住宅房地产投资信托基金面临严峻的2025-'26设置作为高盛削减评级卡姆登，美国家园4租金

高盛（Goldman Sachs）分析师朱利安·布劳因（Julien Blouin）对住宅房地产投资信托基金（REIT）行业变得谨慎，并表示2025年下半年和2026年将面临挑战。他指出，就业增长疲软，Sunbelt（美国南部和西南部）的移民趋势放缓市场和不断上升的供应预测是尽管吸收水平稳定，但仍继续限制定价能力的主要阻力。

根据15.2倍的远期FFO倍数，卡姆登房地产信托基金（纽约证券交易所代码：CPD）的评级被下调至106美元，预测价格为118美元。该公司将Sunbelt市场的持续空缺和持续的供应调整列为主要障碍。高盛目前预计2026年租金增长仅为+1.4%，远低于管理层4%以上的指引，表明该股上涨空间有限。

CPD呈现下行压力。在此处获取最新更新。

American Homes 4 Rent（纽约证券交易所代码：AMH）从买入下调至中性，价格预测为37美元，低于43美元。分析师警告称，房屋销售环境疲软正在创造“影子供应”，因为未售出的房屋被转化为租赁。AMH市场上单户租赁房源的增加预计将对2026年的租金增长造成压力。

相比之下，Invitation Homes Inc（纽约证券交易所代码：INBH）仍然是该集团唯一的买入评级股票，尽管高盛将其价格预期从37美元下调至36美元。尽管租金趋势有所放缓，但分析师认为，INBH的规模和相对估值使其比单户租赁领域的同行处于更好的地位。

中美洲公寓社区公司（NYSE：MAA）维持在中性水平，根据16.3倍的远期FFO倍数，其价格预测从163美元下调至148美元。更新的租金增长模式推动了租金的下降，尽管同店费用的下降提供了一些抵消。

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Equity Residential（NYSE：EQR）也保持中立，其价格预期从72美元小幅下调至70美元。高盛引用了华盛顿特区的疲软趋势，和波士顿子市场是主要阻力，季节性恶化预计将在2025年底进一步压力租金增长。

埃塞克斯房地产信托公司（纽约证券交易所代码：ESS）的评级仍为中性，根据17.4倍的远期FFO倍数，其价格预测从288美元上调至291美元。尽管高盛预计，由于西海岸供应有限，2026 - 27年租金增长将达到行业领先水平，但洛杉矶子市场的近期挑战和较高的费用假设限制了近期的乐观情绪。

UDR Inc. (NYSE：UDR）仍然被评为“卖出”，基于14.7倍的远期FFO倍数，预测价格为37美元。高盛下调了2025年下半年租赁增长预期，理由是华盛顿特区和波士顿的次级市场压力更大，那里的空置率正在上升，租金增长已经放缓。虽然加利福尼亚州奥兰治县的风险敞口提供了一些缓冲，但分析师表示，这不足以抵消阻力，使UDR更容易面临下行风险。

总体而言，Blouin的研究表明，虽然Sunbelt市场近年来吸收了创纪录的销量，但这一好处正在被持续的供应增长和移民减速所抵消。

许多顾问对2026年租金增长改善的预期可能被夸大了，高盛的模型表明休斯顿、达拉斯和凤凰城等关键市场的表现疲软。沿海市场面临着自己的挑战，华盛顿特区，波士顿预计将进一步走弱，但旧金山仍然是势头更强的离群值。

分析师得出的结论是，该行业面临着经济衰退以外最弱的就业增长环境之一，导致需求远超供应。在空置水平缓解且供应修正稳定之前，定价权将仍然难以捉摸。

价格行动：CPT上涨0.35%，至107.50美元，AMH上涨0.52%，至33.52美元，ESS上涨0.39%，至267.60美元，MAA上涨0.72%，至140.40美元，INVH上涨0.63%，至29.70美元，EQR上涨0.42%，至65美元，UDR上涨0.78%，至37.59美元。

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照片：bilanol，通过Shutterstock