30亿元皇庭广场流拍背后，法拍平台如今挂满了深圳开发商抵债甩卖的打折资产

（来源：中国房地产报大湾区）

/发自深圳

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昔日压箱底，今日大甩卖。

曾经被开发商紧紧捂在手中的“压箱底”资产，如今成了开发商清偿债务的最后一根稻草。

9月10日，起拍价30亿元的深圳商业地标皇庭广场最终流拍，今日拍卖吸引了近5万人次围观，但无人出价。评估报告显示，该法拍标的物评估价约43.61亿元，起拍价相当于打了7折，对比3年前74.9亿元的报价，则已是4折起拍。

皇庭广场位于深圳市福田CBD，为深圳市皇庭国际企业股份有限公司名下资产，近年来，皇庭国际陷入了复杂的债务纠纷，2022年，皇庭广场第一次被摆上货架，皇庭国际开价74.9亿元对外出售以缓解债务压力，但最终即使降价也未能成交。

财报数据显示，自2020年至2024年，皇庭国际已连续5年亏损，总亏损额超44亿元，截至今年一季度，公司总资产为80.08亿元，但总负债高达77.77亿元。

8月底，位于深圳市南山区的豪宅半岛城邦花园一期会所变卖，面积约1230平方米，变卖价格约4532万元，最终同样因无人报名流拍，而同期上架法拍平台的54套一期商铺，则以约7232万元的价格打包成交。

该批法拍房源的所有人为“深圳半岛城邦开发有限公司”，根据法院执行裁定书，拍卖原因是开发商与交通银行的借款纠纷，银行方面向法院申请处分上述房产以清偿债务。

有机构统计，8月份，深圳法拍房共成交354套，平均成交折扣率约81%，其中，成交折扣率最低的是福田区的紫元元大厦，两套房源均为底价成交，成交价仅为市场价5折。中房君查询到，背后拍卖原因，是开发商与中建二局的建筑合同纠纷，共有20套房产被法院查封变卖。

近两年来，在各大法拍平台上，一批又一批深圳开发商的资产以“骨折价”涌入市场，有曾经高不可攀的豪宅盘以5折起拍价等待买家，也有开发商曾经捂盘惜售、甚至只租不售卖的房源，最终均沦为了抵债工具。

昔日“压箱底”，今日“大甩卖”，这一现象也成为了当下房地产市场深度调整的缩影，与此同时，在开发商的断臂求生卖房抵债背后，也有业内人士提醒，因诉讼或破产处置的一手法拍房源，不仅成交同样呈现分化，在看似“捡漏”的背后，因房企暴雷背后复杂的债权关系，这类房源同样会伴随各种潜在风险。

01

从小户型到豪宅，

开发商们屡屡甩卖“压箱底”

8月，位于南山区的南城小筑上架了5套法拍房源，起拍价约5.7万元/平方米，仅为市场评估价的6折水平，被市场热议为“又一小区业主被开发商背刺”。

8月28日，5套房源全部底价成交，南山区的房产中介经纪人林女士告诉中房君，该小区近期的二手房挂牌均价在8.6万元/平方米左右，但地块出让时间为1993年，意味着房子产权年限已不足40年。

中房君查询到，南城小筑项目最早于2021年开盘，推出87套小户型住宅，开盘均价约8万元/平方米，共有195批客户冻资，最终开盘“日光”，此次拍卖房源为开发商保留房源，多名业内人士告诉中房君，该项目开发商已捂盘多年。

“当时市场火热，开发商便顺势捂盘，保留了高楼层的房源，直到2023年捂成现楼再拿出来卖，却因为市场原因和产品原因，已经卖不动了，没想到现在开发商资金出了问题，捂了这么多年的高楼层房源，最终只能6折抵债。”林女士表示。

同样位于南山区的“桃源里家园”项目，6月份再次有21套房源上架法拍平台，引发市场的高度关注，因为对比周边老小区6万元/平方米以上的二手成交价，其起拍价最低仅3.7万元/平方米，相当于周边房价的6折。

据了解，桃源里家园建成于2017年，项目开发商采取“全自持、只租不售”的模式长期持有，目前50平方米一房一厅的月租金在6000元左右。今年2月份，桃源里家园第一批5套住宅被法拍，曾吸引50名买家出手，平均溢价率超40%。

而6月16日，尽管第二批法拍的21套房源全部成交，但据中房君查询，溢价率超过20%的仅有4套房源，热度下降十分明显。

不仅有中小户型房源，近两年来，部分暴雷房企旗下的深圳豪宅楼盘，如半岛城邦、宝能城等项目，更已成为法拍平台的“常客”。

4月11日，位于南山蛇口的半岛城邦三期拍卖11套开发商房源，起拍单价7.8万元/平方米，中房君查询到，该楼盘6月的最新成交价约19万元/平方米。

最终，11套房源共有9套成功拍出，总成交金额超2.6亿元，溢价率120%，其中一套259平方米的大户型房源，成交价近20万元/平方米。

3月21日，8套位于南山西丽的宝能城法拍房二拍成功出让，最小面积132平方米，更有2套开发商保留的422平方米顶复。并且，二拍的起拍价对比一拍打了8折，市场吸引力更大之下，最终有7套房源实现了溢价成交。

