政策暖风+业绩筑底，板块轮动到“它”了？

楼市政策春风拂过沪深京，地产股迎来久违的“大涨”。

9月9日，港股和A股房地产板块迎来强势上涨行情。港股内房股表现尤为强劲，碧桂园一度大涨超30%，世茂集团涨超20%，雅居乐集团等跟涨。

A股市场也不例外，房地产板块集体走强。苏宁环球、首开股份（维权）、卧龙新能、滨江集团、华丽家族等多股涨停。

本轮大涨背后有何不同？“金九银十”旺季窗口，板块行情的持续性是否可期？

板块上涨催化：政策宽松迈入“深水区”

这轮房地产板块的强势上涨，直接催化剂是一线城市相继落地优化限购政策，且短期政策效果显现。

9月5日，深圳市住建局联合央行深圳分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，从购房资格、企业购房及房贷利率三方面推出组合措施。

新政大幅放宽非核心区域限购，允许符合条件家庭在六区不限套数购房。盐田区及大鹏新区更是全面取消购房资格审核。

同时，商业银行发放住房贷款时不再区分首套与二套房利率，进一步降低购房成本。

深圳并不是第一个出台楼市优化政策的一线城市。8月，北京和上海已经相继出台了楼市优化政策。分析指出，深圳此次楼市新政策力度大于8月出台楼市新政策的北京和上海，且宽松政策出台后，新房、二手房成交量环比明显好转。

基本面：头部房企利润率初步企稳

行业整体虽然仍在筑底，但头部房企已经展现出明显的韧性。中报数据显示，2025H1，13家头部房企营收同比下降2%，毛利率15.1%，同比下降0.5个百分点，但较2024全年提升0.3个百分点，显示毛利率出现初步企稳迹象。

其中，华润置地成为“盈利之王”，上半年归属母公司净利润118.8亿元，同比增长16.2%。中海地产核心净利润率达11%，龙湖集团保持正向盈利32亿元，稳居民营房企首位。

具体来看，头部房企业绩改善主要原因有四：

（1）在一线及核心二线城市持续加仓。14家房企25H1在51城市进行拿地，其中北上杭三城占比59%，在核心5城（北上深杭成）的拿地市占率从24年的45%上升至25H1的57%。

（2）低毛利项目结算进入尾声。此前侵蚀利润的高价地项目正逐步完成结算。同时，近年来土地市场热度下降，房企拿地更为理性，新增项目土地成本更趋合理，这为未来结转毛利率的改善提供了空间。

（3）经营性业务崭露头角，成为第二增长曲线。以商业投资、物业管理、长租公寓等为代表的经营性业务，正为一些前瞻性的房企贡献可观的收入和利润，比如华润置地2025年上半年购物中心的经营利润率提升至65.9%的历史新高；龙湖集团同期运营及服务业务收入合计达132.7亿元，占总营收的22.6%，其运营业务的毛利率超过了75%。

（4）融资成本下行。财务稳健的头部房企，其融资优势在行业下行期愈发明显，其中华润、招商、保利、中海、金茂五家央企融资成本降至3.0%以下。

展望：政策+基本面共振，关注结构性机会

“金九”新房成交或转正：地产传统旺季“金九银十”即将启动，二手市场来访有所回升。此外政策连续性加强，北上深相继放松外环限购，近期具备政策催化的北上深及苏州新房成交环比增速领先，凸显短期政策效果，再加上低基数和传统旺季，新房成交在9月有望转正。

降息等政策红利预期仍存：9月通常为地产政策密集出台期，二季度以来新房市场量价走弱的趋势下全年止跌回稳压力加剧，在“止跌回稳”目标下，新一轮支持政策有望加快推出，包括城市更新、危房改造、存量房收储等。此外，美联储降息预期提升也为我国打开货币宽松空间。

投资层面，当前房地产板块整体处于低位，优质企业利率已开始筑底，“高切低”行情下或反复受市场关注。不过，房企之间的分化会持续加剧，那些聚焦一二线核心城市、财务稳健、融资成本低的“三好”地产开发商，有望在这一轮市场分化中赢得更多机会。

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