《大行》瑞银料今年楼价将保持平稳 升信置(00083.HK)目标价至11.2元

瑞银发表报告指出，继美国联储局减息25点子及金管局调整隔夜贴现率后，香港银行宣布下调最优惠利率12.5点子至5.125%(原为5.25%)，此举符合市场普遍预期。调整后，新造住宅按揭利率将从3.5%降至3.375%。根据芝商所数据，市场预期联储局至2026年12月将累计减息142点子。汇丰近期推出2.73%的3年或5年期定息按揭计划，反映实际按揭成本或于2026年底降至约2.7%水平。以最新租金回报率3.7%计算，正利差将从当前20点子扩阔至约100点子。瑞银预期持续减息将支持短期住宅成交量，利好发展商及高负债企业(如信置(00083.HK)、恒地(00012.HK)、恒隆地产(00101.HK)及嘉里建设(00683.HK)。

瑞银透过统计模型分析过去29年HIBOR与住宅交易量(包括私楼一、二手市场)的关联性。回归结果显示，HIBOR每下跌100点子与住宅销售量约8%的增长呈负相关。随著联储局开启减息周期，瑞银预期一个月HIBOR将从当前3.4%降至2025年底的2.2%，并于2026年底进一步降至1.6%。据此推算，未来12个月住宅销售量较过去12个月平均水平将额外增长14%。

2025年前八个月私宅成交量已录13%至15%增长。按当前速度，2025年全年化成交量预计达19,400宗(一手)及38,000宗(二手)，相当于2018至2019年水平。然而楼价仍疲软，CCL指数年内基本持平，主因短期供应充足。尽管发展商以更高定价推盘，买家对大幅加价接受度低。例如恒地土瓜湾站「壹沐」及太古地产(01972.HK)旗下柴湾「海德园」首轮销售率仅53%至55%，实用呎价分别定于17,988港元及17,565港元，较同区二手价高出13%及22%。反之，提供折扣的项目持续获热烈反应。新世界(00017.HK)九龙城住宅「瑧博」以较「壹沐」低6%的定价推盘，超额认购达38倍。瑞银重申2025年楼价将保持平稳，待库存消化后，2026年或有0%至5%温和回升。

发展商中，瑞银看好信置、恒地及嘉里表现将优于新地(00016.HK)等同行(因后者股息率缺乏吸引力)。瑞银亦偏好恒隆地产，因HIBOR下降将降低其利息支出。瑞银将信置目标价上调14%至11.2港元，评级「买入」，反映净资产值折让从40%收窄至35%，支持因素包括维港汇及柏珑销售强劲；可能减少以股代息安排。该股现时股息率达5.8%，与恒隆地产相若，瑞银认为市场尚未完全反映其495亿港元净现金优势，可支持派息及高利润土储收购。

该行予本地地产及收租股投资评级及目标价表列如下：

股份｜投资评级｜目标价(港元)

发展商

新地(00016.HK)｜买入｜96元

新世界(00017.HK)｜沽售｜4元

嘉里建设(00683.HK)｜买入｜24元

九龙仓集团(00004.HK)｜沽售｜16.3元

长实集团(01113.HK)｜中性｜31元

恒地(00012.HK)｜买入｜29元

信置(00083.HK)｜买入｜11.2元

收租股

领展(00823.HK)｜买入｜44.2元

港铁(00066.HK)｜沽售｜24元

恒隆地产(00101.HK)｜买入｜9.6元

九置(01997.HK)｜中性｜20元

希慎(00014.HK)｜中性｜15.7元

太古地产(01972.HK)｜买入｜26.1元