规模收入双增 | 2025年9月住房租赁发展报告

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（来源：观点）

摘要：住房租赁样本企业2025年上半年收入从0.5亿元到27亿元不等，样本企业租赁业务发展存在较大的差距。（报告期：2025.08.21-2025.09.17）

政策端多维协同助力市场高质量发展，50城住宅租金环比止跌回暖

观点指数 9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》正式施行，文件共七章50条，从根源上重塑住房租赁市场生态。

回顾期内政策，据观点指数不完全统计，2025年8-9月中央及地方层面政策文件/工作会议聚焦政策指引、权益保障、规范管理、存量盘活等维度的推进，政策覆盖租赁市场的供给、需求、交易全链条，有效优化住房租赁市场的供需结构，提升市场规范化与专业化水平，为行业从规模扩张到高质量发展注入强劲动力。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

2025年8月，50城住宅平均租金单价为31.94元/平方米/月，环比由跌转涨，涨幅为0.59%，主要是由于8月正值高校毕业生入职季尾声，核心城市刚需租赁需求仍有释放，叠加部分区域新增房源入市节奏放缓，供需关系边际改善推动租金止跌。

同比延续跌势，跌幅对比上月有所收窄，为-3.49%，市场虽未完全摆脱下行压力，但随着需求端的逐步修复与供给端的优化调整，同比下行的幅度正逐步收敛，市场筑底迹象显现。

从数据来看，现阶段住宅租金市场仍处于修复调整阶段，未来修复节奏将取决于区域产业活力、人口流动及保租房供给与市场需求的适配度。

规模效应持续释放，租赁企业收入分化

8-9月，多家头部住房租赁企业陆续交出2025年中期答卷。从已披露的数据来看，行业整体表现平稳，企业间的发展节奏差异进一步显现。

规模层面上，据观点指数不完全统计，30家住房租赁样本企业已开业规模持续增长，合计超150万间，而房间数中位数仅2.64万套，目前多数品牌仍处于小规模运营阶段。

其中具有国企背景的品牌，包括华润有巢、招商伊敦公寓、保利和寓等合计已开业房间39.98万套，占比25.8%，这类企业依托政策资源和资金成本优势，在保租房领域表现突出，成为市场的稳定器。

按企业披露的中期数据来看，对比上年年末，万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦公寓、保利和寓等多家租赁企业已开业规模均实现不同程度的增长，涨幅区间为2.4%至18.2%。

尽管部分企业实现规模增长，但观点指数注意到行业规模层级固化的特征明显。举例来说，头部企业包括万科泊寓以及龙湖冠寓凭借庞大的房源基数，牢牢占据行业第一梯队。其他租赁企业虽规模有不错的增长，但与头部企业在规模量级上仍存在较大的差距。

收入表现上，观点指数监测的住房租赁样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等，发展存在较大的差距。

其中包括万科泊寓、华润有巢、招商伊敦公寓、中海长租公寓、雅诗阁以及陆家嘴乐居等在内的即67%的样本企业，实现收入的同比增长，涨幅区间为3.3%到138%。

陆家嘴乐居以138%的涨幅居样本企业首位。据观点指数了解，陆家嘴乐居依托陆家嘴集团的资源优势，在上海核心区域打造高端租赁产品，精准定位高净值租客，提供高品质的房源与定制化服务。截至2025年6月底，陆家嘴集团持有的租赁住宅物业总建筑面积约为13.45万平方米，成熟期物业出租率为97%，出租单价为2.44元/平方米/天。

供给端释放节奏稳健，国企资源+专业运营助推规模化实现

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得22个租住项目新开业，较上个报告期微降，但从规模来看，供给端仍保持较强释放力度。

其中，保利和寓、滨江暖屋、城家公寓、方隅公寓、合肥承寓、金地草莓社区、乐乎公寓、瓴寓、龙湖冠寓、美寓、万科泊寓、雅诗阁、有巢公寓以及招商伊敦公寓等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大投入。

从数据来看，统计期间，上述新增开业项目呈现区域集中化与品牌头部化特征，万科泊寓、龙湖冠寓、有巢公寓、招商伊敦公寓等开业项目数居前。

城市维度上，本期一线城市落地8个项目，占总项目数的36.4%，同时，杭州、成都、合肥、郑州、宁波等重点城市同样吸引租赁企业的布局。一线及新一线城市凭借产业集聚效应，持续吸引新市民、青年人才净流入，租赁需求基数大、支付能力强，且政策支持力度突出，能为项目提供稳定的现金流，因此成为企业优先布局的安全区。

另外，观点指数注意到，泊寓通过国企资源+专业运营的合作模式，已先后在深圳、济南、重庆、昆明等多个重点城市落地项目。8月底，位于济南市历城区鲍山街道的叮咚泊寓·鲍山地铁站店正式试运营，首批298套房源一经推出即告满租。

包括泊寓在内，瓴寓国际、百瑞纪集团、有巢公寓、乐乎公寓等多家租赁企业纷纷通过轻资产或合资方式切入地方国企存量资产，实现快速扩张。

这一模式有效解决了国企有地有房缺运营的痛点，也为租赁企业提供了低门槛、低风险的规模扩张路径，实现资源+运营能力的互补。

保租房REITs中期业绩稳健，保险业首支增值策略长租基金落地

8月底，已上市的8只租赁住房REITs先后披露了2025年中期业绩报告，整体延续运营稳定、出租率维持高位、分派继续落实等特征。

同时，保险公司、国企、基金公司、房地产开发商等多元化主体积极参与，住房租赁市场已成为资本配置的重要赛道。

其中，8月28日，大家投控联合多家保险公司发起设立的长租住房基金在北京正式募集成立，出资合伙人包括大家人寿、友邦人寿、中银三星人寿、中宏人寿、复星保德信人寿五家险企。保险长钱以45亿元基金的形式，首次采用增值策略批量收购保障性租赁住房，为行业注入低成本的耐心资本。

本文节选自《规模收入双增 | 2025年9月住房租赁发展报告》