国庆后迎3单首发公募REITs

来源：郁言债市

摘要

本周（2025年9月22-26日）中证REITs全收益指数收于1064.42点，周度下跌0.65%，行情依旧较为冷淡，预计7-9月将连续3个月收跌。周内来看，周一至周四连续下跌，累计跌幅0.72%，仅周五微涨0.08%。已上市的74个REITs总市值收于2190亿元，环比下降1.11%，其中流通市值1091亿元。

大类资产角度，2025年下半年来REITs表现不佳，整体已回调5%左右，偏红利概念的REITs受市场风险偏好提升而走弱。本周REITs依然弱势，黄金白银表现亮眼，沪金/沪银涨幅分别达3.17%/6.98%。沪深300、中证500也有1%的涨幅。

►二级市场

本周REITs走弱，除能源设施外，其他七类资产均收绿。上半年热门的消费设施、租赁住房本周领跌，租赁住房7月以来回调幅度最大达8.32%，交通设施、数据中心也有较大跌幅。收红个券稀少，仅10只REITs上涨，63只收跌，1只收平，仓储物流、租赁住房、数据中心板块所有个券均下跌。

高速公路板块8月经营数据仍存在分化，东部经济活跃区域车流量和路费收入同比表现更好，如南京交通、江苏交控、招商高速和安徽交控，值得关注竞品分流/引流对项目的影响。

园区板块本周较为抗跌。尽管受经济环境影响出租率仍然承压，但不少项目在上市后的几个年度内设置了收益分配调节机制，一定程度上保障了项目的分红能力。近期跌幅较大的津开产园本周涨幅最大，预测分派率4.45%。2025年新上市的金隅智造工场和首农预测分派率仍处于板块较高水平且都提供收益分配调节机制，项目均位于北京，仍可重点关注。

消费设施本周仅中国绿发收红，其余平均下跌1.39%。本周嘉实物美跌幅达2.70%，但该项目地处北京区域，又提供了2024-2028年的业绩补偿机制，下跌后分派率预计在4.3%左右，资产质量和分配保障好，可重点关注。

REITs成交活跃度继续走低，日均成交额、成交量、换手率环比继续下降。2025年10月解禁的项目共有3个，分别是合肥高新（2025/10/10）、蛇口租赁住房（2025/10/23）和宝湾物流（2025/10/29），关注解禁项目的潜在交易压力。震荡行情下继续关注高分派率和含有保障条款的个券。

► 一级市场

9月22日，证监会同时批复了中信建投沈阳国际软件园、华夏安博仓储物流、华夏中海商业资产三单REITs首发。华夏中海商业已于9月26日完成询价，预计10月13日开始募集。中信建投沈阳国际软件园拟于9月29日进行询价并在10月13日开始募集，该项目为东北地区首单公募REITs。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年9月22-26日）中证REITs全收益指数收于1064.42点，周度下跌0.65%，行情依旧较为冷淡，预计7-9月均收获阴线。周内来看，周一至周四连续下跌，累计跌幅0.72%，仅周五微涨0.08%。截至2025年9月26日，我国已上市的74个REITs总市值收于2190亿元，环比下降1.11%，其中流通市值1091亿元。

大类资产角度，2025年下半年来REITs表现不佳，整体已回调5%左右，偏红利概念的REITs受市场风险偏好提升而走弱。本周REITs依然弱势，黄金白银表现亮眼，SHFE黄金、SHFE白银和COMEX黄金涨幅分别达3.17%、6.98%和2.27%。权益市场的沪深300、中证500也有1%的涨幅。国内商品市场方面，玻璃领涨，“双焦”、碳酸锂、多晶硅、氧化铝等下跌。

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二级市场

1.1 价格：几乎全线下跌，收红个券寥寥

本周REITs走弱，除能源设施外，其他七类资产均收绿，板块跌幅介于0.4-1.3%。上半年热门的消费设施、租赁住房本周领跌，租赁住房板块7月以来回调幅度最大达8.32%，交通设施、数据中心也有较大跌幅。因市值较大的中信建投国家电投新能源、中航京能光伏分别收涨0.98%、0.65%，拉高了能源板块整体表现，其他6只能源个券均下跌。整体来看，收红个券稀少，仅10只REITs上涨，63只收跌，1只收平，仓储物流、租赁住房、数据中心板块所有个券均下跌。

高速公路板块披露8月份经营数据，各项目仍存在分化，东部经济活跃区域车流量和路费收入同比表现更好。值得注意的是，周边竞品项目的分流/引流对项目的影响越发显著，如华夏南京交通高速公路REIT因扬溧高速改扩建施工对本项目车流量持续诱增，且持续时间至2026年1月31日。华泰江苏交控REIT对应的苏台高速公路七都北至桃源段通车、G50沪渝高速宣城至广德段改扩建工程建成通车，对项目也产生了正向影响。

