 数据中心业务需求旺盛,公司未来3年可交付的每兆瓦容量都已在与客户洽谈中。公司正在探索新的资本化策略,以充分把握这一重要的价值创造机会;

• 公司在全球20个国家的主要市场布局,为客户提供服务的同时也体现了多元化优势。拉美和欧洲市场表现强劲,日本市场保持高水平的入住率;

• 交易市场保持韧性,2025年交易量同比增长约25%。整体定价保持稳定,市场资本化率在5%左右,内部收益率在7%-8%左右。

公司面临的风险和挑战

• 根据Prologis业绩会实录,公司面临的主要风险和挑战包括:

• 市场租金增长可能放缓,公司预计2027年前市场租金可能难以显著增长;

• 利率上升对公司融资成本和资本配置的负面影响仍在持续;

• 部分行业(如汽车、家具等)需求疲软,可能影响租赁需求;

• 开发项目启动放缓,2024年为公司合并以来开发启动量最低的一年,可能影响未来几年的收入增长;

• 数据中心业务快速扩张带来的执行和管理风险;

• 全球经济不确定性和地缘政治风险可能影响客户决策和需求;

• 供应链重组和电商渗透率变化带来的不确定性;

• 能源和可持续发展业务的扩张面临监管和技术挑战。

公司高管评论

• 根据业绩会实录,以下是关于Prologis高管发言、情绪判断和口吻的摘要:

• Tim Arndt (首席财务官): - 强调第三季度业绩稳健,有许多令人鼓舞的迹象。 - 指出客户情绪改善,租赁速度加快,定制开发项目持续成功。 - 对数据中心业务表示乐观,称其为公司历史上最重要的价值创造机会之一。 - 整体口吻积极,对公司前景充满信心。

• Dan Letter (总裁): - 强调数据中心业务的巨大潜力和活跃的客户需求。 - 表示公司正在探索数据中心业务的额外资本化策略。 - 对2026年的优先事项保持一致,包括定制开发、数据中心和投机性开发。 - 口吻积极,对公司战略和增长机会充满信心。

• Chris Caton (全球战略和分析董事总经理): - 指出需求在第三季度出现转折,市场空置率可能见顶。 - 预计2026年市场将开始收紧。 - 强调公司在国际市场的优势。 - 口吻谨慎乐观,对市场前景持积极看法。

• Hamid Moghadam (首席执行官): - 在最后一次业绩电话会议上回顾了公司42年的发展历程。 - 对公司的文化、团队和未来充满信心。 - 相信Prologis最好的年份还在前面。 - 口吻充满感激和自豪,对公司未来持积极乐观态度。 总体来看,高管们的发言口吻积极,对公司的业务前景和战略执行充满信心,尤其强调了数据中心业务的潜力和市场需求的改善。

分析师提问&高管回答

• 根据Prologis (PLD)的业绩会实录,以下是主要的分析师提问和管理层回答的摘要:

• 分析师提问:公司正在探索数据中心业务的额外资本化策略,这可能会是什么样的? 管理层回答:公司正在探索各种可能性,但目前还没有具体细节可以分享。短期内,公司的资产负债表有能力承担大规模项目。

• 分析师提问:第三季度净吸收量47百万平方英尺是否反映了之前积压的需求? 管理层回答:需求确实出现了明显的转折点和上升,部分是之前的追赶,但也有明显的需求增长。正常季度需求约为60百万平方英尺。

• 分析师提问:未来12个月市场租金增长的预期如何? 管理层回答:需求正在增强,大客户开始做决定,这是复苏的早期信号。供应保持低位,空置率和租金触底,这都是好兆头。预计2026年空置率将开始收紧。

• 分析师提问:公司是否看到不同租户类别和市场的需求差异? 管理层回答:需求已明显好转,市场处于拐点。大面积需求(25万平方英尺以上)表现强劲。国际业务表现良好,美国以阳光地带最强。

• 分析师提问:公司对数据中心业务的发展速度和规模有何看法? 管理层回答:公司没有设定具体限制,每年30亿美元的开发量很容易实现。公司采用定制开发策略,资产负债表有能力,也在探索退出选择。电力供应可能是未来的制约因素,而不是资本。

• 分析师提问:租金变化率下降是否受到租约到期结构和续租策略的影响? 管理层回答:即使租约市价差降至19%,租金变化仍在50%左右。未来几年的租约到期结构显示租金上涨潜力仍然很大。公司正在更积极地推动租金上涨。 总体来看,分析师关注公司数据中心业务发展、市场需求复苏、租金增长前景等方面,管理层对市场前景保持乐观,认为公司有良好的增长机会。

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