光大证券-核心城市房地产行业销售跟踪（2025年8月）：8月一线二手房成交面积同比转正，成交均价同比降幅收窄-250913

（来源：研报虎）

　　新房：1-8月光大核心30城住宅成交面积同比-7.8%，成交均价同比+2.8%。

　　1）2025年8月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面积为882万㎡，同比-12.5%，环比-2.2%；其中，北上广深杭蓉成交面积268万㎡，同比-17.9%，环比-4.7%，余下二线24城成交面积614万㎡，同比-9.9%，环比-1.1%。

　　2）2025年1-8月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面积为8,499万㎡，同比-7.8%；其中，北上广深杭蓉成交面积2,732万㎡，同比-1.6%，余下二线24城成交面积5,767万㎡，同比-10.5%。

　　3）8月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均价为23,904元/㎡，同比-3.0%，环比-2.0%；其中，北上广深杭蓉成交均价41,363元/㎡，同比-0.1%，环比+2.0%，余下二线24城成交均价为16,290元/㎡，同比-2.1%，环比-4.7%。

　　4）2025年1-8月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均价为24,803元/㎡，同比+2.8%；其中，北上广深杭蓉成交均价41,545元/㎡，同比+1.1%，余下二线24城成交均价为16,872元/㎡，同比+0.3%。

　　重点城市1-8月新房均价：北京60,771元/㎡，同比+14.9%；上海80,985元/㎡，同比+4.7%；广州33,478元/㎡，同比-7.8%；深圳59,873元/㎡，同比-4.6%。

　　二手房：8月一线城市二手房成交面积同比转正，成交均价同比降幅收窄。

　　1）2025年8月，光大核心15城二手住宅成交面积1,191万㎡，同比-0.5%，环比-7.7%；其中一线城市成交面积为421万㎡，同比+2.4%，环比-0.4%，余下二线城市成交面积为770万㎡，同比-2.0%，环比-11.2%。

　　2）2025年1-8月，光大核心15城二手住宅成交面积为1.05亿㎡，同比+8.9%；其中一线城市成交面积为3,623万㎡，同比+14.2%，余下二线城市成交面积为6,865万㎡，同比+6.3%。

　　3）2025年8月，光大核心10城二手住宅成交均价为23,348元/㎡，同比-1.1%，环比+1.8%；其中，一线城市成交均价为33,948元/㎡，同比-0.3%，环比-0.4%，余下二线城市成交均价为15,583元/㎡，同比-4.7%，环比-0.3%。

　　4）2025年1-8月，光大核心10城二手住宅成交均价为24,007元/㎡，同比-0.4%；其中，一线城市成交均价为35,118元/㎡，同比+0.8%，余下二线城市成交均价为16,281元/㎡，同比-5.0%。

　　重点城市1-8月二手房均价：北京28,788元/㎡，同比+4.6%；上海38,360元/㎡，同比-0.5%；广州26,515元/㎡，同比-5.6%；深圳57,560元/㎡，同比-2.2%。

　　投资建议：展望2025年，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳”。

　　投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：1）产品美誉度高，销售排名持续提升的稳健龙头，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂等。2）存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、上海临港、新城控股等。3）看好物业服务行业的长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务等。

　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。