新世界发展亏损同比扩大38%，郑志刚出局后已另起炉灶

过去一年频繁动荡的新世界发展，仍在试图将公司业绩拉回正轨。

新世界发展近期公布的2025财年业绩显示，过去一年公司的持续经营业务的股东应占亏损额仍达到163亿港元，亏损幅度同比扩大38%。

同时，营收、毛利、核心经营利润等核心经营数据仍在下滑，其被打破的20年不亏损局面仍未得以扭转。

就在今年2月，公司管理层在中期财报中曾提出“七项减债计划”的新世界发展，截至期末仍有千亿港元债务，因此在同期的业绩会上，公司管理层仍然将降债作为新财年的重点工作。

在陆续出售了北京新景写字楼、宁波新世界写字楼、启德体育园有限公司股权等资产之后，新世界发展的管理层在业绩会上表示，2026财年的仍会继续推行出售计划。资产的出售，也是降债的重要方式。

上一财年新世界发展最受关注的举措，便是在财年期末压线拿下了882亿巨额融资，以缓解公司债务压力。

实际上，新世界的融资举措还在继续。就在财报发布前夕，新世界发展还以Victoria Dockside（维港文化汇）物业作为抵押，和Deutsche Bank AG（德意志银行）签订了一份最高可达59亿港元的定期贷款融资，其中初始承诺部份最高达39.5亿港元。

从目前降债、融资的举措来看，新世界发展还在为郑志刚时期的决策“买单”。

这位几乎从家族核心圈出局的郑氏三代长子，在9月21日宣布成立其创办的投资公司上合发展控股（ALMAD Group），选择在家族产业之外，另起炉灶。

亏损仍在持续，降债还是重点

2025财年公告显示，期内经营业务收入276.81亿港元，同比下滑23%；毛利116.26亿港元，同比下滑10%；核心经营利润60.16亿港元，同比下滑13%；总资产缩水5.6%，降至4202.65亿港元。

新世界发展在财报中称，营收下降是由于多个旧有项目接近完工，导致来自建筑业务的收入减少。加上内地物业发展入账减少，以及已出售业务带来收入减少，因此收入也有所减少。

过去一个财年，新世界发展的合约销售额为260亿港元，其中香港地区项目的销售额为110亿港元，其中包括住宅、写字楼及多个资产的出售。内地整体合约销售额为140亿元，主要来自于大湾区的销售贡献。

和内地大部分房企类似，近年来新世界发展在内地市场的销售额明显放缓。2025财年140亿元的销售额较上年124.8亿元的金额已经有所增长，但要知道在2022财年，新世界发展在内地的销售额还能超过170亿元。

对于新一财年的合约销售计划，新世界发展也略向上提高了一些。在去年底接棒行政总裁职务的黄少媚表示，2026财年的销售目标瞄准270亿元。

事实上，近期香港楼市出现回温表现，使得在香港持有诸多项目的新世界发展也看到业绩回升的希望。就在9月19日，其九龙城项目的首次开盘就实现当日售罄。

不过，新世界发展最令人关注的，还是它的债务问题。

财报显示，全年的总债务额较上年下降57亿港元，净债务额较上年下降36亿港元，债务总额在一定程度上得到缓解。但如果看债务总规模就会发现，公司总债务额度仍高达1460亿港元，净债务额同在1201亿港元的高位。

可以说，882亿港元的融资以及最新一笔的59亿港元定期贷款融资，能够在一定程度上缓解短期的偿债压力，但难以从根本上解决债务重担。

因此在本次的业绩会上，管理层表示，还将通过加快推进销售回笼资金、出售非核心资产，释放香港农地价值、提高租赁回报、暂停派息等等举措降债。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚表示：“2025财年全年总债务及净债务都有下跌，现金流也明显改善，集团财务状况回稳。集团会把握市场改善的契机，在利率下跌、地产市况气氛回升下，继续全力推进销售，加快资金回笼。”

K11与郑志刚新创品牌“撇清关系”

对于新世界发展而言，过去一年最大的变化，在于掌舵人的变更。自去年新世界发展出现20年首亏以来，曾经被视为新世界第三代接班人的郑志刚，就一路卸去重要职务，逐渐在家族业务中被边缘化。

就在今年6月公司拿下巨额融资的同时，郑志刚也辞去了公司非执行董事及非执行副主席的“闲差”职务，基本告别了家族的核心业务。

不过在去年9月，他就以自持公司以2.09亿港元价格，买下4个K11项目以及爱互送有限公司。

同时，就在今年9月，郑志刚在社交媒体上表示，其另起炉灶创立的香港上合发展（ALMAD Group）旗下的K11 by AC集团，与青岛西海岸新区管理委员会、长坤集团签订投资合作协议，计划投建多功能综合体。

因此，外界对于新世界发展与郑志刚，以及K11和K11 by AC之间的关系感到疑惑。同时，K11系列未来在新世界集团内将如何发展，也是市场关心的问题。

对此，新世界发展在业绩会上也特地对个中关系进行说明，K11系列是新世界集团全权拥有的注册商标及品牌，目前共有13个项目，其中内地有9个项目已经开业，还有2个正在建设，香港则有2个开业项目。

管理层表示，K11by AC是郑志刚获得集团同意之后可以使用的品牌，其业务包括但不限于轻资产管理，但与新世界集团以及K11并无关联。

这是乎也在公开场合，将新世界发展与郑志刚新创立企业之间“撇清关系”。

事实上，K11在新世界集团体系内的角色也颇为微妙。根据财报显示，K11在2025财年中的业绩仍有4%的增长，对公司业绩仍做出贡献，并且其有商业品牌效应，位于多个重点城市核心区，具有稳定的资产价值。

但其从创立到发展，与郑志刚个人风格与投入高度绑定。自他离任之后，内地初代K11上海淮海中路项目也传出出售计划，因此K11系列未来发展是否会发生变化？

就在9月29日，K11在广州的第二个项目汉溪K11正式开业，并将为集团提供物业投资收入。杭州望江新城项目预计进入收尾阶段，写字楼和商业街会逐步交付，预计将在2025年底全面竣工。另外，上海K11 ATELIER 部分预计将于2026年开业。

新世界发展相关负责人表示，企业的生意发展还将“一如既往”。对于这家港企巨轮而言，新舵手何时能将企业带回正常行驶的航道，是市场最迫切希望知道的答案。