第一份工业地产信托报告2025年第三季度业绩

芝加哥，2025年10月15日/美通社/ -- First Industrial Realty Trust，Inc. (NYSE：FR）是一家领先的完全一体化物流房地产所有者、运营商和开发商，今天公布了2025年第三季度业绩。第一工业第三季度普通股股东可获得的稀释净利润（每股收益）为0.49美元，而一年前为0.75美元，第三季度运营资金（FFO）稀释后为每股/单位0.76美元，而一年前为每股/单位0.68美元。2025年第三季度每股/单位的每股盈利和FFO包括与保险索赔追回相关的约0.01美元收入。

Peter E.表示：“我们的团队又实现了一个稳健的季度，其中一些关键的开发租赁胜利以及迄今为止2025年和2026年租赁签署的强劲租金增长凸显了这一点。”Baccile，第一工业公司总裁兼首席执行官。“随着潜在租户评估其长期增长空间需求，并等待电价和基本消费者需求的进一步明确，我们在关键租赁机会中看到租户流量有所增加。"

组合业绩

开发租赁亮点

第三季度，公司：

截至目前，第四季度，公司：

投资和处置亮点

第三季度，公司：

资本市场亮点

第三季度，公司：

2025年展望

巴奇尔表示：“整个市场的工业基本面显示出进一步走强的迹象，空置率趋于稳定，新开工率保持温和。”“租赁是我们增长和价值创造的命脉，正如我们最近的开发租赁所证明的那样，该租赁导致我们2025年FFO指引中点每股增长0.04美元。我们的团队专注于捕捉开发和投资组合机会中的潜在增长，包括未来租赁签署的租金增长。"

低端

高端

2025年指南

2025年指南

（每股/单位）

（每股/单位）

普通股持有人和基金单位持有人的净收入

$ 1.67

$ 1.71

加：房地产折旧及其他摊销（1）

1.36

1.36

减：截至2025年10月15日房地产销售收益（1）

（0.09）

（0.09）

NAREIT运营资金

$ 2.94

$ 2.98

（1）金额包括我们从合资企业获得的份额，并扣除任何相关所得税拨备或福利。

以下假设用于指导：

电话会议

First Industrial将于2025年10月16日星期四上午10：00（EDT上午11：00）举办季度电话会议。电话会议可通过拨打（833）890-3273（密码“First Industrial”）进行。电话会议还将在公司网站www.firstindustrial.com的投资者页面上进行网络直播。重播也将在网站上提供。

该公司2025年第三季度的补充信息可在www.firstindustrial.com的“投资者”选项卡下查看。

FFO定义

First Industrial计算FFO等于普通股持有人、基金单位持有人和参与证券可获得的净收入，加上房地产的折旧和其他摊销，加上房地产的减损，减去房地产出售的收益（或加上损失），并根据任何相关的所得税拨备或福利进行调整。我们在未合并合资企业中所占的净利润份额也进行了类似的调整。该计算方法符合NAREIT对FFO的定义。

关于First Industrial Realty Trust，Inc

First Industrial Realty Trust，Inc (NYSE：FR）是美国领先的-仅限物流资产的所有者、运营商、开发商和收购者。通过我们完全集成的运营和投资平台，我们为跨国公司和区域公司提供对其供应链至关重要的高质量设施和行业领先的客户服务。我们的投资组合和新投资集中在15个目标管理服务区，重点是供应受限的沿海市场。截至2025年9月30日，我们总共拥有并正在开发约7040万平方英尺的工业空间。欲了解更多信息，请访问我们的网站www.firstindustrial.com。

