细分领域赛道空间仍存，企业多元化布局构建护城河

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（来源：观点）

摘要：代建行业步入“精耕细作”新阶段，企业通过战略协同、轻资产扩张、异地布局实现差异化竞争，产业代建与文旅融合项目成增量空间，非开发类能力成核心竞争力。

观点指数 在9月24日观点指数研究院发布的《全周期运营 | 2025三季度代建管理发展报告》中，我们发现代建企业正通过“战略协同网络构建+轻资产模式扩张+异地市场渗透”三重路径应对行业周期挑战，工业代建与文旅融合项目成为新增长极，非开发类能力成为区分企业竞争力的核心维度。

盈利能力表现分化，企业多元化布局应对策略

据观点指数不完全统计，A股两市逾70家房地产企业2025半年报中，逾六成陷入亏损困局，行业盈利压力显而易见。据国家统计局7月数据，全国70个大中城市各线房价同比降幅虽呈边际收窄态势，但市场整体仍陷深度调整周期。绿城管理等头部企业盈利能力表现较好，而中原建业等部分代建企业出现盈利能力下滑，表现进一步分化。

在此背景下，代建企业加速构建战略协同网络。绿城管理与中交体系深化合作，中交二级子公司在城市更新与片区开发中提供基础设施施工支持，绿城管理则发挥房地产代建开发优势，实现资源互补。旭辉建管推出“同路人计划”总包专项招募，联合具备资金实力或全国化资源的总承包企业，共建政府代建、商业代建、AMC处置等多元业态工程，通过最低试错成本补位能力短板。

轻资产模式扩张，异地布局强化市场渗透。龙湖龙智造签约萧山经开区智能机器人及康养医疗科技研发基地项目，提供开发管理咨询及商业运营服务，实现轻资产模式扩张。该项目是龙湖天街品牌首度落子萧山，标志着代建企业通过输出管理、品牌和技术实现业务快速扩张。

国贸地产获得福州塔斯汀总部地块代建项目，打造现代化办公企业总部大楼，拓展异地商业办公代建市场。北京城建集团中标肯尼亚内罗毕中央商务区管网升级项目，实现肯尼亚市场破冰，项目由法国开发署提供融资，建成后将提升内罗毕CBD供水稳定性，惠及周边居民。

产业园区赛道空间仍存，代建企业需加强全周期运营能力

产业园区赛道仍有增量空间，代建企业需强化全周期运营能力。据观点指数统计，旭辉建管、润地管理等企业住宅代建项目获取较多，而产业、商业类项目较少，存在较大增量机会。

住宅代建方面，旭辉建管与大连帝诚建设集团再度合作帝诚小窑湾项目，打造8.5万㎡四代宅；绿地智造签约连云港优质住宅项目；金地管理首进泰州姜堰，中标6.4万㎡墅区项目。1-8月，前100房企权益销售金额同比降17.08%，但城中村改造、保障房代建需求仍存，如中冶置业签约北京丰台太平桥32亿元城中村改造项目，润地管理中标东莞南城8.45万㎡保障房项目。

商业代建领域，非标准化业态（酒店、写字楼等）因需求差异大，时间成本高于住宅代建。如建工地产集团中标的余杭未来谷商业项目，需平衡多方诉求。文旅方面，冰雪消费市场活跃，合肥正推进创新冰雪项目，热雪奇迹与而今管理合作推进合肥高新区室内滑雪场。

工业代建受益于产业政策，需求广阔，但需提升产业理解与资源整合能力。如招商建管联合招商蛇口中标合肥复材中心项目，通过“产业+资本+运营+建设”全产业链闭环形成差异化壁垒。

公共项目代建需强化全流程管理、跨领域资源整合及全产业链运营能力，如漳州圆山医院项目采用“地方平台+专业代建+垂直运营”模式，实现全生命周期价值提升。

本文节选自《全周期运营 | 2025三季度代建管理发展报告》