2025北京城市更新最佳实践系列②丨东城区景山三眼井启动区平房院落及首开首院文化金融产业园项目

导 读

2025年9月28日，第四届北京城市更新论坛上表彰了入选2025年北京城市更新最佳实践评选活动的14个“最佳实践”和26个“优秀案例”。10月14日起，市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。第二站带您了解东城区景山三眼井启动区平房院落及首开首院文化金融产业园项目。

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基本情况

皇城景山街区地处《北京城市总体规划（2016年—2035年)》划定的“皇城文化精华区”范围内，紧邻被誉为“京城之脊”的北京中轴线。皇城景山街区东至北河沿大街，西至地安门内大街，南至景山前街，北至地安门东大街，街区面积约74.5公顷。由首开集团作为实施主体推进皇城景山街区城市更新项目平房直管公房申请式退租及街区一体化更新试点工作。

首开首院文化金融产业园位于皇城景山街区沙滩后街22号院，占地面积约0.93公顷，建筑面积约1.41万平方米，毗邻故宫和景山公园。作为街区的产业引擎核心，首开首院是北京市属国有企业北京首都开发控股（集团）有限公司旗下资产。项目原为首开集团总部办公地，自2022年开始启动更新改造工程。首开首院文化金融产业园汲取“皇城史、首开史、大院史”文化元素，导入引领街区文化金融产业发展的国内头部文化企业、产业投资集团，以及引领街区首发经济发展的国际品牌及国潮品牌，形成集办公、商业、公共文化、园区服务四大功能于一体的产业园区。首院园区已于 2024年12月底开园试运营。

景山三眼井启动区项目位于皇城景山街区三眼井胡同与景山东街交汇处东南角，总用地面积约0.41公顷，总建筑面积约0.31万平方米，其使用功能主要为办公、商业、居住、公服等，其中地下车库配建车位37个，补充街区停车短板。通过该项目的更新，恢复了街区传统风貌，提升了人居环境品质，同时推动了街区功能改善。

区位图

更新改造后皇城景山街区产业布局图

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实施成效

落实功能疏解，实现园区转型

首开首院文化金融产业园原为首开集团办公地，为积极响应政府提倡的中心城区非首都功能疏解，首开集团将总部迁出首都功能核心区，按照《北京市城市更新条例》对老旧低效楼宇的更新实施要求，对园区进行外立面更新改造，并植入办公、商业、文化、配套服务等多业态，将传统办公楼打造成融合性产业园区，引领街区业态结构多元化发展，提升街区整体风貌，拓展新消费场景，激发城市活力。运营采用现代化产业园运营理念，为入驻方提供高品质的服务。

补充设施短板，服务区域百姓生活

首开首院文化金融产业园作为皇城景山街区的产业引擎，已完成外立面更新改造及文化、金融、科技等行业知名品牌以及配套服务落位，业态布局符合街区统一规划和园区发展定位。园区免费向公众开放，并提供公共休憩、错峰停车等民生服务，未来也将联合街道定期举办公益活动，服务街区百姓。

引入高品质企业，落位文化金融功能

首开首院文化金融产业园在“选商选企”过程中，坚持“品牌知名度高、经营稳定性高、经营坪效高”三大原则，为区域商业发展带来新活力，高品质龙头企业的入驻也为东城区贡献更多税收。同时招商选企过程储备了丰富的国内外优质品牌资源，既有效推进了皇城景山街区的招商引企工作，又加快了开放式文化金融产业街区的整体落位。

形成样板院落，有效推广经验

为平稳、高效、有序地推进皇城景山街区的保护更新及后续运营工作，率先划定腾退院落相对集中、条件相对成熟的三眼井片区作为启动区。在尊重文脉及理脉的基础上，将启动区规划为产业院落、文化院落、长租院落三大样板院落，形成修缮标准、业态创新、车位配套等模式，复制推广到整个街区，推动街区一体化更新进程。

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创新经验

高品质的文化赋能

园区突破传统思路，通过策划先行，结合东城区创建国家文化和金融合作示范区的历史契机，为皇城景山街区提出打造北京首个文化金融产业街区的整体定位及“三型”内涵——共生型历史街区、开放性产业街区、智慧型活力社区。开展东城区文创园区专题研究，梳理“一园、四街、五组团”的产业格局，将本项目定为街区产业引擎核心，提出“三首”内涵。

