供需框架下楼市趋势探讨专题电话会议纪要

（来源：纪要头等座）

供需框架下楼市趋势探讨专题电话会议纪要

一、会议基本信息

会议主题：基于供需框架解读楼市分析逻辑，复盘海外楼市底部企稳经验，探讨国内楼市量价拐点条件与未来趋势

会议背景：2024年9月平安地产发布《供需框架下楼市趋势探讨》报告，2025年10月结合当前市场动态复盘报告核心观点，验证“购房意愿+能力双提升”“降息+收储为关键政策”等判断，为投资者提供楼市趋势参考。

二、核心内容分享

（一）报告核心价值回顾：四大预判逐步验证

1. 海外楼市底部特征梳理：精准契合2024年9月中央“止跌回稳”新提法，为国内楼市分析提供参考框架； 

2. 拐点判断指标：提出“购房意愿+购房能力双提升”是楼市底部拐点的核心特征，当前仍为国内楼市判断核心逻辑； 

3. 政策关键方向：预判“降息+收储”为后续政策重点，2024年9月至今五年期LPR从3.85%降至3.5%，验证政策方向； 

4. 房企投资建议：率先提出关注“历史包袱轻、库存结构优”的房企（如华润置地、建发房产、滨江集团），过去一年相关企业股价表现优于行业。

（二）楼市分析框架：供需主导，聚焦需求端恢复

1. 供给端：新增供给萎缩，存量库存高企

新增供给：2022年以来房企新开工大幅下滑，2024年全年下滑20%，2025年前8个月再降19.5%，边际新增供应量持续萎缩； 

存量库存：2024年8月35个城市拿证未售库存超40个月，2025年最新数据仍维持40个月以上高位，成为供给端核心矛盾。

2. 需求端：意愿与能力双维度决定拐点

购房意愿：受“购房成本+机会成本+预期收益”影响： 

购房成本：核心为房贷利率，利率下行可直接降低购房成本；

机会成本：对比购房与理财收益（如十年期国债收益率），若租金回报率高于国债收益率，购房意愿提升；

预期收益：房价上涨预期（资本利得）+租金回报率，当前国内房价持续下行导致预期收益不足，抑制意愿； 

购房能力：取决于“财务状况+负债水平+收入预期”： 

财务状况：现金储备决(更多实时纪要加微信：aileesir）定首付能力，2025年居民可支配收入增速维持4.7%5%，较2021年放缓； 

负债水平：居民杠杆率虽处可控区间（60%以上，低于发达经济体），但加杠杆意愿弱； 

收入预期：2025年二季度居民未来收入预期指数45%，延续2023年以来下滑趋势，制约购房能力。

3. 核心结论：供给弹性小，需求弹性大

国内楼市实行预售制，从拿地到预售需612个月，供给弹性小； 

需求弹性大：政策放松（如大幅降息）可短期激活需求，因此当前核心关注“需求端恢复”——即购房意愿与能力何时出现拐点。

（三）海外楼市底部企稳经验：美国、香港案例复盘

1. 美国：次贷危机后（20072012年）

调整周期：房价从2007年高点跌至2011年底/2012年初，二手房跌幅33%（占比超80%，更具代表性），新房跌幅18%； 

量价关系：成交量先企稳（2011年年中，领先房价6个月），符合“量在价先”规律； 

底部特征（意愿+能力双提升）： 

购房能力：2009年GDP下滑2%后，2010年经济复苏，居民可支配收入增速反弹；居民杠杆率从2007年99%降至2011年88%，叠加个人破产制度，资产负债表改善； 

购房意愿：2011年底2012年初，新房/二手房租金回报率分别高于十年期国债2个、3.4个百分点，且租金回报率高于房贷利率，可实现“以租养供”； 

供需优化：2011年新房代售库存降至15万套（较2006年高点降72%），去化周期5.9个月（回归合理水平），二手房去化周期从12个月降至6.4个月。

2. 香港：97年金融危机后（19972003年）

调整周期：房价从1997年高点跌至2003年，跌幅66%，成交金额跌幅46%，成交套数跌幅超30%； 

量价关系：成交套数2000年后底部震荡，先于房价（2003年企稳）； 

底部特征（意愿+能力双提升）： 

购房能力：2003年《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》落地，20032004年GDP增速3.1%、8.7%，居民可支配收入2004年增长4.3%；房价下跌+收入增长，居民按揭款占家庭收入中位数从1997年85%降至2003年17%，杠杆率降至59%60%，购房压力大幅减轻； 

