赢商观察丨立足淮安15年，苏北首座万达有何“经营密码”？

（来源：WIN商业地产头条）

从商圈重塑者到长期主义者

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　　在长三角一体化战略推动下，江苏淮安正以前所未有的节奏，从“苏北腹地”迈向“长三角北部现代化中心城市”。2023年，GDP首次突破5000亿元；2024年，又以7.1%的增速领跑江苏全省。455万常住人口，为商业发展提供了坚实而庞大的市场基础。以淮安万象城为代表的新项目相继入局，为市场注入了更复杂也更具活力的变量。

• 　　近日，就在“苏北首座万象城开业”引发大量关注的同时，我们选择把视线移向了同处水渡口商圈、看似“低调”的淮安水渡口万达广场。

　　赢商团队实地走访项目现场，并通过对场内商户、招商人员、周边项目从业者以及万达内部人士的多轮访谈，注意到一个重要变化：这座运营15年的商业体，已在过去一年悄然完成系统性焕新。

　　不同于常规的翻新改造，水渡口万达的调整更像是一次穿越周期的主动出击。其背后不仅包含对竞争态势的预判，更体现了存量项目对自身角色与城市关系的再理解、再定义。

　　本期报道，我们将基于现场实探与多方调研所获取的一手资料，拆解水渡口万达“预见竞争、主动蜕变、巩固核心”背后的底层逻辑。在笔者看来，这不只是一个商业项目的更新实践，更是对“存量时代，成熟商业体如何持续构建吸引力与竞争力”的鲜活回答。

Vol.1

存量重构、内容优先，

如何在竞合时代突围？

　　2011年，苏北首座万达广场落地水渡口，带着“商业综合体”概念强势入场，填补了彼时区域现代化商业的空白。项目体量达78万㎡，覆盖购物中心、五星酒店、写字楼、住宅等业态，并引入一批当年首进淮安乃至苏北的优质品牌。年均客流突破1600万人次，极大推动水渡口从城市新兴板块向核心商圈跃升。

　　十余年来，城市日新月异，水渡口商圈也在万达的牵引下不断聚能。我们在实地走访中发现，随着华信MALL的稳扎稳打、淮安万象城的声量渐起，该片区已从原先的万达“一枝独秀”转变为当下的“竞合交织”。

　　赢商大数据显示，水渡口商圈小康客群占比达58.3%、中产占比达30.6%，TGI（目标群体指数）均大于1，显著高于全市平均水平。与此同时，我们在与周边项目操盘者、品牌商户的交流中也发现：消费者的关注点正从“品牌组合”转向“内容体验”，对服务与场景的要求不断提高。

　　面对新的挑战，成熟商业面临的不仅是空间老化与品牌迭代的内在压力，而是如何持续赢得注意力——在同质化日趋严重的背景下，打动人心变得更为关键。

　　水渡口万达的主动变革，或许正是从“规模逻辑”转向“内容逻辑”，以应对新竞争环境的必然选择。

Vol.2

主动求变、巩固核心，

六大维度全面焕新升级

　　在存量商业博弈加剧的当下，我们从多方渠道了解到，水渡口万达于2024年主动开启了六大维度焕新——从品牌矩阵升级、空间氛围延伸、运营服务精进、物业环境蝶变、顾客体验跃升到团队能力淬炼，全面提升项目综合竞争力。

01

品牌矩阵升级

构筑差异化竞争力壁垒

　　水渡口万达围绕“全龄友好、家庭欢聚”的主张，通过“旗舰店集群+首店效应”策略，与淮安万象城形成错位互补：前者主打稳定家庭高频的消费场景；后者则更聚焦时尚零售与特色餐饮，快速吸引年轻流量。

　　据赢商大数据与品牌门店落位统计，目前水渡口万达已集结苏北领先的32家主次力店品牌，其中超半数为淮安市场独家或稀缺的存在。UNIQLO、孩子王、滔搏运动、波司登、斐乐、KKV、万达影城等头部品牌悉数布局，凭借形象、面积与业态深度上的旗舰级配置，稳固了其在本地消费者心中的“首选地位”。

　　新引入的9家主次力店品牌，如德天肥牛、运河里美食广场、玩美攻略、银河大冒险、MAX守夜人密室逃脱、王和李海鲜火锅大排档、惠利玛、苏港时代、邦邦和小言等，进一步强化项目的“全家型场景适配力”。即便面对新项目的冲击，万达的超级主力店矩阵依然拥有不可撼动的认知优势。

