你永远不知道二手房交易藏了多少坑

这是半佛仙人的第1885篇原创

1

这些年后台一直有人问我买卖二手房的问题，很多问题是关于要不要绕过中介的。

我只能这么说，我自己买房卖房，只要是二手房，从来不会跳过中介。

更准确地说，从来不会跳过中介平台去直接交易。

哪怕买家和卖家各种明示暗示，我都不会理会。

因为，我并不信任买家和卖家。

在这种一生也没几次的大额交易里，能坑你的，一定会坑你。

所以干脆，不要给他们坑你的机会。

金融贷款都知道要找担保方，这种大额交易，出一点点事情，都容易成为一生的坑。

再说一遍，我图的，不是房源信息，不是跑前跑后，而是平台能给整个交易流程兜底。

我不要我的余生，想起这种事情都要拍大腿后悔。

2

所以为啥要用中介交易？

第一，风险识别，风险过滤。

平台在里面筛查对方，每一步都要核验后才有下一步。

但凡有鬼，直接终止交易。

确保我是买了个房，而不是买了个坑。

第二，哪怕有坑了，给我填上。

我付中介费，买的不光是服务，而是他们的风控体系和兜底能力。

买房，太特殊。

几十块的交易，我会相信对方是好人，因为真的不值当的坑这点钱。

但几百万的交易，我第一反应绝对是，控制风险。

我过去是做风控的，与各类大小骗局天天打交道。

我唯一得到的经验就是，只要金额稍微大点儿，但凡可以隐瞒的东西，对方一定会隐瞒。

这么大额的交易面前，我要是相信对家不坑我，我小学都白上了。

我作为买家，绝对不信任卖家。

我作为卖家，绝对不信任买家。

因为客观上这个交易金额太大，对方骗你的动力太足，ROI太高。

所以并不可信，双方都可能互坑。

与其赌对方是好人，不如让平台替你防小人。

就像现在小偷少了不是人们素质高了，而是摄像头多了。

所以大额交易，我必然走第三方担保。

有一个完全中立的第三方在这，我是跟第三方进行资金上的流转，确保了交易本身的合规和干净。

以及流程上，就是步步为营。

当我是卖家时，第三方保证我一定能收到钱，因为它收到钱才通知我过户。

当我是买家时，第三方保证我付了钱，房产证在办成前，这笔钱不会到卖家手里。

它能确保我打过去的钱是安全的，这房子是没有暗病的，房子是没有被二抵给别人的。

再说一遍，在这种交易上我也不会信任何人，因为这真的是，我在付出成本，面临风险。

你跟我说一万遍没问题没问题，骗子都是小概率，我也不信。

我不信我的交易对手，也不信这个中介小姑娘或者小伙子，我信任的是中介平台整个交易链条上的风险过滤机制。

因为这套机制，是无数纠纷和官司堆出来的经验，是真正能让我睡安稳觉的东西。

3

现实生活中，一个人想摸清楚二手房里面的坑，是根本不可能的。

或许你懂交易，但一定不能识别出来房子的所有猫腻。

卖家有没有在外头欠了一屁股债，偷偷拿这房子借了高利贷？最后你买了被人找上来？

产权干净吗？房产证上就他一个人名字吗？

有没有共有人？夫妻共同财产另一方偷偷瞒着卖的，咋办？

户口清没清？学区能不能用？

原业主、前业主、甚至八年前的业主，户口是不是还赖在这房里？

过户会不会卡壳？税费怎么算？

新房还好，老房子是否满五唯一？

卖家承诺的是不是真的？

万一算错了，过户当天卡在房管局，这钱谁出？

房子有没有暗病？是不是凶宅？

楼上楼下漏水纠纷处理干净了吗？

买房有风险，难道卖房就简单了？

买家的钱哪来的？

万一这钱来路不明，那我的账户都可能会被冻结。

到时候房子已经过户了，名字已经是别人的了，我钱没拿到全款，账户还被冻着。

我去找谁？

买家会不会拖款？

