REITs I 行情平淡，数据中心领涨

来源：郁言债市

摘要

本周（2025年9月15-19日）中证REITs全收益指数收于1071.34点，周度上涨0.12%，市场整体仍处于震荡阶段。我国已上市的74个REITs项目总市值收于2214亿元，环比下降0.12%，其中流通市值合计1063亿元。

大类资产角度，偏红利概念的REITs很容易受市场风险偏好加强而走弱。本周REITs行情平淡，国内股债整体也表现一般，中证转债收跌1.55%，恒生科技则以5.09%的涨幅跑赢国内沪深300/中证500/中证1000。国内商品市场方面，“双焦”品种表现强势，焦煤、焦炭分别上涨8.31%、7.71%。

►二级市场

本周REITs表现一般，38只REITs上涨，35只收跌，1只收平。各类资产表现分化，数据中心表现出色，涨幅最大达1.32%。仓储、园区、能源板块收红，但涨幅不大。消费、租赁住房、市政环保、交通设施板块整体微跌，跌幅0.2%以内。

上市REITs项目中园区板块数量最多，尽管受经济环境影响出租率仍然承压，但不少项目设置了收益分配调节机制，一定程度上保障了项目的分红能力。前期跌幅较大的合肥高新和津开产园本周分别上涨0.6%和1.0%，预测分派率分别为5.33%和4.44%，可继续关注反弹情况。金隅智造工场和首农2只园区REITs预测分派率目前仍然处于板块较高水平，项目均位于北京，且也都提供了收益分配调节机制，仍可重点关注。

消费基础设施板块个券分化。奥莱资产本周表现较弱，上周新上市的唯品会奥莱按照发行价3.48元测算的2026年分派率为4.71%，按照周五收盘价4.398元测算的分派率约为3.72%，首创奥莱预测的分派率约为3.6-4.0%，整体定价已较为充分。目前华威市场、物美消费、百联消费分派率仍然较高，且华威市场、物美消费有收益分配调节机制，物美超市又在学习胖东来自主调改，可继续重点关注。

REITs成交情绪仍然较差，日均成交额、成交量、换手率环比继续下降。震荡行情下继续关注高分派率和含有保障条款的个券，产权类项目分派率较高的分别是园区4.36%、消费4.23%和仓储4.07%，租赁住房约为3.09%。

► 一级市场

9月8日，西安高新区高科产业园REITs项目获国家发改委正式推荐，标志着陕西省首个本土企业本地资产REITs项目正式进入发行阶段。目前陕西省内相关REITs项目包括京能国际光伏发电、高新高科产业园、华旅华山景区和京东仓储物流第一次扩募等4只REITs项目，其中华山景区REITs目前进展顺利，有望成为我国文旅领域第一单。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年9月15-19日）中证REITs全收益指数收于1071.34点，周度上涨0.12%，市场整体仍处于震荡阶段。周内来看，周一至周三市场波动，涨跌幅分别为+0.17%、-0.20%和+0.15%，周四周五市场则近乎收平。截至2025年9月19日，我国已上市的74个REITs项目总市值收于2214亿元，环比下降0.12%，其中流通市值合计1063亿元。

大类资产角度，偏红利概念的REITs很容易受市场风险偏好加强而走弱。本周REITs行情平淡，国内股债整体也表现一般，中证转债收跌1.55%，恒生科技则以5.09%的涨幅跑赢国内沪深300/中证500/中证1000。国内商品市场方面，“双焦”品种表现强势，焦煤、焦炭分别上涨8.31%、7.71%。

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二级市场

1.1 价格：数据中心强势领涨

本周REITs表现一般，38只REITs上涨，35只收跌，1只收平。各类资产表现分化。上周我们已提示关注主力净流入率遥遥领先的数据中心板块，本周数据中心表现出色，涨幅最大达1.32%。仓储物流、产业园区、能源设施板块收红，但涨幅不大，分别仅为0.32%、0.28%和0.15%。消费、租赁住房、市政环保、交通设施板块整体微跌，跌幅0.2%以内。

上市REITs项目中产业园区板块数量最多，达19个，尽管受经济环境影响出租率仍然承压，但不少项目在上市后的几个年度内设置了收益分配调节机制，一定程度上保障了项目的分红能力。前期跌幅较大的华泰南京建邺（收益分配调节机制）、华夏合肥高新和博时津开产园（收益分配调节机制）本周涨跌幅分别为-0.36%、+0.60%和+1.00%，2025年6月末出租率分别为70.67%、74.81%和87.54%，9月19日价格预测的分派率分别为4.27%、5.33%和4.44%，可继续关注合肥高新、津开产园反弹情况。

此外，2025年新上市的华夏金隅智造工场和创金合信首农2只园区REITs预测的分派率分别是4.66%和5.11%，目前仍然处于板块较高水平且都提供了收益分配调节机制，项目均位于北京一线城市，仍可重点关注。

消费基础设施板块个券分化，涨幅靠前的是华夏大悦城商业（+1.43%）、华夏华润商业（+0.30%）和易方达华威市场（+0.30%），跌幅靠前的是华夏首创奥莱（-1.21%）、嘉实物美消费（-0.80%）和中金唯品会奥莱（-0.34%）。奥莱资产本周表现较弱，上周新上市的中金唯品会奥莱按照发行价3.480元测算的2026年现金流分派率为4.71%，按照周五收盘价4.398元测算的分派率约为3.72%，首创奥莱预测的分派率约为3.6-4.0%，整体定价已较为充分。

目前易方达华威市场、嘉实物美消费、华安百联消费分派率仍然较高，且华威市场、物美消费有收益分配调节机制，与嘉实物美消费REIT相关的物美超市又在学习胖东来自主调改，可继续重点关注。

