中邮·房地产|周观点：行业下行压力延续 转型概念关注度提升

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（来源：中邮证券研究所）

转自：中邮证券研究所

投资要点

从基本面来看，当前房地产行业整体仍处调整周期，销售、投资等核心指标延续承压态势，但市场分化加剧，核心城市、优质房企及物业板块展现相对韧性，政策宽松预期增强下，结构性机会值得关注。此外，受并购重组转型影响，多家具有国资背景的A股房企受到市场关注，带动近期整体A股房地产指数上涨。在行业下行压力仍存的情况下，部分房地产REITs标的凭借稳定现金流及良好的底层资产质量，年初以来涨幅显著，成为避险资金的配置重点。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为151.48万方，本年累计新房成交面积为6397.58万方，累计同比-3.5%。30大中城市近四周平均成交面积为152.32万方，同比+7%，环比-1.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为46.32万方，同比+11.5%，环比+6.2%，二线城市近四周平均成交面积为73.59万方，同比+10%，环比-6.6%，三线城市近四周平均成交面积为32.41万方，同比-4.6%，环比+0.2%。上周14城商品住宅可售面积为8053.77万方，同比-9.59%，环比+0%，14城去化周期为17.99个月，其中一线城市去化周期为12.96个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为211.36万方，本年累计二手房成交面积为8191.56万方，累计同比+16%。20城近四周平均成交面积为201.4万方，同比+21.5%，环比+0.6%。截至2025/9/8全国城市二手房出售挂牌量指数为10.87，环比-9.6%，挂牌价指数为151.88，环比-0.17%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为51宗，成交住宅类土地数量为50宗，新增供应商服类土地数量为78宗，成交商服类土地数量为72宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.65，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.65。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4959.25元/平方米，溢价率为3.04%，环比-0.23pct，成交商服类土地楼面均价为1778.5元/平方米，溢价率为0.19%，环比-0.23pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指上涨0.71%，沪深300指数下跌0.44%，房地产指数跑赢沪深300指数1.16pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.68%，恒生综合指数上涨0.43%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.1pct。

一

行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为151.48万方，本年累计新房成交面积为6397.58万方，累计同比-3.5%。30大中城市近四周平均成交面积为152.32万方，同比+7%，环比-1.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为46.32万方，同比+11.5%，环比+6.2%，二线城市近四周平均成交面积为73.59万方，同比+10%，环比-6.6%，三线城市近四周平均成交面积为32.41万方，同比-4.6%，环比+0.2%。

上周14城商品住宅可售面积为8053.77万方，同比-9.59%，环比+0%，14城去化周期为17.99个月，其中一线城市去化周期为12.96个月。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为211.36万方，本年累计二手房成交面积为8191.56万方，累计同比+16%。20城近四周平均成交面积为201.4万方，同比+21.5%，环比+0.6%。

截至2025/9/8全国城市二手房出售挂牌量指数为10.87，环比-9.6%，挂牌价指数为151.88，环比-0.17%。

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为51宗，成交住宅类土地数量为50宗，新增供应商服类土地数量为78宗，成交商服类土地数量为72宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.65，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.65。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4959.25元/平方米，溢价率为3.04%，环比-0.23pct，成交商服类土地楼面均价为1778.5元/平方米，溢价率为0.19%，环比-0.23pct。

二

行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指上涨0.71%，沪深300指数下跌0.44%，房地产指数跑赢沪深300指数1.16pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.68%，恒生综合指数上涨0.43%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.1pct。

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第9，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第14、第6。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：张江高科（+6.5%）、万业企业（+3.48%）、中新集团（+3.33%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：太古地产（+0.18%）、建发国际集团（-0.17%）、保利置业集团（-0.58%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：恒大物业（+9.01%）、建发物业（+1.91%）、滨江服务（+0%）。

风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

证券研究报告《中邮证券-房地产行业报告：行业下行压力延续 转型概念关注度提升》

对外发布时间 ：2025年9月23日

报告发布机构：中邮证券有限责任公司

分析师:高丁卉  SAC编号:S1340524080001

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