并购大洗牌 | 2025年9月物业服务发展报告

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（来源：观点）

摘要：该交易尚处早期阶段，存在较大不确定性，清盘人计划在2025年11月前后邀请经挑选的有意方提交最终建议书。有望刷新近年来业内收并购对价记录（报告期：2025.08.26-2025.09.22）。

物业服务支撑城市高质量发展，多地延续规范物企经营政策

观点指数 本期政策端，首次在国家层面明确提出要实施物业服务质量提升行动，以适应和支撑城市高质量发展，提高城市治理水平，推动2035年基本建成现代化人民城市。同时，多地持续规范物企经营行为，加强物业服务行业诚信体系建设，整改业内存在的问题，引入第三方专业机构评估物业服务质量等。

8月28日，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，其中提到要系统推进“好房子”和完整社区建设，实施物业服务质量提升行动。完善城市治理工作体系，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。

还表示，要激活城市存量资源潜力。改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制；优化产权归集、整合、置换和登记政策，盘活利用存量低效用地。

观点指数认为，这意味着物业管理服务被视作城市高质量发展的基本公共品。一方面，物企需要提升精细化治理能力，并承担基层治理角色；另一方面，需培养城市运营服务能力，在城市更新与存量资产运营领域拓展业务空间。

多地还在规范物业企业经营，提升物业服务质量方面持续探索及落地新路径。

物企持续退出低效项目，业内合约在管面积下滑

观点指数统计，截至8月末共有51家上市物企公布了在管面积数据，总计在管面积约为78.73亿平方米，较2024年同期的56家上市物企公布的共计78.2亿平方米在管面积同比仅增长0.68%。

同时，45家物企公布的合约面积共计64.36亿平方米，较2024年同期48家上市物企（剔除本期未公布合约面积的碧桂园服务，及退市的华发物业服务与融信服务后）公布的共计75.04亿平方米同比下滑14.23%。

总体上，物业行业管理规模的增长面临严峻挑战，已进入精细化运营管理阶段。主要原因是受房地产市场下行周期影响，项目增量持续减少；行业内市场竞争加剧造成物企部分项目流失；另外，物企按照既定策略主动退出低效项目，调整城市布局，以优化物业管理组合，降低潜在风险，追求较佳利润与回款表现。

期内，物企市场化拓展热度延续上个报告期的低迷态势，但包括招商积余、新大正、保利物业、万物梁行、碧桂园服务、世茂服务等企业在多元化项目获取上取得了良好成效。

结合中报来看，住宅业态仍是大多数物企深耕的主要方向，且对管理规模以及收入增长的贡献保持稳定。观点指数统计的37家物企2025上半年住宅物业服务贡献收入占比约为59.55%，较2024上半年的59.18%基本持平。但这也意味着业内多数企业在其它领域的拓展尚未取得突破性成果。

在商业物业方面，物企面临着项目平均管理费用下降以及为提升出租率而增加成本投入等诸多挑战。

此外，城市环卫服务业务整体收缩，毛利率持续下滑，但头部央国企凭借在学校、医院、政府物业、公园、景区等细分赛道更广泛的布局，正实现有质量有规模的增长。

盈利表现企稳，但面临较大压力

截至8月末，除新城悦服务与瑞森生活服务外的62家上市物企公布了2025年中报。据观点指数统计，2025上半年上市物企总计营收达到1480.67亿元，较上年同期增长约1.36%，仍保持正向增长，但增速明显下滑。其中，共计24家物企营收同比下降，占比38.71%，较去年同期的26.56%增长12.15个百分点。

具体企业方面，滨江服务收入同比增幅最大，增长22.7%至20.25亿元；合景悠活收入同比降幅最大，下滑13.80%至16.58亿元。仍然仅有碧桂园服务与万物云营收超过百亿，分别为231.86亿元及181.38亿元。

