给房子兜底的人

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去年年底，重庆市第三中级人民法院公布的一批2024年房屋买卖典型案例中，一宗二手房交易纠纷，让人感觉有点像：

现实版《聊斋》。

重庆一中介受房主委托卖房，明知屋内曾有人死亡，却为促成交易刻意隐瞒。购房者直到过户后，才从邻里闲谈中得知真相。

他们大为震撼，一纸诉状。将中介与房主告上法庭，要求撤销合同。

所谓凶宅，兽爷年轻时在北京也住过。那时刚毕业不久，跟大学同学在通州西马庄租了一个两居室。装修虽然有点老，但房东人很好，家具家电齐全，只收我们一个月1200块。

没多久，收水费的人上门看表，看完后他临出门，突然回头小声说：

这里不能住人。

我愣了下，以为听错了。两个月后，收水费的又来了。临走前他又嘀咕，这里不能住人。

一个月后，同学在楼下遛弯，跟小区大妈闲聊才知道，之前租住在这的一对情侣，在我们搬进来的一个月前，被爬进来的小偷杀了。

一听说这件事，我跟同学当时感觉后背发凉，似乎天都塌了。

租房尚且如此，在房屋买卖中，凶宅就更不用说了。这属于重大瑕疵信息，必须披露。

在这起案件中，重庆的买房人不出意外，胜诉了。但他付出的精力和精神损失，仍然是金钱难以弥补的。

重庆市三中院将其作为瑕疵信息披露的典型案例进行公示。在评价该案时，法官说，居住用房不仅具有重要的现实意义，还有：

精神意义。

1

国家统计局上周公布的最新数据，今年前八个月，中国新建商品房销售额5.5万亿。2021年，这个数字是11.9万亿元。

有机构预估，如果只算新建住宅，今年新房销售额可能是：

7万多亿。

中国每年的二手房交易额，也是7万多亿。这意味着，中国新房和存量房的销售规模，在2025年，正接近于拉平。

但与更简单快速的新房买卖不同，二手房的交易，从看房到交订金，再到签合同、交付，可细分为数十个环节，每个环节都可能出问题。

这两年，关于房屋交易的法律法规不断完善，但相关纠纷数量没有大幅下降，甚至有所增加。执法部门也不断做出各种警示。

今年3月，厦门市中级人民法院裁定了一宗房屋买卖纠纷案件。

徐先生委托房产中介周某、陈某出售自家房屋。中介找到买家曾某，各方约定，以439万成交。

合同签得很顺利，曾某付了50万首付后，房子很快过了户。

曾某拿到房产证后，迅速抵押给典当行，借了280万元，用于消费和偿还个人债务，剩余的房款，他一直没有支付。

后来两人达成调解协议，曾某答应支付剩余的389万元购房款。但没过多久，曾某就因为诈骗被抓，还被判刑。徐先生仍有340万元没能追回。

徐先生把中介周某、陈某告上法庭，认为中介没有全面审查曾某的征信情况，导致他产生巨大损失。

交易过程中，曾某将自己完美无瑕的征信记录，用图片方式发给中介，并顺利完成了交易。但照片是：

P的。

中介也没有要求看原件。

最终，法院判决周某、陈某赔偿徐先生部分损失。法院认为，徐先生在没有中介在场的情况下，单独与曾某过户，明显缺乏风险意识，自身也存在过失。

这个案子，反映出楼市下行期房屋交易纠纷的一个重要特点。

贝壳经纪事业线贝壳城市首席运营官李峰岩说，市场好的时候，主要是业主骗客户的钱。现在：

客户也开始骗业主的钱了。

2

二手房交易纠纷的发生，跟楼市运行状态有直接关系。

在楼市平稳期，二手房交易纠纷是最少的。但只要楼市有波动，不管向上窜还是向下跳，买卖双方心里那根弦就绷紧了，纠纷也会大大增多。

最近上海、深圳出台新政，市场预期像坐过山车：业主刚调完价，甚至不惜违约跳单，转头预期又掉头向下。结果交易纠纷，只增不减。

这些纠纷，虽有一些新的特征出现，但从底层逻辑上看，都是：

历史的重演。

