六旗股东推动房地产分拆以在股价下跌后实现巨大价值

如今，土地与建筑投资管理有限责任公司（连同其附属公司“Land & Building”、“L & B”、“我们”或“我们”），Six Flags Entertainment Corporation的主要股东（纽约证券交易所：有趣）（“六旗”、“FUN”或“公司”）、向公司股东发出了一封公开信，详细介绍了六旗如何通过执行将其雷亚尔货币化的策略来释放巨大价值房地产，同时推动运营扭亏为盈。

全文如下：

亲爱的FUN股东们，

今年迄今为止，Six Flags的股价已下跌超过50%，由于盈利低迷，EBITDA的最低谷值为7倍。合并痛苦和历史上恶劣的天气导致了令人难以置信的负面情绪和创纪录的空头兴趣。

随着三月份宣布董事会变动、首席执行官继任程序正在进行中以及高度参与和直言不讳的股东基础，我们看到了一代人在FUN重新评级之前购买FUN的机会。将公司房地产货币化提供了一种简单的方法，可以在EBITDA恢复和扩大的情况下为股东带来可观的短期收益，同时保持运营优势。

土地与建筑与六旗的合作历史：第三次是一种魅力

2022年12月，Land & Building发布了一份题为《Six Flags Entertainment Corp.（纽约证券交易所代码：SIX）：令人兴奋的房地产机会》的演讲，强调了传统的Six Flags股票如何通过OpCo/PropCo分拆立即上涨50%，通过售后回租或房地产投资信托基金分拆释放被困的房地产价值。随后股价短期内上涨了45%。我们与董事会和管理层的讨论是建设性的，董事会任命了一名新董事，并将于2023年对房地产/运营业务的分离进行评估，因为六旗公司正在努力恢复其损失的上座率。1

2023年8月，我们再次与六旗董事会合作，将其房地产货币化，概述了该公司历史上交易的企业集团折扣。我们特别指出，该股的EBITDA收益率为12.5%，而房地产的收益率可能为7.5-8%。几个月后，六旗宣布与雪松博览会合并，虽然股价上涨，但我们反对合并，并表示我们不相信该计划是股东价值最大化的最佳方式。不幸的是，合并后的表现不仅证明了我们是正确的，而且比我们预期的还要糟糕得多。

如今，随着该公司的估值接近历史低点，我们看到了一个更加引人注目的重新评级机会，将房地产分开，根据2026年的共识估计，该公司的估值立即上涨幅度超过75%（图1）。如果2026年EBITDA恢复至11亿美元（FUN最初的2025年指引），收益率可能高达130%。

为所有股东实现价值最大化的道路对我们来说是明确的：

导致六旗公司盈利和股票疲软的问题大多是自我影响的（即，合并整合问题）和暂时性（即，极端天气异常），为明年改善业绩提供了明确的途径，因为我们认为主题公园业务仍然具有高度的弹性。分拆房地产投资信托基金可能需要几个季度的时间来执行，以便有时间提高EBITDA，并根据2027年的盈利能力对房地产定价。

L&B与管理层和董事会的对话是建设性的，我们相信将考虑更广泛的房地产货币化以及其他战略，如加速非核心主题公园和土地的销售。一如既往，重点需要放在为所有利益相关者（包括游客）加强公园运营上。在我们看来，目前的董事会和新股东比以往任何时候都更愿意同时评估战略变化，以确保价值最大化。房地产货币化已在无数行业中得到证明-从住宿，到游戏，到医疗保健和许多其他行业-为房地产重运营业务释放了巨大的价值，没有理由进一步拖延。

我们期待继续与董事会、管理层和其他股东进行对话。

一切顺利，

乔恩·利特