全周期运营 | 2025三季度代建管理发展报告

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（来源：观点）

摘要：全周期运营能力成为代建企业应对市场分化、把握政策红利及拓展多元赛道的战略支点。（报告期：2025.07.03-2025.09.24）

住房自主更新政策释放代建需求，精细化管理成普遍趋势

观点指数 中央城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效阶段，国务院《关于推动城市高质量发展的意见》将“老旧住房自主更新、原拆原建”纳入政策框架，推动城市更新从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”。地方代建政策呈现精细化特征：乡镇等地区通过分类施策、标准化准入、费用分档计取及“超支赔偿+节余激励”双向约束，构建“过程可控+结果可溯”的治理体系，为代建企业提供技术支撑与业务机会。

观点指数观察到，地方的代建政策呈现以下几个特点：

一是适用场景与门槛的精准界定。三乡镇明确代建制覆盖教科文卫体、市政设施等四大类非经营性项目，总投资超100万元需审批（100万-1000万由领导班子会议审议，超1000万由党委会议审议），并允许建设单位自主申请代建，平衡了政策刚性与灵活性。其他地区如湖南将3000万元作为强制代建门槛，深圳宝安区要求100万元以上项目公开招标，体现“分类施策”的精细化管理趋势。

二是市场化与专业化的双重强化。三乡镇要求代建单位须具备总承包、设计、监理等资质，近三年无不良信用记录，并设立履约保函（金额由招标文件确定），推动行业准入标准化；同时，代建管理费按投资规模分档计取（如1000万以下项目按概算2%计费），支付节点细化至招标后20%、竣工后90%、保修期满10%，既约束成本又保障企业合理收益。湖南等地更引入“节余奖励”机制（节余资金5%-10%奖励代建单位），形成“超支赔偿+节余激励”的双向约束，倒逼企业提升效率。

三是监督与责任的闭环设计。三乡镇明确建设单位、代建单位、主管部门的职责边界，对擅自变更建设内容、超概算等行为，要求从履约保证金、管理费中赔付，直至追究刑事责任；财政部门全程监管资金使用，审计部门介入绩效考核，构建“过程可控+结果可溯”的治理体系。邢台、长宁等地则通过行业自律、财政监管等配套措施，进一步规范市场秩序。

费率持续承压，业务布局下沉

代建企业新签面积表现增速分化，头部代建企业的集中度进一步提升，但后来新进入的企业基数小，上升势头较猛。根据最新中报数据，上半年绿城管理以1989万平方米新签约规模位列第一，较去年同期增长13.9%。据招商蛇口的中报，去年成立的招商建管今年上半年共新增41个（去年同期：26个）项目，新增代建管理面积482万平方米（去年同期：178万平方米），较去年同期增长170.78%,新进驻北京、上海、徐州、佛山等城市。

当前房地产行业风险出清进程加速，企业化债需求持续释放，推动金融机构手中沉淀大量亟待盘活的不良资产。未来两至三年内，不良资产代建领域的业务规模将呈现快速增长态势，这一赛道不仅前景广阔且尚处于发展初期，具备显著的战略价值。

然而，不良资产代建市场准入门槛较高，并非所有代建企业均能承接此类项目。代建方需突破传统代建代管的职能边界，升级为项目整体盘活方案的制定者与执行者，须具备三大核心能力：一是房地产开发全流程操盘能力，涵盖规划设计、成本控制、工程管理等环节；二是不良资产处置专业能力，包括资产评估、债务重组、法律合规等技能；三是债务化解与多方利益平衡能力，需协调政府、金融机构、原开发商、购房者等多方诉求，实现项目价值最大化。

盈利能力表现分化，企业多元化布局应对策略

据观点指数不完全统计，A股两市逾70家房企公布的2025半年报中，有逾六成陷入亏损困局，行业盈利压力显而易见。代建企业盈利分化显著：绿城管理上半年营收13.74亿元，毛利率40%，现金流入增长45%；中原建业收入下降4.5%、净利润下降23.4%，同时也面临停牌危机。