值得关注的是，并非所有的“骨折价”法拍房都能换来真金白银的回血，同样是房企的“大甩卖”房源，有些开发商的自持资产却无人问津，热度分化依旧明显。

今年5月，深圳市星都置业有限公司一次性上架了星都梅沙天邸项目的282套法拍房源，但一拍二拍全部流拍。中房君查询到，该开发商近300套法拍房源分别位于项目的1栋、2栋以及10栋整栋房产，类型涵盖商务公寓以及商业，并无住宅，总评估价约6.37亿元，但起拍价仅3.56亿元。

业内人士指出，星都梅沙天邸的地理位置以及商业类型的产品性质，在当前法拍市场上并不具备吸引力，并且打包出让的起拍价较高，竞拍的受众范围十分有限。

中房君最新查询到，目前，项目10栋整栋房产在法拍平台上显示状态为“已流拍”，而1栋2栋的房源则显示“暂缓出让”。

02

一手法拍房源背后，

是各家开发商的债台高筑

“确切来讲，开发商的这些房源不是被甩卖，而是被清算。”有法拍行业人士说道。

乐有家法拍团队负责人陈金华指出，开发商的一手保留房源最终被摆上货架拍卖，大部分是源于企业因破产被拍卖以清偿债务，而企业破产的原因，多为持续重仓房地产或转型失败。

“例如，半岛投资因影视业务亏损，宝能投资新能源汽车失利，桃源里家园开发商则被惠州房地产开发项目拖垮，均是行业调整的缩影。”

从上述法拍房源的法院执行裁定书中也能看出，在这些房产的命运浮沉背后，映射出的是各家开发商如今的债务漩涡。

如南城小筑项目的背后开发商“深圳鹏城弘基投资管理有限公司”，因借款合同纠纷导致房产被申请拍卖抵债，并且，从执行裁定书来看，开发商因纠纷被涉及拍卖的房产并不只有5套房源，而是累计共有11套。

天眼查数据显示，自2024年2月至2025年1月，该企业已有多次被执行记录，被执行总金额超7000万元。

桃源里家园的开发商“惠州市惠阳区拓建实业有限公司”，同样因借款合同纠纷被广发银行申请拍卖查封资产，共计108套房源，数量之大，已经占到了小区将近一半的房源。

去年10月，深圳市星都置业有限公司被平安银行申请强制执行支付4.24亿元欠款及利息，直至今年1月，由于深圳星都方面并未履行偿付义务，法院则对其名下282套法拍房源进行拍卖变卖。

而项目体量更大的半岛城邦项目，近两年从一期到四期均有多套抵押房源被法拍，开发商“深圳半岛城邦房地产开发有限公司”背后的债务，更是涉及如交通银行、中信银行、中建二局等多家曾经的合作机构。如去年4月，中信银行便向法院提出申请，要求将半岛城邦三期的33套房产以及四期的106套房产，进行拍卖变卖以偿清债务。

值得关注的是，近日，根据《深圳半岛城邦房地产开发有限公司及关联公司重组项目债权申报通知公告》，明确深圳半岛城邦房地产开发有限公司及其关联公司（深圳半岛城邦置业有限公司、半岛置业广州投资有限公司）将采取破产重组。

数年来，多批次的卖房抵债始终是杯水车薪，债台高筑下，深圳半岛最终走上破产重组之路，无疑也给同样资不抵债的本地房企敲响了警钟。

03

业内提醒：

“低价房”看似诱人，仍需警惕风险

今年以来，深圳的法拍房数量持续上升。

机构统计数据显示，8月份，深圳法拍住宅挂拍量约627套，环比上涨51%，挂拍量创下近一年来的单月新高。

据陈金华分析，深圳法拍房的挂拍量与成交量呈现双增长态势，但流拍率有所上升，成交价出现下滑，这一趋势自6月以来十分明显，同时，对买家来说相当于是一手保留项目的开发商法拍房源，若同批次有多套房源同时开拍，则会分散买家注意力，间接降低单套房源的溢价概率。

需要警惕的是，从“捂盘惜售”到“骨折拍卖”，开发商正在为过去的狂欢付出代价，因此，实际上每一套看似诱人的法拍房源背后，往往可能还牵扯着复杂的金融债务关系。

如今年2月份，桃源里家园首批被法拍的5套住宅，便发生了有购房者溢价拍得房产后，收房时却发现房子里住着“债权人”的情况。

房产中介经纪人林女士向中房君表示：“法院公告虽不承认租赁，但开发商原本就只租不售，实际上住满租户。拍卖的房子里住的人还是债权方，拖家带口常年居住，声称是开发商老板以房抵债，以他们是合法居住为理由，一直拒绝搬离，导致收房难度非常大。”

陈金华也提醒，针对开发商因各种债务纠纷而被执行法拍的一手房源，往往会存在如“税费垫付风险”“大额欠费风险”“交付执行风险”等看不见的雷区。

“第一，买家可能需垫付的税费金额较高，最高接近50%，这对买家的现金流储备或金融方案的完善度是极大考验；第二，部分房源存在高额物业欠费，以及多种历史遗留欠费；第三，是部分房源的开发商与物业公司原属同一集团，在交付环节可能出现整体对抗的情况，导致交付困难，这些都是潜在风险，买家不能只看到打了骨折的拍卖价格。”

无论是哪一种法拍资产，背后都是机会与风险并存，价格是明码，风险是暗账，看似法拍平台上捡的漏，实际上也可能是开发商甩出的风险包裹。

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