中海、招商、中旅+宸嘉组队，523亿元徐汇东安“地王”进入实质开发

来源：@华夏时报微博

本报记者    李贝贝   上海报道

9月25日，中华企业（600675.SH）公告披露，其全资子公司与宸嘉发展集团有限公司（下称“宸嘉发展”）旗下公司联手拿下上海徐汇区C030301单元127b-23地块（下称“127b-23地块”）的开发权。

在此之前，今年9月初，徐汇区C030301单元125-31地块（下称“125-31地块”）及徐汇区C030301单元127b-24地块（下称“127b-24地块”）的开发权已由中国海外发展有限公司（00688.HK）（下称“中海”）、招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ）（下称“招商”）、中旅（海南）投资发展有限公司（下称“中旅投资”）等联合摘得。

截至目前，东安旧改项目三宗涉宅地块全部确定开发主体，这项总出让金额突破523亿元的“超级工程”也已全面进入实质开发阶段。

其中，127b-23地块已于8月初开始动工，9月初公示项目设计方案。9月25日，《华夏时报》记者从招商蛇口方面获悉，125-31地块及127b-24地块有望年内首开。记者实地走访看到，127b-24地块塔吊林立，现已进入桩基施工阶段。另据招商蛇口上海公司副总经理张哲介绍，127b-24、125-31地块由招商蛇口和中海地产共同操盘，目前项目营销中心及展示区已在筹备中，将于2025年10月底开放。

三宗地块开发主体已全部到位

据公开信息，2024年10月，徐汇东安一村、二村片区旧城区改建项目仅用5天就实现99.95%的签约生效率，是上海有史以来最大的单地块旧改项目，涉及超31万平米旧改面积、5个居民区、117幢居民楼、283个单元、6057证住户。

今年3月至5月，东安旧改项目被拆分为125-31地块、127b-23地块、127b-24地块，三宗地块总出让价高达523亿元，打破了香港置地2020年以310.5亿元在徐汇滨江拿地时创下的中国内地土地交易总价纪录，成为名副其实的“全国总价地王”。

其中，127b-23地块与127b-24地块为纯住宅地块，楼板价均超过12万元/平米；125-31地块则为住宅、商业、办公、科研设计综合用地，住宅占比为60%，成交楼面价75013元/平米。

今年5月17日、5月31日，127b-24地块、125-31地块通过协议出让的方式由上海新百安经济发展有限公司、上海新东安企业发展有限公司以98.18亿元、341.35亿元的成交价竞得。这两家企业的股东方均为上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司（下称“徐汇城投”）（持股50%）和上海城市更新建设发展有限公司（持股50%）。

9月5日，通过上海联合产权交易所，中海、招商以及中旅投资正式完成对徐汇东安城市更新项目的股权交易，获得上述2宗地块的开发权。

具体出资结构为：中海地产出资81.53亿元，获得125-31地块50.5%权益和127b-24地块30.5%权益；招商蛇口出资65.52亿元，获得125-31地块35%权益和127b-24地块55%权益；中旅投资出资7.74亿元，获得两个地块各4.5%权益；徐汇城投继续持有两个项目公司各10%股权。

127b-23地块则由上海新枫安企业发展有限公司（下称“新枫安”）100%持有。该地块北倚衡复历史风貌区，南接徐汇滨江，西邻徐家汇商圈，4号线、7号线、12号线三轨交会，医疗、商业、生态资源密集。

9月25日，中华企业宣布，其全资子公司上海澜钻置业有限公司（下称“澜钻置业”）携手宸嘉发展全资子公司上海新祺弘创置业有限公司（下称“新祺弘创”）以约29.87亿元总价拿下新枫安的100%股权。其中，澜钻置业出资约20.91亿元受让新枫安70%股权及相应债权，新祺弘创则出资约8.96亿元受让新枫安30%股权及相应债权。

在宸嘉发展入局之前，今年8月15日，中华企业公告披露，拿下新枫安拥有的127b-23地块开发经营管理权，项目代建管理费由基础管理费和考核管理费组成，总金额为销售金额的2％。

央企、国企补仓，唯一民企宸嘉入局

从开发主体构成来看，此次东安旧改项目三宗地块均采用联合开发或股权收购模式，且以央、国企为主力，仅宸嘉发展一家民企参与。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者分析指出，中海、招商、中旅联合体以154.78亿元收购东安“地王”项目两宗地块90%股权，较原协议总价439.53亿元大幅缩水，核心原因在于交易模式创新与风险分担机制。

“此次采用‘承债收购’模式，开发商承接项目原有债务，待销售后逐步偿还银行贷款，实质是以未来现金流‘置换’当前资金压力。例如，中海地产出资81.53亿元获得50.5%权益，招商蛇口出资65.52亿元获得35%权益，均包含债务承接部分，而非单纯支付土地对价。”严跃进表示。

而中海及招商两家房企的入局实际上也在市场预期之内。作为深耕上海多年的头部房企，两家开发商在徐汇区均有成熟项目（如中海徐汇滨江项目、招商徐家汇中心），且近年来持续加大核心城市核心地段土地储备，此次东安旧改项目作为“全国总价地王”，与两家企业的战略布局高度契合。

