鲍威尔再次降息--这是房地产市场需要的火花吗？

美联储主席杰罗姆·鲍威尔周三发出明确信息，重申美联储仍倾向于降低利率，对于低迷的美国房地产市场来说，这可能是其一直在等待的突破。

鲍威尔的最新演讲带有鸽派基调，理由是劳动力市场持续疲软和全球风险（例如与中国的紧张局势和经济活动疲软），作为进一步宽松政策的理由。

他表示：“就业下行风险的上升改变了我们对风险平衡的评估。”他提到了9月份降息背后的理由，并暗示未来还会有更多降息。

根据CME FedWatch数据，市场目前预计10月30日会议上几乎肯定会再次降息25个基点，12月第二次降息的可能性为95%，使联邦基金利率接近3.50%-3.75%。

市场最先做出反应的领域之一是区域银行业。

SPDR S & P区域银行ETF（NYSE：KRE）继周二上涨2.2%后，周三上涨3.6%，创下自2024年11月以来的最佳两日涨幅，此前唐纳德·特朗普（Donald Trump）在2024年总统大选中获胜，引发了对放松管制和金融参与者内部交易的押注。

但现在注意力转向房地产，那里的利率敏感性更加明显。

最大的问题是：房地产市场最终会恢复生机吗？

近三年来，抵押贷款利率一直徘徊在6%以上。虽然这一水平与疫情时代的低点相去甚远，但仍然足以保持活动低迷，买家受到负担能力问题和抵押贷款锁定效应的限制。

美国银行分析师阿迪蒂亚·巴韦表示：“美国房地产市场因低负担能力和高利率而冻结。”

2025年现房销量平均年仅为400万套，这是自2008年危机之后以来的最高水平。

潜在的游戏规则改变者？30年期抵押贷款利率接近5%，许多业内人士认为这是可能开始“解冻”住房的门槛。

Bave表示，此举可能会将首次购房者的负担能力提高约15%，并减少对现有房主的抑制因素，锁定在4%以下抵押贷款中。

但达到这个水平并不容易。美国银行利率策略师拉尔夫·阿克塞尔（Ralph Axel）强调，“美联储政策对房地产来说并不那么重要”，因为抵押贷款利率与长期收益率（而不是短期美联储利率）的联系更加紧密。

为了实现5%的抵押贷款利率，我们可能需要看到10年期国债收益率从4.15%降至3.25%左右，同时抵押贷款与国债利差缩小。

这将需要更深层次的降息周期，并可能需要更激进的工具，例如收益率曲线控制或新的量化宽松。

除了利率之外，房地产市场还受到供应的限制。美国银行研究所高级经济学家大卫·迈克尔·廷斯利（David Michael Tinsley）表示，许多房主因有效抵押贷款利率较低而“陷入困境”，没有搬家的动力。

但廷斯利表示，如果抵押贷款利率降至5%，现房供应量可能会增加20%-30%。

这可能会给房价通胀带来下行压力，最终使市场再次变得更加容易。

到目前为止，房地产股一直处于滞后状态。房地产精选行业SPDR基金（NYSE：XLRE）年初迄今仅上涨1.5%，远低于标准普尔500指数15%的涨幅。

但美国银行分析师杰弗里·斯佩克特（Jeffrey Spector）看到了潜在的好处。“房地产正在得到利率下降和新供应低的支持，”他说。

斯佩克特表示，宽松周期可以促进分配，改善现金流，并扭转近年来困扰房地产投资信托基金（REIT）的再融资阻力。

他强调，即使“人工智能炒作”消退，房地产投资信托基金的四个板块也是最具弹性的：受人口结构和住房供应不足的支持的住宅;受电子商务和重新安置的支持的工业;与人口老龄化有关的医疗保健/老年住房;必需品零售，例如杂货中心。

阅读下一步：

通过Midjourney使用人工智能创建的图像。