公募REITs周度观察｜REITs市场窄幅震荡

（来源：中金固收）

摘要：

上周REITs市场窄幅震荡，各板块涨跌分化：市场波动收窄，华润有巢（2.20%）、招商公路（1.89%）、深高速（1.57%）、亦庄REIT（1.54%）涨幅领先，特变电工（-2.74%）、北保REIT（-1.79%）和蒙能REIT（-1.70%）跌幅居前。

上周REITs成交量继续收缩：上周REITs总成交金额为23.40亿元，较前一交易周下降近20%，重庆两江、广州开发区、南京交通、成都高投等项目全周成交不足500万元，市场缩量运行，全市场日均换手率在0.07%至3.73%之间。

公募REITs项目进度更新：山证晋中公投瑞阳供热REIT获交易所受理。

行情概览

01

 价量表现：  成交缩量，窄幅震荡

上周公募REITs市场成交仅23.4亿元，较前一交易周环比缩量近20%，二级走势窄幅震荡，各板块涨跌分化，C-REIT指数接近收平，近期处于季报数据真空期，分红密切兑现，四季度将迎来解禁高峰值得关注。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，市场波动收窄，华润有巢（2.20%）、招商公路（1.89%）、深高速（1.57%）、亦庄REIT（1.54%）涨幅领先，特变电工（-2.74%）、北保REIT（-1.79%）和蒙能REIT（-1.70%）跌幅居前。从日涨跌幅看，各交易日涨跌互现振幅较窄，招商公路连续五个交易日上涨，首钢绿能、蒙能REIT、首创奥莱连续五个交易日回调。

2、分资产大类来看，各版块整体变动有限。产权类项目：仓储物流REITs平均上涨0.26%，产业园区REITs平均上涨0.27%，保障房REITs平均下跌0.18%，消费基础设施REITs平均下跌0.08%。特许经营权项目：能源类平均下跌0.32%，环保市政和高速公路REITs接近收平。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，至9月19日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别上涨0.06%、上涨0.19%和下跌0.12%，同期中证500上涨0.32%，10年期国债指数上涨0.07%，各类资产均以震荡走势为主，未出现显著趋势。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为23.40亿元，较前一交易周下降近20%，重庆两江、广州开发区、南京交通、成都高投等项目全周成交不足500万元，市场缩量运行，全市场日均换手率在0.07%至3.73%之间，近期分红处于季报数据真空期，分红密切兑现，四季度将迎来解禁高峰值得关注。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年9月19日，除广州广河、中交、安徽交控、东吴苏园、中关村、合肥高新、和达高科、湖北科投、广开产园外，其余65支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为27.29%、33.08%、56.78%、67.96%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、宁波交投较发行价溢价率分别为34.58%、34.80%、33.58%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为46.55%、36.07%、66.34%、41.40%、37.77%、41.00%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是深国际、外高桥、九州通较发行价溢价率分别为33.00%、39.54%、44.21%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、金隅、亦庄REIT分别较发行价溢价49.49%、52.49%、42.65%；鹏华深能和华电清洁能源收盘价较发行价溢价44.60%和21.64%；保障房REITs溢价率前三是深圳安居、北京保障房、厦门安居分别较发行价溢价58.13%、77.80%、85.83%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价89.68%、68.33%、83.68%。数据中心REITs万国数据和润泽科技收盘溢价率为39.97%和36.00%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年9月19日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年9月19日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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