中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，9月29日，本网站对中资地产美元债近半个月(9月16日至9月29日)的二级市场走势进行了分析。

9月下旬，中资地产美元债二级市场整体小幅回落，投资级和高收益级地产债均出现小幅下行。值得注意的是，据克而瑞数据，2025年上半年，以保利发展、万科企业、龙湖集团、中国金茂为主的等50家典型上市房企整体实现营业收入12868亿元，同比下降15%，跌幅略有收窄，整体实现毛利润1414亿元，同比下滑9%，同比降幅有所收窄。

投资级呈下行态势，高收益级小幅下行

如下图所示，9月下半月，中资地产美元债投资级地产债呈下行态势。

其中，希慎兴业HYSAN 4.85 PERP估值上行超1pt，收益率下行约13bps;越秀地产YUEXIU 3.8 01/20/31估值下行超2pt，收益率上行超50bps;中国海外发展CHIOLI 6.375 10/29/43、CHIOLI 3.125 03/02/35估值下行均约1pt，收益率上行超12bps。

公司公告及消息方面，香港置地以约5.79亿美元向东南亚双威集团出售MCL地产;中国金茂拟向北京朝新增资3.5亿元，向北京满茂增资21.5亿元;越秀地产附属杭州越珑以13.3亿元成功竞得杭州市拱墅区康桥地块，此外，该附属拟收购杭州滨德房地产开发有限公司50.5%股权;华润置地控股拟发行合计不超20亿元公司债券，拟用于置换偿还到期公司债券;保利置业集团子公司抵押上海静安地块，为29.06亿元贷款提供担保。

9月下旬，高收益级及无评级地产债出现小幅下行，部分房企持续推进融资及重组事宜。

近日，新世界发展确认获得与德意志银行等订立的高达59亿港元的定期贷款融资协议中初始承诺部份的39.5亿港元融资，该融资以维港文化汇的物业相关资产为担保。近日，公司发布2025财年业绩报告，报告期内公司已完成882亿港元巨额银行再融资，将银行贷款最早到期日延长至2028年6月30日;公司总债务约1461亿港元，净债务约1201亿港元，同比分别减少约57亿和约35亿港元。另外，据媒体报道，新世界发展正与香港机场管理局洽商希望减免其11 Skies商业中心的租金，以缓解其流动性紧缩。该公司融资举措明显改善其流动性，债务压力有所缓解，并带动其永续债价格小幅回升，其中，NWDEVL 10.131 PERP、NWDEVL 5.25 PERP上涨超6%至51美元左右，而NWDEVL 5.875 06/16/27、NWDEVL 4.75 01/23/27等长端票据则出现小幅回落，但均价仍保持在约86美元高位。

另外，碧桂园拟对旗下“H16碧园5”等九只境内债进行重组，本金规模合计约138亿元。方案显示，重组主体拟调整重组债券的本息偿付安排，债务期限最长可延至10年，同意费为0.1%，并提供包括购回选项(上限4.5亿元，价格为面值的12%)、以股抵债及一般债权在内的重组方案其他选项。若该方案顺利获得通过，预计实现50%以上的债务本金削减。受重组事宜利好，投资者信心得到提振，现该公司存续美元债价格均有所上升，COGARD 3.125 10/22/25、COGARD 4.2 02/06/26、COGARD 5.125 01/14/27等短端票据涨幅超4%，COGARD 3.3 01/12/31、COGARD 4.8 08/06/30等长端票据涨幅亦近5%，均价稳定在11美元左右。

新城发展子公司新城环球发行1.6亿美元债券，本次是时隔3月再次有内资民营房企发行新债。另外，该公司终止RWA业务相关股份认购协议。目前，该公司FTLNHD 4.5 05/02/26、FUTLAN 11.88 06/26/28两只存续美元债价格保持稳定在97美元以上。

公司公告及消息方面，出险房企中，泛海控股未能如期兑付FANHAI 14.5 05/23/21剩余约1.34亿美元本金，拟延期至2026年3月23日前兑付;富力地产进一步延长重组支持协议截止日期至10月10日;弘阳地产将提早重组支持协议及基础重组支持协议费用期限进一步延长至10月3日和10月17日，此外，呈请的聆讯现延期至2026年3月23日;时代中国控股重组支持协议的最终截止日期延长至12月31日;花样年控股持有现有票据约84%及现有债务工具约74%的债务权人已加入重组支持协议，提前同意费截止时间已延长至10月3日;龙光集团超过80%的同意债权人已加入经修订整体CSA，早鸟费用已截止;深圳市龙光控股21只公开市场债券/资产支持证券已于2025年内分别召开持有人大会，审议通过重组议案;佳兆业集团称，高等法院已颁令撤销呈请，现概无针对公司的待决清盘呈请;佳兆业资本与虚拟资产交易平台达成合作，布局现实世界资产代币化业务;世茂集团已有本金金额约人民币228亿元的境内贷款在2025年成功获得展期;旭辉控股集团与LMR就建议交易订立承诺函，建议交易所得总款项估计约为2.76亿港元;中渝置地2025年到期的3亿美元的票据已到期及赎回;据媒体报道，香港特区高等法院委任中国恒大清盘人为该公司创始人许家印资产的接管人;金科股份控股股东、实际控制人及一致行动人合计持股比例被动稀释超1%，此外，公司及重庆金科与中信信托分别签署破产重整专项服务信托合同。

据媒体报道，远洋集团境内债务重组方案投票时间延期至9月30日;万科企业拟获第一大股东深铁集团提供不超过20.64亿元借款;华夏幸福实现债务重组金额累计约1926.7亿元，股抵债合计约236亿元;龙湖集团根据以股代息计划发行5445.17万股新股份;资本策略地产拟额外发行5000万美元票据。

房地产金融政策成效显著，美联储如期宣布降息25个基点

根据久期财经数据显示，截至9月29日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

9月16日至9月29日期间，中资地产美元债二级市场整体小幅回落，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间下行0.92，最新报186.84，到期收益率上行0.28%，最新报8.80%。

国内方面，国务院新闻办公室举行“高质量完成’十四五’规划”系列主题新闻发布会，其中，房地产金融政策成效显著，金融监管总局局长李云泽表示，“十四五”期间，金融监管总局牵头组建了城市房地产融资协调机制，白名单项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，有力保障了广大购房人的合法权益。另外，央行行长潘功胜亦表示，为化解房地产风险，“十四五”期间，在金融支持房地产风险化解方面，优化调整首付比、房贷利率等多项政策，并降低存量房贷利率，每年可为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元。

近日，央行货币政策委员会2025年第三季度例会已召开并指出，着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。

海外方面，美联储自去年12月以来首次降息，将联邦基金利率目标区间下调25个基点至4.00%-4.25%。另外，市场对于美联储降息预期并未显著降温，仍然押注10月与12月将继续降息25个基点。

英国央行如期维持利率在4%不变，并对未来降息保持谨慎态度。

日本央行将政策利率维持在0.5%不变，并宣布将开始抛售交易型开放式指数基金(即ETF产品)。