需要贷款的买家，银行审批会不会出问题？

贷款没批下来，但合同已经签了，户已经过了，他拖着尾款不给我，我怎么办？

我耗得起吗？天天上门去堵他？

过户后跟我扯皮？

交房时，他指着墙上一条小裂缝说我隐瞒重大瑕疵，要我赔钱。

或者说原来的家具品牌型号不对，要扣我尾款。

你去海鲜市场卖点闲置物品你就知道里面多少奇葩了，而房子金额那么大，奇葩只会更离奇。

这种扯皮拉筋的事，没有中间人镇着，我能被他烦死。

你说打官司啊，怕什么。

好，等立案、等开庭、等判决、等执行。

没个一年半载甚至三五年，根本别想顺利解决。

这期间，我钱、我房子，全吊在半空中。

我班不用上了，工作都不用搞了。

省下的那点中介费，够我请律师的吗？够我治气出来的结节吗？

我不允许这件事情有差错，比起我可能为此付出的代价和面对的风险，这点中介费根本不重要。

4

看到这里，烦了没。

这就是第三方经纪公司的价值。

确保我买房的时候，钱足够安全、产权清晰、过户顺利，最后我能安安稳稳拿到红本，住进新家，而不是掉进一个万劫不复的深坑里。

还是那句话，这种金额的交易以及房屋调查，你不能相信对家。

能坑你，一定会坑你一笔。

那，不找中介不行，乱找中介行吗？

肯定也不行。

我是在买房，不是在买坑。

不找中介，掉坑里了。

但随随便便找个小中介，掉沼泽坑里了。

小中介不是靠信誉赚钱，是靠【跑得快】赚钱。

但中介平台的生意逻辑是长期游戏，它在乎的不是我一笔房款，是此时此刻和未来全国几百个城市里无数笔交易的机会。

它没这个必要就指着你这笔来跑。

这是其一，它不跑，也跑不了。

其二，你怎么确定一个中介能有帮你筛选房子，能有给你房子排雷的能力？

要关注的是什么？

是，交易量。

这个行业金额过大，且每个案例都不一样，评估风控兜底水平只有一个。

那就是交易要足够多，要见过足够多的奇葩。

只有交易量上来了，各种牛鬼蛇神的案例都见过了，这个中介设计出的这一套风险过滤流程才是完善的。

或许我三个月后才回过味儿说，这房东在那个环节应该是有隐瞒，是骗我了，我做梦都没想到他能这么搞。

但对于时间久规模大的经纪平台来说，因为单子太多了，它一定见到过。

甚至一天能见几百个。

什么叫交易量大？

几万单够吗？

不好意思，你遇到的牛鬼蛇神还不够多。

贝壳在2024年7月1日至2025年7月31日期间约150万单的二手房交易中，有1.6万单潜在风险被识别出并阻断。

这个数字，说明了两件事儿。

一、交易风险不是你想的那么小。绝对值数量来看，很多，别侥幸。

二、贝壳起码一年就能见到并识别到1.6万单风险案例。

凡事都讲究一个但手熟尔。

如果你每年过手1.6万个风险案例，我都愿意花钱请你当我中介了。

经纪这个行业，核心就是见坑、识坑、鉴坑、排坑。

哪怕一个特别不常见的坑，只是1/10万的概率，但我遇上了就是100%的人生。

这么大宗的交易上，我要的是不出问题，而不是你告诉我大概率不会出问题。

因为，我赔不起。

5

这就是为什么我买房仍然用贝壳的原因。

因为，在这个交易场景里，我就是极端厌恶风险，以及不信任对家，所以我愿意为干掉风险而支付费用。

以及，如果我都肯出钱了，那一定要选专业的。

贝壳做得足够久，体量是真的足够大，见识的奇葩足够多。

贝壳一年在二手房上的交易额是多少呢？

是两万多亿的体量。

就是你想过的、遇到过的、听说过的，甚至是梦中梦到过乃至没有梦到过的，贝壳大概率都遇到过。

风控做得好，要用科技，要重建交易流程，要盯得紧，但最核心的还是见得足够多。