购房意愿：2003年租金回报率高于十年期国债1.7个百分点，且租金回报率（5.6%）接近房贷利率（9.76%），“以租养供”可行性提升； 

供需优化：2003年新批住宅数量较2002年降56%，一手住宅销供比从2002年58%升至150%，供给收缩+需求回升，供需格局改善。

3. 海外经验总结：底部共性特征

1. 能力提升：经济复苏→收入增长，房价下跌→置业门槛降低，居民杠杆率回落→负债压力减轻； 

2. 意愿提升：租金回报率＞十年期国债收益率，且接近/高于房贷利率，“以租养供”可行； 

3. 供需优化：新增供给持续萎缩，存量库存去化加快，销供比提升。

（四）国内楼市趋势：量先价后，政策为关键催化剂

1. 当前现状：能力已改善，意愿待激活

购房能力：

成本端：重点城市房价较2021年下跌30%（以1000万房产为例），叠加首付比例降至15%20%、LPR降至3.5%，总购房成本降超43%，月供降40%； 

负担端：一线城市月供占居民可支配收入比例（15%首付情形）降至119%，为2010年以来最低，且居民杠杆率处可控区间，具备购房能力； 

购房意愿：

机会成本：2024年6月以来全国百城租金回报率（2.3%）高于十年期国债收益率（1.6%1.8%），但房价仍小幅调整，削弱意愿； 

资金成本：租金回报率（2.3%）仍低于房贷利率（3.5%），“以租养供”暂不可行，需依赖降息进(更多实时纪要加微信：aileesir）一步降低资金成本。

2. 未来趋势：成交量先企稳，价格后回升

成交量：2024年全国商品房销售面积下滑12.9%，2025年前8个月降幅收窄至4.7%，预计2025年全年下滑6%，2026年降幅进一步收窄，成交量接近底部； 

价格：遵循“量在价先”规律，需待成交量持续企稳后，价格才会逐步止跌，短期仍有调整空间。

3. 关键政策：降息+收储双管齐下

降息：当前房贷利率（3.5%）仍高于租金回报率（2.3%），需进一步降息（如五年期LPR降至3.2%3.3%），使租金回报率接近房贷利率，激活购房意愿； 

收储：存量库存高企（40个月以上），需通过政府收储、存量盘活（如保障房转化）消化库存，改善供需格局。

（五）投资建议：聚焦优质房企，关注政策催化

1. 房企选择：优先关注“历史包袱轻（低负债）、库存结构优（核心城市布局）”的企业，如华润置地、建发房产、滨江集团，过去一年股价表现优于行业； 

2. 跟踪指标： 

需求端：租金回报率与十年期国债、房贷利率的差值，居民收入预期指数；

供给端：35城拿证未售库存去化周期，房企新开工增速； 

政策端：LPR调整、存量房收储政策进展； 

3. 短期催化：政策加码（如进一步降息、全国性收储政策）将带动地产板块情绪修复，长期需关注供需格局实质性改善。

三、会议总结

1. 分析逻辑：楼市本质为供需决定，当前国内供给端“新增萎缩+存量高企”，核心矛盾在需求端“意愿不足”，需依赖“降息+收储”政策激活； 

2. 海外借鉴：美国、香港案例验证“能力+意愿双提升+供需优化”是底部核心特征，国内当前能力已改善，意愿待政策催化； 

3. 趋势判断：20252026年成交量降幅逐步收窄，价格需待成交量企稳后回升，政策为关键变量； 

4. 投资方(更多实时纪要加微信：aileesir）向：聚焦低负债、优库存房企，跟踪租金回报率、政策进展等指标，把握政策催化机会。

免责申明：以上内容不构成投资建议，以此作为投资依据出现任何损失不承担任何责任。