行业盈利能力整体有企稳态势。数据显示，2025上半年62家上市物企归母净利润总计约为101.56亿元，较上年同期64家物企录得归母净利润87.48亿元同比增长16.10%，其中，主要得益于雅生活服务、融创服务、金科服务等同比扭亏为盈。

同时，62家物企毛利率均值约为22.44%，较上年同期毛利率均值23.41%轻微下降0.97个百分点；净利率均值约为7.79%，较上年同期净利率均值7.13%轻微上升0.66个百分点。

目前，物企对低效、孤岛项目予以出清，虽然有助于提升运营效率和项目集中度，但对该业务的未来增长也带来了巨大的挑战。

受房地产市场持续低迷及内需消费趋于谨慎影响，增值业务板块承压下行，阻碍了物企本期的营收增长。其中，在社区增值服务方面，企业之间有所分化，非业主增值服务则滑坡明显，对收入的贡献占比均值仅在5%左右，显示物企积极切割来自地产方的风险，倾向于稳健经营。

总结来看，尽管今年上半年物企营收持续增长，盈利能力企稳回升，但综合各主要业务线来看，行业内业主日益增长的服务质量要求，推动了成本攀升；增量市场收缩的情况下，物企在存量市场上的竞争加剧；同时，宏观消费环境下行，房地产仍处于深度调整期，在此影响下，物业企业面临的增长挑战和盈利压力仍将持续。

物管股整体回落，恒大物业51%股份获意向收购

期内，物管股整体有所回落。观点指数监测数据显示，40家样本港股物企本期平均区间跌幅为1.5%，较上个报告期平均区间涨幅6.72%下跌了8.22个百分点。估值水平略微提升，市盈率（TTM）由上个报告期末的12.4倍上升至本期末的13.93倍。

同时期，收并购与资产交易领域已经预演了多宗年度大戏，市场关注度较高的主要是恒大物业51.016%股权的潜在归属和新大正计划发行股份及支付现金购买嘉信立恒51%股权的交易。资料显示，涉及的标的管理规模均位于行业前列，业务分布广泛。

中报显示，恒大物业截至2025年6月30日的在管面积约为5.96亿平方米，较去年同期增加4100万平方米。今年上半年其在商写、产业园、公共交通、医疗学校及城市公服等多元业态上持续突破，累计新签约第三方面积超2300万平方米，合同年饱和收入近6亿元。其中，非住宅项目年饱和收入约4.4亿元，占比超70%。

数字化应用实质性成果丰富，众安智慧生活涉足数字资产

据中报及业绩会信息，物业行业尚处于深度变革时期，物企正加速推进数字化、智能化的应用升级等，不少物企的数字化转型已在多个重点业务领域及运营管理层面取得实质性进展。

总结而言，在物业服务场景领域，机器人、AI大模型等工具逐步落地，使得前沿科技成为重塑服务流程，降低人工依赖，提升服务一致性的重要手段。在客户交互层面，物企探索AI大模型在客户分析，智能客服响应，智能工单调度等维度的赋能，通过将科技嵌入服务价值链，促进服务响应效率与服务体验的提升。在管理运营层面，物企夯实全局数据中台能力，为业态规划、成本测算、风险预警等提供决策支撑，构建起高效、安全、可控的智慧管理体系。

本期内，部分物业及城市服务企业的数字化主要围绕社区安防、环卫清洁、低空城市治理等场景和数字资产领域展开探索及合作。

9月1日，众安智慧生活发布公告，称与一家获香港证监会正式发牌的虚拟资产交易平台运营者展开业务合作。

双方将共同探索数字资产相关业务的合作机会。并计划在在该平台开立账户，为后续配置加密货币资产做好准备。

此举旨在巩固众安智慧生活现有的业务基础，借助数字资产领域的前沿技术，进一步提升核心竞争力，推动业务创新与数字化转型。

本文节选自《并购大洗牌 | 2025年9月物业服务发展报告》