光是案例库都已经成千上万了，那它还不能帮你过滤吗？

只有贝壳这种一年交易几万亿的平台，我才愿意相信它是真的见多识广。

我知道它见多识广，骗子也知道它见多识广。

一个见多识广的风险体系，第一是能识别，第二是能震慑。

大家在贝壳交易就会更收敛。

一些本来会在小中介那里搞的小动作，直接消失了。

因为知道贝壳能看出来，流程会约束，就不这么干了。

最牛的交易保障，永远不是出事儿了赔付很顺利，而是直接能让这个交易从一开始就不出事儿，让交易双方都没有搞事儿的心思。

但即使如此，前段时间我还是被贝壳现在的风控措施给震到了，就，甚至让我怀疑至于么。

它流程不仅仅非常细，而是每个环节固定锁死，如果上个环节不确认且核身，不允许进入下一个步骤。

且过程中大部分都是录音录像，对一切证据全部都留痕反复确认。

做到什么地步？

做到你的手机号都得跟你本人是一致，不匹配也不行。

非常非常规范，非常非常细致。

跟我对接的中介小哥，签约后要验房，物业费、水电费要一项项核对，到漏水检查的时候卡住了。

当时空调有一点点小问题，所以系统识别了这算漏水，系统就愣是卡着不让过。

虽然对我来说根本不是问题，我也不打算要这个老空调，这个风险点对我来说其实不存在。

但平台系统那边就是通不过。

系统提示中介小哥，这个房子有漏水，你必须解决，这个单子才可以结。

我太清楚墙体渗水、管道暗漏这些毛病了，尤其是那种慢慢渗的，验房时根本看不出来。

本来对这些检查也没抱太大期望，结果没想到贝壳平台现在已经到这个地步了。

平台的AI系统能够基于VR拍摄影像和漏水案例库的历史数据，识别出大多数漏水问题。

连漏水这种最难查的风险，都能识别、排除。

那房款全程监管、产权风险这些更基本的保障，自然也没问题。

物业欠费，平台垫付。

交易黄了，佣金无理由退。

贝壳连漏水都能AI兜底，那我要么就不要中介来兜底，但凡愿意用，那不用它，我用谁呢。

贝壳规模足够大，所以天然就有更完善的风险过滤体系。

如果不完善，漏洞大，那么赚的钱都不够它赔的。

这是识别能力。

因为贝壳名声在外，所以很多小动作压根儿就不会在这里发生。

这是震慑能力。

因为贝壳做的是长期生意，所以哪怕真的出了事儿也会去退，去赔，去垫付。

这是善后能力。

从2001年到2025年8月，贝壳平台服务承诺累计退/赔/垫付37.6万单，共55.6亿元。

什么叫兜底？

就是有风险，能识别，能过滤，能排除。

排除不了，包赔，善后。

然后把这个风险纳入到数据库里，让这个体系更牛。

6

还是那句话，房子的交易金额，太大了。

这或许是你人生中为数不多的几笔大额交易之一。

弄不好就是三代人的积蓄，六个人的钱包。

这么大的交易面前，我认为不该赌对方是好人。

赌他不骗你？

赌他是个老实人？

我为啥要赌？

完全没有这个必要去赌，因为赌局两端根本就配不平。

明明有个见过各种牛鬼蛇神、帮人避坑无数的专业第三方，我为什么不用。

人第三方说到底，赚钱也是冲着中介费去，而交易对家弄不好是冲着你的本金去的。

况且一个已经成立二十多年的企业，一定是奔着持续赚钱，变得更牛去的。

它没这个动机，也没这个必要。

交易完我这单，还有下一单。

哪怕它因为给我兜底这单没赚到钱，那这个兜底也能让它的风险识别能力更准，它在接下来也是赚的。

它有这个动力，给我兜底。

最重要的，哪怕真出事了，别的不说，卖家买家我都不一定找得到，但平台我是真的找得到。

这，就够了。

在这样量级的交易面前，安全，才是唯一重要的东西。