中邮·房地产|周观点： “金九”延续企稳 政策依赖度仍高

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（来源：中邮证券研究所）

转自：中邮证券研究所

投资要点

根据中指院数据，2025年1-9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点，9月单月，TOP100房企销售总额环比增长11.9%。“金九”延续企稳，但重点城市库存仍处高位，去化周期未见明显改善，高库存背景下，三四线城市销售同比持续低迷，成为拖累市场的主要因素。我们认为政策工具箱持续丰富，但全国性强刺激政策尚未出台，市场对后续"银十"专项政策仍有期待。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为121.78万方，本年累计新房成交面积为6864.67万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为154.64万方，同比-8%，环比-2.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为46.79万方，同比+0.8%，环比-5.7%，二线城市近四周平均成交面积为74.99万方，同比+0.5%，环比-0.2%，三线城市近四周平均成交面积为32.86万方，同比-30.2%，环比-3.3%。上周14城商品住宅可售面积为8096.39万方，同比-9.23%，环比-0.21%，14城去化周期为17.88个月，其中一线城市去化周期为12.86个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为134.71万方，本年累计二手房成交面积为8644.06万方，累计同比+14.4%。20城近四周平均成交面积为165.98万方，同比+7%，环比-10.2%。截至2025/9/29全国城市二手房出售挂牌量指数为7.51，环比-29.1%，挂牌价指数为150.87，环比-0.15%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为61宗，成交住宅类土地数量为39宗，新增供应商服类土地数量为43宗，成交商服类土地数量为48宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.7。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5466元/平方米，溢价率为2.58%，环比-0.28pct，成交商服类土地楼面均价为1797.5元/平方米，溢价率为0.37%，环比-0.05pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，房地产指数跑输沪深300指数0.3pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.65%，恒生综合指数下跌3.4%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数4.05pct。

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为121.78万方，本年累计新房成交面积为6864.67万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为154.64万方，同比-8%，环比-2.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为46.79万方，同比+0.8%，环比-5.7%，二线城市近四周平均成交面积为74.99万方，同比+0.5%，环比-0.2%，三线城市近四周平均成交面积为32.86万方，同比-30.2%，环比-3.3%。

上周14城商品住宅可售面积为8096.39万方，同比-9.23%，环比-0.21%，14城去化周期为17.88个月，其中一线城市去化周期为12.86个月。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为134.71万方，本年累计二手房成交面积为8644.06万方，累计同比+14.4%。20城近四周平均成交面积为165.98万方，同比+7%，环比-10.2%。

截至2025/9/29全国城市二手房出售挂牌量指数为7.51，环比-29.1%，挂牌价指数为150.87，环比-0.15%。

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为61宗，成交住宅类土地数量为39宗，新增供应商服类土地数量为43宗，成交商服类土地数量为48宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.7。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5466元/平方米，溢价率为2.58%，环比-0.28pct，成交商服类土地楼面均价为1797.5元/平方米，溢价率为0.37%，环比-0.05pct。

二

行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，房地产指数跑输沪深300指数0.3pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.65%，恒生综合指数下跌3.4%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数4.05pct。

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第23，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第1、第7。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：中新集团（+7.26%）、南京高科（+4.96%）、城建发展（+3.96%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：保利置业集团（+17.37%）、美的置业（+12.5%）、绿景中国地产（+9.24%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：滨江服务（+6.44%）、新大正（+4.8%）、华润万象生活（+3.02%）。

证券研究报告《中邮证券-房地产行业报告：“金九”延续企稳 政策依赖度仍高》

对外发布时间 ：2025年10月14日

报告发布机构：中邮证券有限责任公司

分析师:高丁卉  SAC编号:S1340524080001

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