前瞻性陈述

本新闻稿及其提及的演示文稿可能包含1933年《证券法》第27 A条和1934年《证券交易法》（“交易法”）第21 E条含义内的前瞻性陈述。我们打算将此类前瞻性陈述纳入1995年《私人证券诉讼改革法案》所载前瞻性陈述的安全港条款。前瞻性陈述基于某些假设，描述了我们未来的计划、战略和预期，通常可以通过使用“相信”、“预期”、“计划”、“意图”、“预期”、“估计”、“项目”、“寻求”、“目标”、“潜在”、“重点”、“可能”、“将”、“应该”或类似词语来识别。尽管我们相信前瞻性陈述中反映的预期是基于合理假设，但我们无法保证我们的预期将会实现或结果不会出现重大差异。可能对我们的运营和未来前景产生重大不利影响的因素包括但不限于：国家、国际、区域和地方经济状况的变化，特别是房地产市场的变化;立法/监管的变化（包括房地产投资信托税收法律的变更）和监管机构的行动;我们有能力获得并维持房地产投资信托的地位;融资的可用性和吸引力（包括公共和私人资本）和利率变化;额外债务回购条款的可用性和吸引力;我们保留信用机构评级的能力;我们遵守适用财务契约的能力;我们的竞争环境;我们当前和潜在市场区域内工业物业和土地的供应、需求和估值的变化;我们以优惠条款识别、收购、开发和/或管理物业的能力;我们以优惠条款出售物业的能力;我们管理所收购物业整合的能力;与环境问题有关的潜在责任;租户违约或不续约;租金下降或空置率增加;房地产建设成本高于预期以及开发或租赁时间表的延迟;流行病、流行病或其他公共卫生紧急情况的不确定性和经济影响或对此类事件的恐惧;与通过网络攻击、网络入侵或其他方式的安全漏洞相关的风险，以及我们的信息技术网络和相关系统的其他重大中断;潜在的自然灾害和其他潜在的灾难性事件，如战争和/或恐怖主义行为;技术发展，特别是影响供应链和物流的技术发展;诉讼，包括与起诉或辩护索赔相关的费用以及任何不利结果;与我们在合资企业的投资相关的风险，包括我们缺乏唯一的决策权;以及“风险因素”标题和截至2024年12月31日的年度10-K表格年度报告中其他地方描述的其他风险和不确定性，以及我们的其他《交易法》报告和我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他公开文件中不时讨论的风险和不确定性。我们警告您不要过度依赖前瞻性陈述，这些陈述仅反映我们的前景，并且仅限于截至本新闻稿发布日期或声明中所示日期的情况。我们不承担更新或补充前瞻性陈述的义务。有关可能影响我们以及本文中包含的声明的这些和其他因素的更多信息，请参阅我们向SEC提交的文件。

