重磅利好！深圳无房刚需迎来“五折上车南山前海”的历史窗口

（来源：中国房地产报大湾区）

9月29日，深圳市南山区住房和建设局发布了山樾湾花园安居型商品房项目的配售通告，本次配售的一条重要提示受到市场广泛关注——“本批次住房面向安居型商品房在册轮候家庭及符合条件的领军人才公开配售后，如有剩余房源的，将另行发布通告面向轮候册和轮候册以外符合轮候条件家庭集中配售。”

这也意味着，更多深户无房家庭正迎来一次历史性机遇：以单价3.7万元/㎡、首付39万元的超低门槛，“5折”上车南山纯住宅，轻松拥有70/90㎡带装修两房/三房。

据中国房地产报大湾区了解，下一次配售，山樾湾花园将正式面向轮候册外符合安居型商品房申请条件的家庭开放申购！

过去，深圳安居房仅面向已关闭的轮候库内人员销售，大量符合条件的“库外家庭”被限制在外，如今，这一局面正式迎来历史性突破。

一方面，深圳试点“开库”政策，展现出这座超一线城市以实在举措留住人才、支持刚需的满满诚意；另一方面，对预算有限的深圳年轻家庭而言，这项切切实实的利好，意味着他们将有机会以三四百万元的总价，在深圳最核心的区域安家扎根。

值得强调的还有，从下一轮配售起，除了轮候库内的家庭将作为第一队列优先选房外，“库外”家庭与“库内”家庭在成功选房后所享有的权益是完全一致的，包括按揭政策、公积金使用及房屋权益等方面。

业内普遍认为，随着前期符合条件的轮候册内内家庭陆续“上车”，此次“开库”这样前所未有的重磅政策，不仅是对保障房资源配置的优化，更是为真正有需要的深圳家庭打开了一扇难得的置业窗口。

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绝版存量安居房迎来“开库”

业内：稀缺属性或将进一步放大

“安居型商品房”，作为深圳保障性住房体系中的重要一环，其定位是面向深圳户籍、符合一定社保年限、且在深无房的家庭，以市场价约5折的价格配售，同时，持有满10年后更可以按照有关政策规定，补缴价款申请取得完全产权，变为商品房自由上市交易。

因此，在不少深圳刚需心目中，安居房一直是门槛最低、且得以共享未来十年城市发展红利与资产价值增幅的“香饽饽”。

事实亦是如此，今年5月，深圳配售型保障性住房管理办法正式落地，未来商品房回归市场，保障房封闭运行，现存的安居型商品房、人才房以及共有产权房，在存量售罄后将不再新增供应。

过去，上述几种保障房类型各有侧重，在不同时期精准覆盖了深圳不同人群的居住需求，但对比完全封闭的共有产权房与配售型保障房，以及对比市场价6折的人才房，安居型保障房不仅价格上更具优势，10年后100%产权的获得，更让其在流通性和增值潜力上具备优势。

更重要的是，自2023年8月起，深圳已停止新增安居房规划建设，当前市场的存量安居房早已成为“绝版资源”，在迎来“开库”后，地理位置优越的核心区安居房项目，未来更是卖一套少一套。

正是因此，对于首付能力有限，且追求未来置换灵活性与资产价值的的刚需家庭来说，安居房商品房明显是更优选。

深圳此前的经济适用房“侨香村”便是最好的例子。2011年分房，其基准售价仅约9000元/㎡，在2022年初十年限售期解除后，侨香村也摇身一变，成为了深圳千万豪宅中的一员，挂牌房源单价一度冲到18万元/平方米，最高成交价高达16万元/平方米。

十年资产价值翻16倍之多，侨香村的突出优势不仅源于优越的地段和完善的配套，更在于其“申购价低”以及“可获得全部产权”这两项关键的政策福利，这也才是其真正的价值内核与稀缺性所在。

从这一案例上看，十年后能上市交易的安居房，完胜其他类型保障房。

业内人士也认为：“相比其他保障性住房，安居房实际上是深圳特定时期的政策产物，其较低的定价机制、10年后的补价机制，均带有明显的福利属性，相对应的申购门槛自然也更为严格。因此，接下来‘开库’后，购买群体的激增，将使得安居房去化节奏加快，稀缺性也会进一步放大。”

因此也不难理解，尽管此次安居房申购门槛在千呼万唤下终于迎来放宽，但也只在两个楼盘进行试点。

据不完全统计，目前深圳全市在售+待售的安居房项目约30个左右，房源约2万套，但大部分项目都位于龙岗、坪山，而深圳当前的核心区如福田南山，则只有南山区有安居房项目。

