中邮·房地产|周观点：深圳优化购房政策 期待楼市温和回升

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（来源：中邮证券研究所）

转自：中邮证券研究所

投资要点

9月5日深圳发布分区优化调整居民购买商品住房政策，针对市内多区限购措施、以及住房贷款利率等政策进行优化。主要包括：符合购房条件的在指定区域范围内购买商品住房不限套数，不符合购房条件的限购2套；在盐田区、大鹏新区购买商品住房不再审核购房资格；企事业单位可在全市范围内购买商品住房；贷款利率不再区分首套住房和二套住房。我们认为得益于政策持续放松，叠加季节性因素，新房销售将在9-10月份有所改善。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为150.68万方，本年累计新房成交面积为6102.03万方，累计同比-4%。30大中城市近四周平均成交面积为128.88万方，同比-3%，环比-0.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.07万方，同比-15.3%，环比+0.2%，二线城市近四周平均成交面积为76.84万方，同比+5.1%，环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为32.77万方，同比-2.7%，环比-2%。上周14城商品住宅可售面积为8005.69万方，同比-9.48%，环比+0.04%，14城去化周期为17.51个月，其中一线城市去化周期为12.59个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为195.43万方，本年累计二手房成交面积为7770.11万方，累计同比+15.2%。20城近四周平均成交面积为195.43万方，同比+6.5%，环比-1.2%。截至2025/8/25全国城市二手房出售挂牌量指数为11.87，环比-2.2%，挂牌价指数为152.68，环比-0.07%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为80宗，成交住宅类土地数量为41宗，新增供应商服类土地数量为102宗，成交商服类土地数量为33宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.5，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.49。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5084.5元/平方米，溢价率为5.16%，环比+0.92pct，成交商服类土地楼面均价为1711.5元/平方米，溢价率为0.42%，环比-0.24pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指下跌1.48%，沪深300指数下跌0.81%，房地产指数跑输沪深300指数0.67pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.69%，恒生综合指数上涨1.47%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.16pct。

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为150.68万方，本年累计新房成交面积为6102.03万方，累计同比-4%。30大中城市近四周平均成交面积为128.88万方，同比-3%，环比-0.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.07万方，同比-15.3%，环比+0.2%，二线城市近四周平均成交面积为76.84万方，同比+5.1%，环比+0.6%，三线城市近四周平均成交面积为32.77万方，同比-2.7%，环比-2%。

上周14城商品住宅可售面积为8005.69万方，同比-9.48%，环比+0.04%，14城去化周期为17.51个月，其中一线城市去化周期为12.59个月。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为195.43万方，本年累计二手房成交面积为7770.11万方，累计同比+15.2%。20城近四周平均成交面积为195.43万方，同比+6.5%，环比-1.2%。

截至2025/8/25全国城市二手房出售挂牌量指数为11.87，环比-2.2%，挂牌价指数为152.68，环比-0.07%。

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为80宗，成交住宅类土地数量为41宗，新增供应商服类土地数量为102宗，成交商服类土地数量为33宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.5，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.49。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5084.5元/平方米，溢价率为5.16%，环比+0.92pct，成交商服类土地楼面均价为1711.5元/平方米，溢价率为0.42%，环比-0.24pct。

二

行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指下跌1.48%，沪深300指数下跌0.81%，房地产指数跑输沪深300指数0.67pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.69%，恒生综合指数上涨1.47%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.16pct。

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第24，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第6、第13。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：万通发展（维权）（+2.71%）、华联控股（+2.16%）、中国国贸（+2.04%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+9.37%）、恒隆地产（+7.2%）、中国海外宏洋集团（+3.54%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：华润万象生活（+2.01%）、金科服务（+1.87%）、碧桂园服务（+0.46%）。

证券研究报告《中邮证券-房地产行业报告：深圳优化购房政策 期待楼市温和回升》

对外发布时间 ：2025年9月9日

报告发布机构：中邮证券有限责任公司

分析师:高丁卉  SAC编号:S1340524080001

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