随附选定财务信息的时间表。

第一工业地产信托公司

精选财务数据

（未经审计）

（单位：千，每股/单位数据除外）

止三个月

止九个月

9月30日，

9月30日，

9月30日，

9月30日，

2025

2024

2025

2024

运营报表和其他数据：

总收入

$ 181，430

$ 167，645

$ 538，667

$ 494，053

物业开支

（46，185）

（44，884）

（139，950）

（134，949）

一般及行政

（8，552）

（9，230）

（32，883）

（30，632）

合资开发服务

（190）

（208）

（524）

（1，005）

企业FF & E折旧

（147）

（183）

（477）

（555）

房地产折旧和其他摊销

（45，601）

（43，332）

（十三万六千二百三十二）

（十二万七千八百二十七）

总支出

（100，675）

（97，837）

（310，066）

（294，968）

房地产销售收益

9，538

56，814

17，503

93，801

利息开支

（21 731）

（20，836）

（62，922）

（62，859）

债务发行成本摊销

（1，393）

（911）

（3，684）

（2，735）

权益收入前的经营收入

合资企业和所得税拨备

$ 67，169

$ 104，875

$ 179，498

$ 227，292

合资企业收入权益

387

599

3，800

3，161

所得税拨备

（192）

（3，301）

（6，171）

（4，906）

净收入

$ 67，364

$ 102，173

$ 177，127

$ 225，547

归属于非控制性权益的净利润

（2，058）

（2，810）

（8，533）

（6，414）

First Industrial Realty Trust，Inc.的净收入的

普通股股东和参与证券

$ 65，306

$ 九万九千三百六十三

$ 十六万八千五百九十四

$ 二十一万九千一百三十三

2002 - 2003两年期可供

第一工业地产信托公司的共同

股东和参与证券

至FFO（c）和AFFO（c）

First Industrial Realty Trust，Inc.的净收入的

普通股股东和参与证券

$ 65，306

$ 九万九千三百六十三

$ 十六万八千五百九十四

$ 二十一万九千一百三十三

房地产折旧和其他摊销

45，601

43，332

136，232

127，827

房地产折旧和其他摊销

合资企业（a）

607

1，123

2，182

1，708

归属于非控制性权益的净利润

2，058

2，810

8，533

6，414

房地产销售收益

（9，538）

（56，814）

（17，503）

（93，801）

合资企业出售房地产的收益（a）

（163）

（88）

（3，743）

（342）

来自合资企业的FFO中归属于

非控制性权益（a）

（100）

（196）

（269）

（543）

所得税（福利）拨备-不包括在FFO（b）中

（257）

2，949

5，408

3，832

运营资金（“FFO”）（NAREIT）（c）

$ 103，514

$ 92，479

$ 299，434

$ 二十六万四千二百二十八

基于股权的薪酬摊销

2，020

3，580

18，293

16，563

债务折扣和对冲成本摊销

262

104

553

312

债务发行成本摊销

1，393

911

3，684

2，735

企业FF & E折旧

147

183

477

555

非递增式建筑改善

（5，641）

（6，669）

（13，229）

（11，327）

非增量租赁成本

（6，401）

（10，164）

（19，580）

（23，143）

资本化利息

（3，489）

（1，548）

（9，374）

（6，327）

资本化管理费用

（1，589）

（1，438）

（6，492）

（6，161）

直线租金、上（下）市场摊销

租赁和租赁诱因

（3，604）

（3，283）

（13，912）

（13，594）

来自运营的调整后资金（“AFFO”）（c）

$ 86，612

$ 74，155

$ 259，854

$ 223，841

第一工业地产信托公司可获得净收入的重新调整的共同

调整后EBITDA（c）和NOI（c）的股东和参与证券

止三个月

止九个月

9月30日，

9月30日，

9月30日，

9月30日，

2025

2024

2025

2024

First Industrial Realty Trust，Inc.的净收入的

普通股股东和参与证券

$ 65，306

$ 九万九千三百六十三

$ 十六万八千五百九十四

$ 二十一万九千一百三十三

利息开支

21，731

20，836

62，922

62，859

房地产折旧和其他摊销

45，601

43，332

136，232

127，827

房地产折旧和其他摊销

合资企业（a）

607

1，123

2，182

1，708

所得税拨备-可分配给FFO（b）

449

352

763

1，074

归属于非控制性权益的净利润

2，058

2，810

8，533

6，414

来自合资企业的FFO中归属于

非控制性权益（a）

（100）

（196）

（269）

（543）

债务发行成本摊销

1，393

911

3，684

2，735

企业FF & E折旧

147

183

477

555