租赁住房板块本周分化也较为明显，3只收红，5只收绿，涨幅最大的是华夏基金华润有巢（+2.2%），跌幅最大的是华夏北京保障房（-1.79%）。7月以来租赁住房板块回撤程度最大，板块分派率目前约为3.09%，债市企稳后仍可以重点关注扩募概念租赁住房项目（深圳安居、城投宽庭厦门安居和华润有巢）。

在9月12日国家发改委782号文明确了基础设施REITs首发上市满6个月后即可通过向国家发改委申报新购入项目后，其余尚未披露扩募计划的租赁住房项目（招商蛇口、上海地产、苏州恒泰）亦可优先关注。

1.2 流动性：成交活跃度继续走低

本周REITs成交情绪仍然较差，日均成交额4.19亿元、日均成交量0.95亿份、日均换手率0.41%（不含新上项目），环比分别下降15.88%、13.65%、0.07pct。

分板块来看，日均换手率靠前的是新型设施（1.15%）、市政环保（0.78%）和租赁住房（0.62%），靠后的是消费设施（0.26%）。本周新型设施和租赁住房日均换手率环比各增加了0.1pct和0.09pct，其余板块换手率走低。从主力资金流向来看，主力净流入率靠前的是新型设施、消费设施、市政环保和仓储物流，靠后的是能源设施。新型设施本周已强势领涨，下周可以关注主力资金流入和换手率偏低的消费和仓储物流板块。

2025年9月解禁的项目共有3个，分别是博时津开产园（2025/9/19）、华夏大悦城商业（2025/9/20）和易方达广开产园（2025/9/23）。近期市场交投情绪仍然不高，提示关注近期解禁项目带来的潜在交易压力。

1.3 估值：震荡行情下继续关注高分派率和保障条款个券

从中债估值收益率来看，仓储物流（4.91%）、产业园区（4.62%）和交通设施（4.56%）估值收益率靠前。从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是产业园区（4.36%）、消费设施（4.23%）和仓储物流（4.07%），租赁住房板块现金分派率约3.09%。在市场偏震荡的行情下，优先选择个券分派率较高、设置“业绩兜底条款”的经济发达区域项目。

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一级市场

2.1 西安高新区高科产业园REITs获国家发改委正式推荐

根据陕西发改委网站消息，9月8日，西安高新区高科产业园REITs项目获国家发展改革委正式推荐至中国证监会，标志着陕西省首个本土企业本地资产REITs项目正式进入发行阶段。目前陕西省内相关REITs项目包括京能国际光伏发电、高新高科产业园、华旅华山景区和京东仓储物流第一次扩募等4只REITs项目，其中华山景区REITs项目目前进展顺利，有望成为我国文旅领域第一单。

西安高新区高科产业园项目位于西安高新区软件新城，原始权益人为西安高科集团，底层资产涉及楼宇共13栋，建筑面积合计32.5万平方米，评估净值13.6亿元，发行后净回收资金约4.14亿元。

截至2025年9月19日，年内剩余潜在发行项目6-7单左右。具体来看：

当前已发售待上市的有1单（华夏凯德商业资产2025-9-16基金合同生效），交易所已反馈9单（华夏安博仓储物流2025-9-9、华夏中海商业资产2025-9-8、中航天虹消费2025-9-3、中信建投沈阳国际软件园2025-8-11、华夏中核清洁能源2025-7-9、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理1单（华夏湖北交投楚天高速2025-8-22），交易所已申报1单（山证晋中公投瑞阳供热2025-9-9）。

2.2 本周其他要闻

1.【中金山东高速REIT】（1）2025年八月主要运营数据公告：当月路费收入2104万元，环比-5.5%，同比-23.2%；日均车流量1.84万辆次，环比-1.0%，同比-27.3%。（2）2025年度第三次分红，每10份派现1.1950元，权益登记日为9月23日。

2.【华泰江苏交控REIT】2025年八月主要运营数据公告：当月路费收入4658.99万元，环比+9.23%，同比+29.38%；日均车流量5.67万辆次，环比+12.83%，同比+26.74%。

3.【招商高速公路REIT】2025年八月主要运营数据公告：当月路费收入4087万元，环比+5.7%，同比+6.6%；日均车流量1.72万辆次，环比+9.8%，同比+7.7%。

4.【华夏中国交建REIT】2025年八月主要运营数据公告：当月路费收入3745万元，环比+2.7%，同比-7.0%；日均车流量2.81万辆次，环比+6.0%，同比-4.7%。

5.【中金安徽交控REIT】2025年八月主要运营数据公告：当月路费收入8507万元，环比+3.05%，同比+8.81%；日均车流量2.41万辆次，环比+7.09%，同比+4.93%。

6.【华夏南京交通高速公路REIT】2025年八月主要运营数据的公告：当月路费收入4577万元，环比+2.50%，同比+27.3%；日均车流量4.39万辆次，环比+6.5%，同比+29.3%。

7.【中信建投明阳智能新能源REIT】2025年度第一次分红，每10份派现1.867元，权益登记日为9月23日。

8.【博时津开产园REIT】2025年度第一次分红，每10份派现0.7元，权益登记日为9月23日。

9.【易方达深高速REIT】2025年度第二次分红，每10份派现1.872元，权益登记日为9月23日。

10.【广发成都高投产业园REIT】2025年度第二次分红，每10份派现0.372元，权益登记日为9月23日。

11.【国泰君安城投宽庭保租房REIT】2025年度第一次分红，每10份派现0.6336元，权益登记日为9月22日。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《行情平淡，数据中心领涨》

报告发布日期：2025年9月21日