第一“首”即首都文化金融产业园区：金融产业引入国家医保基金监管服务龙头企业国新健康，文化产业引入广东省级文化产业第一股、中国出版业重要力量南方出版传媒北京中心。

首开首院 2、3 号楼改造前

首开首院2、3号楼改造后（国新健康入驻）

第二“首”即首开城市更新形象样板：匹配园区对高品质配套的要求，补充街区胡同停车配套短板，三眼井启动区中的产业院落景山东街 3、4号院，率先尝试在核心区探索地下空间利用，取得首都功能核心区第一个地下空间开挖的批复文件。智慧化地下车库位于园区1号楼东侧空地地下区域，建筑面积849平方米，共设3层，建成后将增加60个停车位，实现园区和街区潮汐共享停车。在三眼井胡同68号院腾退空间内打造文化交流、艺术共融的开放型文化公共空间“井空间”，接待胡同打卡游客、服务街区入驻企业、丰富居民文化生活、营造消费新场景。在区间胡同道路实施市政提升及胡同景观工程，打造“首开胡同美术馆”，塑造北京独有的胡同艺术公共空间，为街区营造共建、共享、共治的更新氛围。

三眼井启动区—井空间

三眼井启动区—文化院落

三眼井启动区—产业院落

首开首院—号楼

首开首院主轴线

首开首院5号楼麟阁书院

首开首院大树艺术中心

首开首院地下智慧车库

第三“首”即首发经济创新孵化平台：园区目前引入两家北京首店品牌，包括米其林餐厅麟阁书院、米其林餐厅LINGYUN崚云。本着文化传承、历史保护的原则，考证梳理园区历史文脉，在改造、招商和空间运营过程中，植入在地文化基因，强化在地文化符号。打造“岁月轮章”“海棠落印”“曲水辑瑞”“琼苑聆香”等文化景观节点，以文化的力量带动产业集聚，为园区招商以及后期运营提供支点。

在焕新空间的同时，注重内容赋新，植入在地文化基因，融合皇城气韵、红色岁月和胡同烟火，形成“6+4+3+2”IP矩阵，包括文化空间、私宴美食、阅读时光、咖啡甜品、艺术展览、文化沙龙、小酌露台、剧场表演、亮灯仪式等新业态，为区域增添高品质文化、消费空间，提升区域消费活力。

高水平的设计施工

在外立面改造设计过程中，以土耳其洞石与定制青砖红砖结合，达成视觉的碰撞，呈现出别具一格的园区品质，将“历久弥新、百年首院”的品牌精神表现到极致。在建设过程中，发挥首开集团工匠精神，在原墙体承重受限的情况下，本着“利旧、更新”原则，采用石材干挂及青红砖砌筑工艺。石材尺寸多达300余种，每一块石材都精准编码，青、红砖砌筑达到砖缝“极致6毫米”的要求，反复实验，匠心营造百年建筑。

三眼井片区平房院落的恢复性修建阶段，强化总建筑师负责制、搭建设计统筹平台，确保修建、修缮标准统一，符合老城保护风貌要求。三眼井启动区的实施路径、修缮标准、经营利用、车位配套等模式将复制延展到整体街区之中。

高水准的产业引入

园区突破传统商业招商“先建后招”的模式，通过定向招商优中选优，联合政府召开推介会，主动走出去，直接面向目标首店品牌、龙头文化金融企业推进首院招商工作，形成独家的 IP资源库。在政企成立的专项小组中，积极争取政策机制支持，为龙头企业营造良好营商环境。所有入驻园区企业，不但要满足政府纳税要求、还要考虑品牌实力及知名度，确保空间租赁的稳定性。

同时，项目根据北京市规划和自然资源委员会关于印发《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》，在优先保障文化金融产业可持续发展的前提下，对存量建筑进行用途转换，将部分建筑用途从原来的办公功能转化为满足园区产业配套功能的相关设施，优化城市功能，激发城市活力。

高效能的园区运营

园区邀请曾为冬奥会提供AIoT智慧建筑操作系统的北京智能建筑科技公司，全面采用智慧管理系统，实现高水准智慧化园区，响应节能减排号召，建设低碳绿色园区。智慧化管理不仅提升了园区的整体品质，还将通过数字化管理模式，为首院大运营中心提供大数据支持，保障园区经营安全性。

除了为园区企业提供基础运营服务外，园区更加注重品牌化运营。围绕院内的百年国槐打造的大树艺术中心，以“流光溢彩、时光之河”为主题，打造大树灯光艺术景观区、阅读展览空间、私厨餐宴空间、艺术表演空间、赏景休憩露台五大核心构成，打造独树一帜的街区精神文化地标。