房地产销售收益

（9，538）

（56，814）

（17，503）

（93，801）

合资企业出售房地产的收益（a）

（163）

（88）

（3，743）

（342）

所得税（福利）拨备-不包括在FFO（b）中

（257）

2，949

5，408

3，832

调整后EBITDA（c）

$ 127，234

$ 114，761

$ 367，280

$ 331，451

一般及行政

八千五百五十二

九千二百三十

三万二千八百八十三

三万零六百三十二

来自合资企业的FFO股权，扣除非控股权

利息（a）

（731）

（1，438）

（1，970）

（3，984）

净营业收入（“NOI”）（c）

$ 135，055

$ 十二万二千五百五十三

$ 三十九万八千一百九十三

$ 358，099

非同店NOI

（9，612）

（7，702）

（23，900）

（11，406）

同悬挂物调整前的同悬挂物NOI（c）

$ 十二万五千四百四十三

$ 十一万四千八百五十一

$ 三十七万四千二百九十三

$ 346，693

直线租金

（2，117）

1，525

（6，666）

（6，297）

上（下）市场租赁摊销

（518）

（693）

（1 605）

（2，352）

租赁终止费

（45）

-

（154）

（172）

同店NOI（现金支付，无终止费用）（c）

$ 十二万二千七百六十三

$ 115，683

$ 365，868

$ 337，872

加权平均值已发行股份/单位数量-基本

135，479

135，099

135，461

135，088

加权平均值已发行股票数量-基本

132，450

132，370

132，432

132，366

加权平均值已发行股份/单位数量-稀释

135，920

135，474

135，973

135，391

加权平均值已发行股份数量-稀释

132，504

132，421

132，492

132，409

每股/单位数据：

First Industrial Realty Trust，Inc.的净收入的

普通股股东和参与证券

$ 65，306

$ 九万九千三百六十三

$ 十六万八千五百九十四

$ 二十一万九千一百三十三

减：分配给参与证券

（37）

（76）

（108）

（162）

First Industrial Realty Trust，Inc.的净收入的

普通股股东

$ 65，269

$ 99，287

$ 十六万八千四百八十六

$ 二十一万八千九百七十一

基本每股和稀释每股

$ 0.49

$ 0.75

$ 1.27

$ 1.65

FFO（NAREIT）（c）

$ 103，514

$ 92，479

$ 299，434

$ 二十六万四千二百二十八

减：分配给参与证券

（149）

（183）

（435）

（515）

FFO（NAREIT）可分配给普通股股东和

基金单位

$ 103，365

$ 92，296

$ 298，999

$ 263，713

基本每股/单位

$ 0.76

$ 0.68

$ 2.21

$ 1.95

稀释后每股/单位

$ 0.76

$ 0.68

$ 2.20

$ 1.95

每股/单位普通股息/分派

$ 0.445

$ 0.370

$ 1.335

$ 1.110

资产负债表数据（期末）：

2025年9月30日

2024年12月31日

房地产投资总额

$ 6，169，216

$ 5，846，392

总资产

5，507，547

5，261，426

债务

2，402，601

2，209，303

总负债

2，766，759

2，515，398

权益总额

2，740，788

2，746，028

止三个月

止九个月

9月30日，

9月30日，

9月30日，

9月30日，

2025

2024

2025

2024

（a）

合资企业收入权益

按GAAP计算的合资企业收入权益

经营报表

$ 387

$ 599

$ 3，800

$ 3，161

合资企业出售房地产的收益

（163）

（88）

（3，743）

（342）

房地产折旧和其他摊销

合资

607

1，123

2，182

1，708

来自合资企业的FFO中归属于

非控制性权益

（100）

（196）

（269）

（543）

来自合资企业的FFO股权，扣除非控股权

兴趣

$ 731

$ 1，438

$ 1，970

$ 3，984

（b）

所得税拨备

根据GAAP报表的所得税拨备

操作

$ (192)

$ （3，301）

$ （6，171）

$ （4，906）

所得税（福利）拨备-不包括在FFO中

（257）

2，949

5，408

3，832

所得税拨备-可分配给FFO

$ (449)

$ (352)

$ (763)

$ （1 074）

（c）房地产行业的投资者和分析师通常使用经营资金（“FFO”），净经营收入（“NOI”），调整后的EBITDA和调整后的经营资金（“AFFO”）作为补充业绩指标。虽然我们认为根据GAAP定义的净利润是衡量我们财务业绩的最合适的指标，但我们承认这些补充绩效指标对于评估房地产行业业绩和财务状况的相关性和广泛使用。FFO主要根据GAAP折旧和房地产资产摊销的影响进行调整，以考虑房地产资产价值随市场状况上升或下降的固有假设。 NOI提供了租赁运营的衡量标准，不考虑折旧和摊销以及非财产特定费用，例如一般和管理费用。调整后EBITDA进一步评估产生和偿还债务、为股息提供资金和履行其他现金义务的能力。AFFO提供了一种工具，可以进一步评估为股息提供资金的能力，并根据直线租金和某些资本支出等额外因素进行调整。