据国家统计局7月数据，全国70个大中城市各线房价同比降幅虽呈边际收窄态势，但市场整体仍处于深度调整周期。在此背景下，代建模式作为房企轻资产转型的核心突破口，正迎来参与者激增的新局面。随着赛道拥挤度攀升，各企业盈利能力表现分化，行业已步入“精耕细作”的竞争新阶段——代建企业亟须构建协作网络，通过资源整合、优势互补等策略，以最低试错成本实现能力短板的有效补位，在存量博弈中构建差异化竞争力，最终实现转型破局与可持续增长。

面对行业周期挑战，代建企业通过多元化手段构建护城河。一是深化战略合作网络，绿城管理与中交体系更多层次的合作，中交不少二级子公司在国内有诸多城市更新项目和片区综合开发项目，中交强项在于基础设施施工，而房地产代建开发是绿城管理的强项。旭辉建管推出“同路人计划”总包专项招募，诚邀具备深耕能力、资金实力或全国化资源的总承包施工企业，共建政府代建、商业代建、AMC处置等多元业态工程

二是轻资产模式加速扩张，龙湖龙智造签约萧山经开区智能机器人及康养医疗科技研发基地项目，此次签约项目是萧山经开区国控集团与龙湖集团联袂打造的首个商业综合体项目，也是龙湖天街品牌首度落子萧山的战略性布局，龙湖龙智造主要负责提供开发管理咨询及商业运营服务等轻资产服务，代建企业正积极拓展轻资产模式，通过输出管理、品牌和技术等方式，实现业务的快速扩张和盈利能力的提升。

三是异地布局强化市场渗透，7月21日，国贸地产官方宣布，公司成功获得福州塔斯汀总部地块代建项目，将为塔斯汀中国汉堡打造现代化办公企业总部大楼，该项目位于福州高新区核心区域，是公司拓展异地商业办公代建的关键一步。

产业园区赛道空间仍存，代建企业需加强全周期运营能力

据观点指数不完全统计，期内旭辉建管、润地管理、金地管理等企业获取了较多的住宅代建项目，产业、商业类项目较少，仍存在较大的增量空间机会。

工业代建领域则受益于产业政策推动，需求前景广阔，但代建企业需进一步提升对产业园区建设需求的理解与内部资源整合能力。例如，8月7日，招商建管联合招商蛇口中标招商创科合肥复材中心项目，以招商建管为例，其依托招商局集团体系化资源优势，该项目由招商局集团、合肥市政府及凯赛生物三方共建，核心业务聚焦于生物基聚酰胺复合材料的生产及研发。

该项目中标的关键在于代建企业（招商建管联合招商蛇口）深度整合集团内部产业资源的能力，招商局集团提供战略协同与产业资本支持，招商蛇口贡献城市运营经验，招商建管则发挥专业代建能力，形成“产业+资本+运营+建设”的全产业链闭环。这种内部资源的高效协同，不仅提升了项目的落地效率，更通过“自带资源”的竞争优势，在产业园区代建市场中形成差异化壁垒。

从行业趋势来看，此类“自带资源”的代建模式正成为工业产业园建设的主流方向之一。代建企业不再仅是建设执行方，而是成为产业生态的构建者——通过整合产业资本、科研机构、运营资源，实现从项目策划、建设到产业导入、运营的全流程管控。这种全产业链能力的构建，正是代建企业在工业代建领域竞争中的核心护城河，也是未来产业园区建设需求升级的关键支撑。

观点指数认为：在早期住宅代建业务主导的阶段，企业间的能力差异尚未显著体现。随着代建企业逐步向多元化业务领域拓展，非开发类能力（如运营管理、产业导入等）正成为区分企业竞争力的核心维度。

特别是在产业园区、写字楼、文旅项目及大型场馆等复合业态中，业主方通常不仅需要基础代建服务，更普遍存在对全周期运营管理的诉求——从项目投资决策、建设实施到后期运营维护的完整链条服务。

在此背景下，代建企业若能构建覆盖“投资-建设-运营管理”全生命周期的服务能力，形成“开发+运营+资源整合”的全链条解决方案，无疑将成为最契合市场需求、最具差异化竞争优势的理想选择，这也是未来代建行业在多元业态竞争中构建核心壁垒的关键路径。

本文节选自《全周期运营 | 2025三季度代建管理发展报告》