王健林预判：未来 3 年房产生死局！买还是卖？答案藏在这 3 点

2025 年，当全国商品房待售面积突破 7.2 亿平方米，房企数量从 9 万家锐减至 5.4 万家，王健林早年 “房地产黄金周期将尽” 的预判正在成为现实。这位曾执掌中国最大商业地产帝国的企业家，以 48 座万达广场的抛售行动给出最新注脚 —— 房地产行业正进入 “生死淘汰赛” 的终局阶段。未来 3 年，市场将呈现怎样的分化？

一、供需逆转：从 “抢房潮” 到 “去化战” 的本质转折

王健林在 2018 年就警示 “中国房市已近饱和”，如今这一判断被数据彻底印证。供需关系的根本性逆转，构成了未来 3 年房市的底层逻辑。​

从需求端看，支撑行业 20 年繁荣的两大动力已显著衰减。2024 年中国城镇化率达 67.8%，较十年前提升近 15 个百分点，但增速已降至 0.8% 的低位，传统刚需高峰彻底过去。更关键的是人口结构的深度变革：20-35 岁购房主力人群较十年前缩减 5600 万，而 65 岁以上人口占比升至 15.9%，“卖房养老” 的存量释放进一步挤压市场空间。上海财经大学调查显示，仅 28.2% 的消费者认为当前是购房好时机，90 后购房意愿更是跌破 40%，“买后即亏” 的心理形成普遍观望情绪。​

供给端的结构性矛盾则更为尖锐。全国商品房库存已达 6.8 亿平方米，其中三四线城市占比超 70%，去化周期高达 47.6 个月，部分城市如贵阳甚至突破 50 个月，远超 12 个月的合理区间。更荒诞的是 “面粉贵过面包” 的魔幻场景仍在上演：某三线城市地块经 67 轮竞价后，楼面价达 1.2 万元 /㎡，而周边二手房均价仅 1.1 万元 /㎡，这种非理性供给进一步加剧库存压力。与之形成反差的是，一线城市改善型住宅去化率达 75%，而低质刚需盘仅 42%，“有效供给不足与无效库存过剩” 的悖论愈发突出。​

供需逆转的直接后果，是价格体系的全面重塑。2025 年百城新房均价较 2021 年峰值下跌 28%，深圳宝安区某楼盘单价从 8 万腰斩至 4 万，北京通州部分房源跌回 2016 年水平。未来 3 年，这种分化将持续加剧：人口净流入的核心都市圈仍有需求支撑，而人口外流的中小城市将陷入 “降价也难去化” 的死循环。​

二、企业洗牌：轻资产与高杠杆的生死抉择​

王健林的 “大撤退” 早已揭示行业生存密码。从 2017 年抛售酒店、文旅项目，到 2025 年转让 48 座万达广场，他用实际行动践行着 “持有物业是慢性自杀” 的判断，也为企业指明了生死线。​

高杠杆模式的崩塌成为行业洗牌的导火索。2023 年 “三道红线” 升级版实施后，房企融资成本普遍上升 2-3 个百分点，2025 年到期债务达 5327 亿元，违约率持续攀升。这种压力下，行业呈现惨烈分化：国企新增融资占比 86%，华润置地融资成本仅 2.71%，而新城发展等民企境外债利率高达 11.88%，中小房企更是面临融资断流。利润空间的压缩则加速淘汰进程，万科净利润率从 2018 年的 15.2% 骤降至 2.8%，碧桂园、保利等头部企业利润率均跌破 3%，“越卖越亏” 成为普遍困境。​

活下去的企业已找到新生存法则：轻资产转型与产品力升级。万达商管剥离重资产后，专注商业运营，年服务费收入超 200 亿元，利润率达 35%；华润置地 “万象生活” 管理面积突破 1 亿平方米，2024 年净利润增长 25%，印证了王健林 “运营服务才是未来” 的判断。产品力则成为突围关键，绿城 “晓风印月” 系列凭借品质优势，单价较周边高 20% 仍实现 90% 去化，万科 “光年四季” 引入智能家居系统后开盘即售罄，证明购房者愿为优质资产买单。​

未来 3 年，行业洗牌将进入尾声。预计房企数量将进一步缩减至 4 万家以下，存活者要么具备国企背景的融资优势，要么完成轻资产转型与产品升级，而依赖土地红利与高杠杆的企业将彻底退出市场。​

三、资产抉择：买与卖的核心判断标准​

面对行业 “生死局”，普通购房者与投资者的决策逻辑已彻底改变。王健林的资产腾挪路径与市场数据共同指向三个核心判断维度：​

1. 区域价值：抛弃 “普涨幻想”，聚焦核心资产​

区域分化已成为不可逆转的趋势。2025 年深圳分区限购优化后，首周二手房成交环比增长 19%，而天津武清、上海临港等郊区库存去化周期超 30 个月，政策放松反而引发 “抛售潮”。未来 3 年，值得持有或购入的资产需满足两大条件：一是位于人口净流入的一线及新一线城市核心区，如北京海淀、上海内环等；二是处于成熟都市圈的轨道交通节点，如粤港澳大湾区的东莞松山湖、长三角的苏州工业园区。与之相对，三四线城市及远郊房产应坚决抛售，这类资产年均贬值达 8%，部分区域挂牌三年仍无人问津，流动性已近冻结。​

2. 产品属性：从 “有房住” 到 “住好房” 的需求升级​

市场已从 “总量短缺” 进入 “结构过剩” 阶段，产品力成为资产保值的关键。2025 年现房销售占比升至 26.5%，改善型住宅去化率远超刚需盘，显示购房者更看重居住品质与交付保障。因此，购房应优先选择具备三大特征的产品：品牌房企开发的现房项目，规避烂尾风险；拥有优质物业与社区配套的次新二手房，流动性更强；符合绿色建筑标准、引入智能系统的改善型房源，抗跌性突出。而 70㎡以下低质刚需盘、缺乏配套的期房，以及同质化严重的商铺，应列入抛售清单。​

3. 财务健康：拒绝 “杠杆赌博”，保持现金弹性​

王健林将万达负债率压至 50% 以下的操作，同样适用于个人资产配置。当前居民部门杠杆率已达 61%，30 年期房贷在房价下跌周期中可能成为 “负资产” 陷阱。对于购房者，应坚持 “三不原则”：不碰首付贷等违规融资，首付比例不低于 30%，月供占家庭收入比例不超过 40%。对于持有多套房产者，需果断处置两类资产：月供压力大、租金无法覆盖利息的房源，以及位于人口流出区的空置房产。保留现金与核心资产，才能在行业调整期掌握主动权。​

结语：穿越周期的底层逻辑​

王健林的预判并非 “唱衰楼市”，而是揭示了行业从 “野蛮生长” 到 “理性发展” 的必然规律。未来 3 年，房地产不会消失，但 “闭眼买房就能赚钱” 的时代已彻底终结。对于企业，活下去的关键是抛弃规模执念，回归运营与产品本质；对于个人，资产保值的核心是放弃普涨幻想，聚焦核心区域的优质资产。​

正如万科 “活下去” 的标语所警示的，在这场行业 “生死局” 中，敬畏市场、尊重规律、理性决策，才是穿越周期的唯一通行证。