园区板块本周较为抗跌。尽管受经济环境影响出租率仍然承压，但不少项目在上市后的几个年度内设置了收益分配调节机制，一定程度上保障了项目的分红能力。本月跟踪关注近期跌幅较大的园区个券，其中华泰南京建邺（收益分配调节机制）、华夏合肥高新和博时津开产园（收益分配调节机制）本周涨跌幅分别为+0.26%、-2.59%和+1.64%，博时津开产园涨幅最大。2025年6月末3个园区REITs的出租率分别为70.67%、74.81%和87.54%，9月26日价格预测的分派率分别为4.26%、5.47%和4.45%，合肥高新10月进入解禁月，可继续关注津开产园反弹情况。

此外，2025年新上市的华夏金隅智造工场和创金合信首农2只园区REITs预测的分派率分别是4.72%和5.12%，目前仍然处于板块较高水平且都提供了收益分配调节机制，项目均位于北京一线城市，仍可重点关注。

消费基础设施板块本周仅中金中国绿发商业资产收红（+0.50%），其余平均下跌1.39%。本周嘉实物美跌幅达2.70%，但该项目地处北京区域，又提供了2024-2028年的业绩补偿机制，下跌后分派率预计在4.3%左右，资产质量和分配保障好，可重点关注。近期物美超市又在学习胖东来自主调改。物美方面表示，自今年3月启动学习胖东来自主调改以来，已开出10家“胖改店”，多家门店日均销售额和客流量相比调改前增长50%至300%。其中杭州拱墅万达店、北京学清路店等门店的熟食渗透率突破60%，关注后续调改动作和业绩表现。

个券层面，涨幅较大的是博时津开产园（+1.64%）、中信建投国家电投新能源（+0.98%）和中金联东科创（+0.71%），跌幅较大的是中金重庆两江（-3.95%）、华夏大悦城商业（-2.99%）和嘉实物美消费（-2.70%）。

1.2 流动性：成交情绪继续走弱

本周REITs成交活跃度继续走低，日均成交额3.63亿元、日均成交量0.76亿份、日均换手率0.32%，环比分别下降13.24%、19.96%、0.09pct。

分板块来看，日均换手率靠前的是新型设施（1.09%）、市政环保（0.61%）和能源设施（0.54%），靠后的是消费设施（0.16%），各板块成交活跃度均走低。从主力资金流向来看，主力净流入率靠前的是新型设施、产业园区、仓储物流和消费设施，靠后的是交通设施。

2025年10月解禁的项目共有3个，分别是华夏合肥高新（2025/10/10）、招商基金蛇口租赁住房（2025/10/23）和华泰宝湾物流（2025/10/29）。近期市场交投情绪仍然不高，提示关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。

1.3 估值：市场较弱，继续关注高分派率和保障条款个券

从中债估值收益率来看，仓储物流（4.96%）、交通设施（4.80%）和产业园区（4.68%）估值收益率靠前。从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是产业园区（4.40%）、消费设施（4.29%）和仓储物流（4.09%），租赁住房板块现金分派率约3.14%。在市场震荡偏弱的行情下，优先选择个券分派率较高、设置“业绩兜底条款”的经济发达区域项目。

02

一级市场

2.1 证监会一次性审批通过3单首发REITs，项目旋即启动发行

9月22日，中国证监会同时批复了中信建投沈阳国际软件园、华夏安博仓储物流、华夏中海商业资产三单REITs首发。

9月23日，华夏中海商业资产披露询价材料并于9月26日完成了询价，预计9月29日定价并在10月13日开始募集。项目发售总额为3亿份，初始战略配售基金份额数量为2.10亿份，网下初始发售的基金份额数量为0.63亿份，公众投资者初始发售的基金份额数量为0.27亿份，询价区间为3.548元/份-5.322元/份。

9月24日，中信建投沈阳国际软件园披露询价材料并拟于9月29日进行询价，预计9月30日定价并在10月13日开始募集。项目发售总额为3亿份，初始战略配售基金份额数量为2.10亿份，网下初始发售的基金份额数量为0.63亿份，公众投资者初始发售的基金份额数量为0.27亿份，询价区间为2.736元/份-4.104元/份。该项目为东北地区首单公募REITs。

截至2025年9月26日，年内剩余潜在发行项目4-5单左右。具体来看：

当前已发售待上市的有1单（华夏凯德商业资产2025-9-29上交所上市交易），询价发售阶段的2只（华夏中海商业资产2025-10-13开始募集、中信建投沈阳国际软件园2025-9-29询价），已获批待发行1单（华夏安博仓储物流2025-9-22），交易所已反馈6单（中航天虹消费2025-9-3、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理2单（山证晋中公投瑞阳供热2025-9-19，华夏湖北交投楚天高速2025-8-22）。

2.2 本周其他要闻

1.【中信建投国家电投新能源REIT】发布2025年第五次收到国补应收账款回款情况的公告：项目公司收到国网江苏支付的国补应收账款回款0.27亿元，已回款的国补应收账款平均回款周期为2.15年。

2.【易方达华威市场REIT】2025年度第二次分红，每10份派现0.531元，权益登记日为9月29日。

3.【汇添富上海地产租赁住房REIT】拟变更净回收资金投向，将不超过15%的净回收资金9,527万元用于补充流动资金等用途。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《国庆后迎3单首发公募REITs》

报告发布日期：2025年9月28日