　　与此同时，首店策略成为吸引新客流与推动复购的关键。据不完全统计，2024年9月至今，项目共完成130+个品牌的招调、总调整面积超4.2万㎡，引入全国首店2家、江苏首店2家、苏北首店2家、淮安首店1家及最新形象店3家，包括KKV、惠利玛、邦邦和小言（杂品集合店）等。

　　我的面包、民谣集、山满山、茶颜悦色等热门品牌陆续进驻，显著提升了项目的市场热度与年轻人群的关注度。

　　此外，项目同步推进12家重点门店的迭代升级，如孩子王、万达影城、银河大冒险等，以“熟悉的品牌+新鲜的场景”增强到访的陪伴感与惊喜度。多经区域也实现品质跃升，引入高品质多经及焕新超13+家，淘汰10+家，显著提升1F-3F公区整体质感与商业氛围；结合快闪展陈、文创市集、互动展览等新形式，实现“日日有内容、周周有新意”。

　　我们在实探中发现，水渡口万达正在尝试以主力品牌集群稳住基本盘、以首店策略激发新流量、以场景焕新创造情绪连接，在内容为王的时代重塑竞争力壁垒。从商户访谈中也能印证调整效果：部分新进品牌实现了开业即爆单，周末翻台率、坪效均优于预期；而原有品牌借助项目氛围提升，也出现了客单价、复购率的正向增长。

02

运营服务精进

打造有温度的“软实力”

　　在本轮焕新中，我们观察到水渡口万达已跳出传统促销思维，通过主题化、场景化的内容策划，打造更具情绪张力与社群黏性的内容体系。项目正围绕家庭与年轻客群，持续推出具有城市影响力与话题性的IP活动、节日盛典与会员专属体验，使“到场消费”逐步延伸为“到场感受”。

　　项目积极推动线上线下会员体系深度融合，提升复购频率与会员黏性。会员系统也同步升级，以积分策略与分级机制激活用户、强化会员身份感。尤为值得一提的是，自9月起，会员尊享“4小时内免费停车”福利，叠加“超级售罄计划”等大促内容，同城最低折扣有效拉动转化。在走访过程中，多位顾客反馈“活动越来越有趣”“会员停车真的省心”，这些变化虽小，却有效提升了用户对场所的情感连接。

　　服务层面，项目深入践行“以客为尊”，通过全员培训与考核，推动服务标准向前端延伸，涵盖物业、工程、客服等岗位。我们注意到，项目新上线了商户探店视频等贴心服务，这些细节改进虽不显山露水，但多位品牌方表示“项目服务意识明显加强，响应更快”，已成为其留店意愿的重要加分项。

03

物业环境蝶变

营造舒适愉悦的“硬体验”

　　水渡口万达的改造在基础硬件之上，更着眼“情绪体验”的提升。通过对动线的重构与功能分区的梳理，提升通达效率与视觉开放度；联动沿街商铺，强化夜间光感与节日氛围，营造更具活力的夜经济；随处可见的绿意使自然感与松弛感跃然眼前，让逛街更像一场Citywalk。

　　停车系统全面智能化，提升缴费与通行效率；导视系统优化，母婴室与无障碍设施进一步完善，营造更友好的使用环境。

　　同时，项目制定高标准日常运维机制，强化清洁、安保、运营服务等基础工作，保障整体环境的有序与安心。这些细节构成了日常体验的核心温度，在与场内顾客交谈中，“方便”“干净”是被高频提及的关键词。

04

顾客体验跃升

从“购物场所”到“生活第三空间”

　　在走访过程中，我们发现项目运营的最大转变，在于将“生活第三空间”的概念具体而微地落入日常。项目不再强调单一品牌引入，而是通过品牌、运营与空间协同焕新，共同打造主题化、沉浸式的消费场景。主力店承接高频需求，多经点位打造社交惊喜，实现全年龄层共鸣。

　　项目通过物业改造、服务优化与细节运营，停车更便利、寻店更轻松、休憩更舒适；绿植美陈与灯光氛围的提升，也让空间节奏更流畅、氛围更温暖。深耕亲子、宠物等兴趣社群，通过特色活动搭建起“用户—场所—内容”的互动桥梁。宠物友好机制、人性化细节服务，不断强化消费者的归属感，以有温度的体验构筑长期黏性。

05

团队能力淬炼

升级背后的核心引擎

　　我们注意到，此轮焕新始于2024年9月，由珠海万达商管南京城市公司统筹推进，跳脱项目“单点突破”惯性，城市公司强化横向协同，总部与外部资源纵向整合，实现策略快速响应与资源精准配置。