其实，买卖双方都不希望闹上法庭。那么，问题的关键就在于：

如何给过程兜底。

前几天，贝壳在天津开了场发布会，推出一套叫“真保障”的全流程服务系统，覆盖“真实房源、房款安全、佣金可退、隐私保护、质量补偿”等关键环节。

说白了，二手房常见的那几类“坑”，比如物业欠费、资金被挪用，基本都被列进了保障清单。

有意思的是，贝壳成立于2018年，那还是房地产的“黄金年代”。他们吸引了大量中介品牌入驻，也助推了行业服务标准的提升。

如今市场转冷，经纪人开单越来越难，贝壳却没在成交量上走捷径，反而继续抬高标准，主动给消费者兜底。

截至目前，“真实房源，假一赔百”、“交易不成，佣金无理由退”、“物业欠费，损失先行垫付”这3项承诺，已覆盖了贝壳布局的：

贝壳布局的全部城市。

而“房款安全，平台兜底”、“漏水披露，损失补偿”、“免电话营销，扰一赔百”等承诺，也正在多地陆续上线，并逐城推进。再加上各地品牌级的服务承诺，他们构建了覆盖更广的保障网络。

在市场下行期，敢给消费者兜底的企业越来越少了，因为出了问题：

他们得真赔。

李峰岩说，过去十四年，贝壳平台（含链家）服务承诺已累计退赔垫付37.6万单，共计：

55.6亿元。

3

能做到给这么多房子兜底，光有钱可不够。

早些年，房产经纪人就像散落江湖的“手艺人”，靠的是师傅带徒弟的经验传承。服务水平高低，全看经纪人专不专业、用不用心。

可房地产进入野蛮生长期，需求爆发、人手短缺，“靠谱”反而成了稀缺品。

于是各家开始建标准、划底线——这其中，链家把标准卷到了最高。

链家早就摸清了二手房纠纷的命门：

信息不透明、资金不安全、合同不规范。

说到底，还是行业信息不对称、流程缺乏标准化惹的祸。

于是，他们从信息核实、资格审核，到资金监管、合同签订，全流程设卡堵漏，硬是把服务做稳、做踏实。

等到贝壳从链家“破壳”而出，这套标准也被带到了平台上的各个品牌，顺势拉高了整个行业的服务基线。

但这还只是起点。

贝壳平台年交易量超百万单，光靠人盯人防守，根本防不住。

关键时刻，技术能力上线了。

作为一家被房产“耽误”的科技公司，贝壳早早把交易流程搬上了系统。通过技术能力和系统搭建，他们不断改造工作流程，把风险降到最低。

而三年前，他们更是启动了一个“史诗级”项目：搭建一套资金安全系统。

横跨多部门、调动300多名工程师，动用了大量人力物力，贝壳团队花两年时间，死磕一个目标：

在每一个资金节点埋下“安全哨”。

成果已经开始说话。

从去年7月到今年7月，贝壳通过引导买卖双方使用安全支付，保障了0.75万亿元房款安全，实现96%资金流向可追溯。

更硬核的是，他们的系统成功拦截1.6万单交易风险，把实际房款损失率控制在：

0.006%。

学过数学的人度知道，这相当于极限趋零。

4

贝壳脱胎于链家，链家早期创业时的基因至今根植于贝壳的血液中。

发布会现场，链家老兵李峰岩讲了一个故事。

2004年，房产经纪行业的潜规则还是吃差价、签三方约，买卖双方被刻意隔离，经纪公司利用信息不对称来赚钱。

当时链家还不到20家店，他们做了一件被同行视为“自杀”的事。链家率先提出：

透明交易、不吃差价。

结果可想而知——经纪人大量离职，许多门店开不了单，链家收入一度骤降九成多。

当时，几乎半个北京城的中介都在等着看链家笑话。

然而，三个月后，奇迹发生了。消费者口口相传，有个叫链家的中介，签约时三方是可以见面的。

于是客户慢慢回来了。链家不仅活了下来，更在之后成为北京市场的领头羊。

链家老兵李峰岩在发布会现场讲完这个故事后感慨道，链家和贝壳的底层逻辑很简单，始终相信利他终利己。只要坚持做有价值的事，任何变革都会呈现“微笑曲线”，因为

消费者是最聪明的。