中国房地产报大湾区近日实探了解到，实际上，目前南山区的安居房项目，有且仅有山樾湾花园一个，并且，该项目地理位置十分优越，位于深圳最核心的区域——前海。

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单价4字头“上车南山前海”

“库外”无房家庭置业的历史窗口

中国房地产报大湾区实探了解到，山樾湾花园优越的地理位置加上可期的发展前景，是前期众多成功上车的业主们最心动的因素，价格与地段的极致碰撞，也是即将等来“开库”的深圳刚需们如此关注该项目的原因之一。

作为“中国科创第一区”，在8月份刚刚发布的《2025年中国城区经济高质量发展研究报告》中，深圳市南山区已连续9年摘得“全国百强区”榜首，该报告从经济实力、增长动力、内生支撑、区域能级和共享发展5个方面进行综合评价，进一步验证了南山区的综合实力之强大。

而前海更是被誉为“特区中的特区”，过去十年，前海的GDP从192亿元飙升至3008亿元，10年时间超15倍的增长，毋庸置疑是中国发展最快、质量最高、效益最好的区域之一。

深圳业内普遍认为，若错过了前海的上一个“黄金十年”，那么，如今的安居房山樾湾花园，便是政策与地段双重红利下的“福利房末班车”，也是共享前海下一个十年发展红利的核心门票与最低门槛。

交通方面，山樾湾项目距离在建中的地铁15号线“通港路站”直线距离约500米，通车之后三个站直达腾讯企鹅岛，六个站连接南山科技园，便捷覆盖深圳各大核心区。同时，项目堪称“左拥前海右揽蛇口”，5公里范围内聚合了“前海商圈”以及“蛇口太子湾商圈”两大世界级别的滨海商业集群。

项目本身配建有托育机构、以及南山区排名第一的南山机关幼儿园，家门口还有前海创新教育集团九年一贯制山樾湾学校（建设中），同时预留有一所初高中教育用地，这样完整且高级别的教育配置，已超过市面上大部分商品房项目，也充分体现了深圳对山樾湾项目的重视程度以及资源倾斜。

（山樾湾区位示意，中房君/摄）

回到产品本身，山樾湾花园总建面约58万平方米，是深圳少有的纯安居房大盘，预计2026年8月底交付，可实现让刚需省时间、省成本的“今年买明年住”，同时，项目开发商汉京集团多年来在深圳口碑颇佳，“品质高、物业好”是本地客群对该开发商的普遍印象。交付安心。

于山樾湾花园项目，开发商设计规划了约5万㎡园林休闲空间，8大主题园林场景，5重归家礼序，同时还有约9500㎡商业街区，约1.9万㎡公建配套，整体社区集多重生活场景于一体，提供家门口一站式日常生活所需。

户型上看，山樾湾项目共两个户型，分别为建筑面积70平方米左右的两房两厅一卫，建筑面积90平方米左右的三房两厅两卫，两个户型均经过精心打磨，呈现出实用而规整的空间布局以及合理的功能分区，无论是两房还是三房，居住尺度以及品质感丝毫不输当前市面上的商品房。

更关键的是，项目“市场价5折”的定价门槛，是让无数刚需家庭实现“上车前海”的最大政策福利。项目单价最低3.7万元/平方米，两房总价约255万元起，首付1.5成就能买入“真前海新房”，深圳新房市场只此一家。

对比同片区商品房动辄10万+的“天价”，不到300万元的总价，就能获得和周边商品房同样的配套、生活、红利，更可控的投入叠加更确定的未来，这样的历史性“重磅利好”，符合申购条件的刚需一族的确可以跑步进场了。

中国房地产报大湾区了解到，若是安居房“库外”家庭，需注意库外申购同样需要一定的门槛，包括：1.全家深户；2.在深圳无自有住房；3.缴交社保满5年（人才3年以上）；4.5年内无房产转让记录；5. 如单身需满35周岁。

（安居型商品房申购条件）

如今，一个总价更加亲民的置业通道已正式开启，中房君建议，对于有上车意向的深圳刚需家庭来说，接下来的关键一步，就是密切关注山樾湾项目后续的配售信息！

机会总是留给有准备的人，据悉，山樾湾已启动诚意登记，大家可自行前往山樾湾展示中心提交资料进行审核，确认是否符合申购条件。轮候库外家庭进行诚意登记，并成功认购享3个月物业管理费！详情可咨询8656 6666。

同时，项目还有老业主带新客户的赠送活动，小红书等平台上有不少山樾湾老业主，意向家庭也可以搜一下问一问。10月下旬，山樾湾将正式开启“库外”家庭配售，此次是上车南山前海核心区的绝佳契机，错过不再！