　　面对多维度升级挑战，项目团队展现出强悍的执行力与深厚的专业功底。上百条细项提升措施覆盖经营、招商、多经、工程等多个维度，招商、运营、营销、物业四大板块高效联动，为焕新计划提供有力支撑。

　　更重要的是，南京城市公司以“经营回归本质、切实帮扶商户”为导向，持续深化“主动服务、创新服务”，与合作伙伴“共谋长远发展、实现共赢局面”。并通过不断打磨协同机制、增强服务文化、激活人才队伍，真正把服务思维嵌入项目日常运营中。据悉，该模式已逐步在区域内其他项目复制推广。

Vol.3

穿越周期、长期主义，

水渡口万达的常青方法论

　　当外界将水渡口万达的焕新视作对区域新项目入局的“被动回应”时，真正读懂其逻辑的人会看到另一面：这是一次基于城市商业周期与消费趋势的主动谋局。它所践行的，并非简单回应竞争，而是一条围绕生命周期管理与用户关系重塑展开的可持续更新路径。

　　项目在此轮更新中，以“熟客重启+新客激活”为核心思路：一方面，通过服务体验优化与会员机制迭代，巩固家庭客群、周边常住人口的黏性；另一方面，借力场景焕新与品牌升级，有效渗透年轻客群与细分兴趣圈层，拓展更多潜在消费人群。

　　相较于行业中常见的“亡羊补牢式改造”，水渡口万达的更新逻辑更具前瞻性与系统性：品牌焕新关注的不只是新鲜感，更强调功能逻辑与空间调性的一致；营销活动不仅制造声量，更注重情绪连接与社群运营的持续性；服务迭代也不止是“硬件修补”，更从细节处营造温度感，打磨用户体验。

　　从我们走访期间获取的阶段性经营数据来看：自焕新启动以来，水渡口万达的多项核心指标呈现稳步上扬的趋势。会员活跃用户数已突破10万人次，到访频次达3.28，人均停留时长超过90分钟，复购率等关键数据亦持续提升。项目日均客流达4.5万人次，同比增长10%，销售额也保持稳中有升。而更为可贵的，是来自用户端的真实反馈——从朋友圈到微博，从大众点评到携程等多个平台，用户普遍给予高度评价。

　　有微博网友分享“新店特色吸引人，逛万达收获满满惊喜！”；大众点评用户称“动线舒适、人流旺却不杂”；有家长反馈“一站式消费太省心”；还有球迷在苏超观赛活动中直呼“现场氛围特别好，和大家一起看球更开心”……这些看似碎片化的留言，背后却是情绪表达的高度一致——“新鲜感、体验感、沉浸感”，正成为用户感知关键词。

Vol.4

【赢商观察】

从项目个体到城市范本

成熟商业的进化参考

　　在淮安商业考察过程中，我们愈发意识到，想在存量市场中实现增长，从来不是一场“短期抢位战”，而是一场“如何走得更远、如何赢得人心”的长期修行。

　　从项目层面看，水渡口万达展现了成熟商业的“内生进化”：在无外部资本注入、无巨额改造投入的前提下，以组织力驱动迭代，以品牌力焕新场景，以服务力稳固客群，在有限资源中释放出无限可能。六大维度的焕新，并非一次性资源投入所能定义，而是一场长坡厚雪的价值蓄能。

　　从城市维度看，水渡口万达与淮安万象城，形成了“双核共振”的繁荣格局。在与连锁品牌及淮安本地商家交流中，我们也多次听到类似观点：两大项目虽风格各异、定位互补，却共同推高了淮安商业的体验标准和内容力——前者深耕本地生活，稳居城市主场地位；后者激发审美升级，拓展高端外溢。

　　若放眼更广阔的行业背景，水渡口万达提供了一套可供借鉴的“韧性样本”。它为众多仍处生命周期焦虑的存量项目，交出了一份“以人为核心、以内容为根本”的务实答卷；也为三四线城市的商业运营者，树立起一个敢于穿越周期、坚守长期主义的实践范本。

　　比模式更宝贵的，是背后的人与文化。

　　在这场蜕变中，我们看到了珠海万达商管作为全国头部连锁商业品牌的系统韧性、组织能力与战略远见，也看到了每一位奋战一线的商业从业者，对城市与消费者始终怀抱的敬意与热情。

　　正如赢商在长期观察中反复提到的那样——好的商业，不止于交易，更在于共创；不止于流量，更在于信任；不止于更新，更在于成长。

　　在不确定性成为常态的当下，唯有回归生活、尊重用户、拥抱变化的项目，才有可能走得更远，也活得更好。