这些补充绩效指标通常用于各种财务分析，包括比率计算、定价倍数/收益率和回报以及用于衡量财务状况、绩效和价值的估值指标。我们计算补充措施如下：

FFO计算为普通股持有人、基金单位持有人和参与证券的净收入，加上房地产的折旧和其他摊销，加上房地产的减损，减去房地产销售的收益（或加上损失），并根据任何相关的所得税拨备或利益进行调整。我们在未合并合资企业中所占的净利润份额也进行了类似的调整。该计算方法符合NAREIT对FFO的定义。

NOI计算为总财产收入减去财产费用，例如房地产税、维修和维护、财产管理、公用事业、保险和其他费用。

调整后EBITDA计算为NOI加上我们对合资企业的投资中FFO的股权（扣除非控股权益），减去一般和行政费用。

AFFO的计算方法是调整后EBITDA减去利息费用、资本化利息和管理费用，加上债务折扣和对冲成本的摊销，减去直线租金、以上（以下）市场租赁的摊销、租赁诱因和可分配给FFO的所得税拨备或加上可分配给FFO的所得税福利，加上基于股权的补偿摊销并减去非增量资本支出。非增量资本支出是指维持当前收入所需的建筑改进和租赁成本，加上在租赁期内摊销还给租户的租户改进。不包括第一代租赁成本、以收购和开发/重建成本承保的资本支出。

FFO、NOI、调整后EBITDA和AFFO并不代表根据GAAP经营活动产生的现金，也不一定表明可用于偿还债务或股息支付的现金。它们不应被视为净利润、现金流或流动性指标等GAAP指标的替代品。此外，用于计算这些指标的方法可能因房地产公司而异，从而限制了可比性。

我们认为以现金为基础的同店NOI（“SS NOI”）是我们经营业绩的有用补充衡量标准。我们相信SS NOI增强了公司房地产投资组合与其他房地产公司的可比性。同店物业是指在2024年1月1日之前拥有并投入使用，并在当前报告期末之前作为使用中物业持有的物业，包括某些创收地块以及在2024年1月1日之前投入使用的开发和重新开发（“同店池”）。收购时入住率至少为75%的物业将投入使用，除非我们预计租户在拥有权两年内迁出将使入住率降至75%以下，在这种情况下，此类物业将在入住率达到90%或租户迁出后十二个月中较早者投入使用。入住率低于75%的收购物业将在入住率达到90%或收购后一年（以较早者为准）投入使用。我们最终目的是重新开发或开发的开发、再开发和收购的创收地块将在出租率达到90%或建设完成一年后（以较早者为准）投入使用。

我们将SS NOI定义为NOI，减去来自不在同一商店池中的物业的NOI，并进一步调整以排除直线租金、高于（低于）市场租金的摊销和租赁终止费的影响。这些项目被排除在外，因为我们相信排除它们可以更有意义地反映现金租金增长，并可以对物业层面的表现进行更一致的同比分析。SS NOI不反映一般和管理费用、利息费用、折旧和摊销、所得税利益和费用、房地产销售损益、合资企业收益或亏损的权益、合资企业费用、合资企业开发服务费用、资本支出和租赁成本。SS NOI不应被视为GAAP定义的运营净收入或现金流的替代品，也不应被用作评估我们的流动性或整体运营业绩的替代品。此外，我们计算SS NOI的方法可能与其他房地产公司使用的方法不同，从而限制了可比性。

截至2025年9月30日的三个月和九个月的同店收入包括对同店池内一处房产确认的862美元保险索赔追回收入。剔除保险结算收益，第三季度SS NOI增长和SS NOI增长减去终止费后将为5.4%。年初至今SS NOI增长和SS NOI增长减去终止费后将为8.0%。此外，截至2024年9月30日的三个月和九个月的同一商店收入不包括与宾夕法尼亚州中部租户相关的租户改进报销加速确认相关的4，455美元。

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来源：First Industrial Realty Trust，Inc.