以中海为例。“收购事项符合本公司的核心业务策略”，9月5日，中海地产在公告中表示：“东安项目的开发预期有利于巩固及提升本集团在上海的市占率、引领力及品牌号召力，并为本集团创造收益，有利于本集团的长期业务发展。”而据公开资料，今年上半年，中海地产在内地10个城市和香港新增17幅地块，其中没有上海的项目。

“优质土地储备已经成为房企销售额的最重要保障。”同策研究院联席院长宋红卫对《华夏时报》记者分析称，与去年相比，今年头部房企在上海的销售格局，变动最大的就是中海地产。

根据中指研究院发布的2025年1—8月上海房地产销售数据，中海地产的全口径销售额与权益销售额落后于保利发展、招商蛇口与华润置地。其中，中海地产上海全口径销售额161.6亿元，排名第四，权益销售额114亿元，同样排名第四。

此次采取轻量级投资参与开发的中旅投资，则凸显出其想要跻身行业主流阵营的野心。今年上半年，中旅投资录得收入63.94亿元，是目前中国旅游集团收入增幅最大的业务板块，同比上涨26.04%。而2023年开始，中旅投资开始在土地市场上大肆获地，并加强扩充自己的高管人才储备，逐渐成长为房地产深度调整期里备受关注的“黑马房企”。

值得关注的是，作为此次参与东安旧改项目的唯一一家民企，宸嘉发展除徐汇东安项目外，目前仅在普陀长风和徐汇龙华布局有两个项目。其中，2024年6月，位于普陀区长风社区的宸嘉·嘉佰道开盘，422套房源仅用2小时即全部售罄，总销售额达61.78亿元；徐汇龙华项目于2024年12月底拿地，目前尚未入市。

记者从宸嘉发展方面了解到，随着今年获取东安项目，其坚持上海高端住宅市场的脚步从未停止，接下来的战略布局也会继续深耕上海的高端市场。“如何打造出让豪宅市场及客户再次惊艳的作品，将是宸嘉接下来要面临的挑战，相信宸嘉能够很好地完成这份答卷。”相关人士对《华夏时报》记者表示。

三宗地块规划方案陆续公布

截至目前，东安旧改项目三宗地块已全部公布规划方案。

其中，9月8日，127b-23地块率先公示了设计方案。根据规划，该地块定位为高端纯住宅，占地2.52万平米，容积率2.63，地上计容建筑面积6.62万平米，规划建设5栋17至25层住宅，总户数206户。产品户型面积覆盖260平米至360平米，套均面积约330平米。

据安居客上海统计，参考周边接近20万元/平米的均价，该项目最低总价可能超过3300万元，套均售价则会超过6000万元。据悉，127b-23地块项目已启动建设，计划年内入市。

另外2宗地块中，9月12日，上海市徐汇区人民政府官网发布的《徐汇区C030301单元127b-24地块项目设计方案公示》显示，127b-24地块为纯宅地，容积率2.62，可建面积7.9万平米。规划建设7栋高层住宅，总户数290户。

作为大规模商住综合用地，125-31地块的容积率为4.38，可建面积45.5万平米，业态涵盖住宅、商业、办公、研发及公建配套，其中住宅可建约27.3万平米。有媒体报道称，未来125-31地块将打造“超级生活底盘”，包含约3万平米的“东安不夜巷”主题商业，并配置约5500平米双会所。

或重塑上海高端住宅市场格局

三宗地块的高端规划与核心区位优势，为其市场表现奠定基础。业内分析认为，从徐汇滨江板块的高端住宅市场现状来看，东安旧改项目后续的去化及定价空间具备较强支撑，甚至可能重塑区域市场格局。

从市场表现来看，作为上海高端住宅市场最热门的区域之一，徐汇滨江板块的豪宅几乎都是开盘即罄。

例如，今年5月，绿城潮鸣东方开盘推出全部120套房源，均价为19.5万元/平米，开盘当日售罄，总销售额高达69.88亿元；今年3月，与“523亿地王”仅相隔一条高架路的能建西岸誉府项目开盘，均价14.3万元/平米，推出的312套房源也实现了“日光”，单日销售额达到47.68亿元。

从定价空间来看，东安路地王两宗宅地的出让楼板价分别为12.41万元/平米和12.6万元/平米，相比于周边新房近期的开盘价，这一楼板价为日后的住宅定价留下了合理空间。

受访人士认为，随着徐汇滨江板块整体价值持续提升，该地块未来房价具备继续上涨的潜力。

“同一区域的高端楼盘入市后常常‘秒光’，反映出大众对该区域发展及预期的认可，且预期还稳步向上。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该区域发展前景看好，徐汇滨江已逐步发挥辐射功能，东安“地王”项目距离徐汇滨江不远，目前除部分豪宅外，整个项目还规划了商业配套，既能满足周边需求，也能与徐汇滨江形成协调统一，且“商业配套大概率不会是普通综合性商场，更可能走特色路线”。

同时，卢文曦认为，徐汇西岸现有光影秀等活动。产业持续发展的同时，生活气息与人气也不断提升，其高端定位及高调性活动，能与区域内产品、环境格调形成有机结合。因此，“地王”项目入市后，有望继续受到市场的高度认可。

业内普遍认为，对于拿下地块的开发商而言，项目入市销售具有较高确定性，一定程度上保障了其业绩。不过，作为重量级项目，该项目后续能否延续此前区域内豪宅项目的热销势头，仍需接受市场的进一步检验。