普华永道这次没给新城留面子

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源：债市观察

　　停牌半年的新城悦服务，终于在国庆前夕公布了关联交易的调查结果。

9月30日晚，新城悦服务和新城控股接连发布公告，69.7亿元的资金往来浮出水面。这场风波始于今年3月，审计机构普华永道在做年度审计时发现账目不对，多个银行账户的流水和账面记录对不上。

　　深挖之下，一条完整的违规操作链条暴露出来：时任执行董事杨博和新城控股的管理人员联手，用纸质审批单代替系统审批，转账后再把记录从系统里删掉。钱虽然在去年底前全部还清了，但整个操作流程彻底绕开了公司的监管体系。

　　事发后，杨博已被撤职，新城悦服务也开始整改内控制度。不过这起事件背后，反映的是新城控股持续承压的资金状况，以及关联企业之间模糊的边界。

01

今年3月，普华永道在审计新城悦服务2024年财报时注意到几笔不寻常的交易。几个银行账户的实际流水和公司账面记录出现差异，涉及金额超过22亿元。更麻烦的是，这些交易既没有入账，也没有按照港交所的规定履行关联交易的审批和披露程序。

普华永道要求公司解释，拉锯了两个月后，新城悦服务的说法是给关联方提供了资金帮助，最高时有8亿元没还，但在2024年底之前都收回来了。

这个答复没能让普华永道接受，审计师最终选择拒绝签字并辞职，新城悦服务的股票从4月1日开始停牌。公司随即成立独立调查委员会，由三位独立非执行董事牵头，聘请富睿玛泽会计师事务所做深度调查。

　　这家机构隶属于国际四大会计师事务所之一的玛泽集团，在财务调查方面有一定资历。

调查持续了半年多，调查人员收集了相关人员的电脑资料、邮件往来、通讯记录，还有SAP系统的操作日志、银行流水和那些纸质审批单。最终结果显示，实际涉及的资金规模远超最初披露的数字，达到69.7亿元。

具体来说，2023年新城悦服务与关联方之间的转账和回收都是18亿元，当年最高有7亿元没还；2024年这个数字变成了51.7亿元，最高未还金额8亿元。除了2023年有一笔钱是第二个月才还的，其他资金都在转出当月就清偿了，到去年底账面上确实没有未还余额。

新城控股随后发布更正公告，把原本写着“不适用”的关联方资金拆借栏目改成了69.7亿元，理由是工作人员疏忽导致错误。但从调查细节看，这显然不是简单的疏忽。

整套操作有明确的策划者、执行者和协助者，各个环节环环相扣。新城悦服务的股票停牌时价格是2.80港元，市值24.40亿港元，和2021年超过220亿港元的高点相比，已经缩水近九成。

02

调查报告把违规操作的细节讲得很清楚，发起方是新城控股一位负责财务管理和融资的人员，这个人的职务和姓名在公告里都没有披露。他找到时任新城悦服务执行董事的杨博，提出资金需求。

杨博今年41岁，在新城系工作多年，做过新城控股的助理总经理，2021年转到新城悦服务负责运营，2023年底成为执行董事。

为了避开新城悦服务的SAP系统审批，杨博想出了用纸质单据的办法。他让财务管理中心总经理准备定制的纸质审批单，两人一起签字后就可以转账，完全不走系统流程。转账完成后，财务管理中心总经理再安排下面的员工，把SAP系统里对应的转账记录删掉。

　　这样一来，这些往来在财务系统中就看不到任何痕迹了。参与协助的还包括杨博的助理和三名财务中心员工。调查报告强调，除了杨博，新城悦服务其他在职的董事和高管都不知情。

至于为什么要这么做，新城悦服务在公告里给了几条理由。最主要的是新城控股资金紧张。房地产行业从2020年开始下行，2023年形势更加严峻，新城控股需要钱来保证楼盘交付、支付工程款，还要应付银行贷款从审批到实际到账之间的时间差。

根据新城控股2024年中报，公司当时的有息债务总额522.76亿元，其中一年内要还的有135.5亿元。账上的货币资金是91.83亿元，扣除受限的32.01亿元，真正能用的只有59.82亿元左右，缺口达到43.67亿元。

相比之下，新城悦服务作为物业公司，现金流稳定得多。公司各季度末的银行现金都在11亿元以上，2024年底达到21.92亿元，流动资产超过46亿元，流动负债约30亿元。

更重要的是，新城悦服务严重依赖新城控股的业务。从2022年到2024年，新城悦服务大约60%的物业管理收入来自新城控股开发的项目，2021年到2024年来自新城控股的在管面积占比分别是37%、32%、66%和41%。

　　杨博担心如果新城控股资金链断裂，交付不了房子，自己负责的业务也会受影响，个人业绩评价也会受到波及。

事情败露后，新城悦服务动作很快。9月30日当天就罢免了杨博的所有职务，解雇了大部分涉事员工，给参与程度较轻的员工安排培训。公司还请了独立顾问重新检查内控制度，规定以后大额关联交易必须两名董事联合审批，还要加强对SAP系统的监控。

但调查过程遇到了不少阻力，有些被调查对象不愿意交出工作电脑和手机，SAP系统的删除日志只能看到谁删了，看不到为什么删、删掉的具体内容是什么。有些银行账户已经注销，只能依靠新城悦服务单方面提供的不完整记录，缺少交叉验证。

　　新城悦服务目前仍在停牌，什么时候能复牌还没有时间表。而对新城控股来说，这个兄弟公司以后还能不能继续帮忙，能否保持零违约记录，也都成了问号。