公募REITs周度观察｜REITs市场小幅反弹

（来源：中金固收）

摘要：

国务院办公厅印发《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》，其中提出，丰富体育场地供给。出台国家步道体系建设总体方案。持续开展“国球进社区”、“国球进公园”活动，推动户外运动设施、全民健身中心、体育公园、社会足球场地等群众身边的体育场地设施建设。通过中央预算内投资、地方政府专项债券、彩票公益金等支持符合条件的体育场地设施建设。支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

上周REITs市场小幅反弹：上周公募REITs市场整体小幅反弹，周内同权益市场呈现一定跷跷板效应，前期跌幅较深的合肥高新（3.60%）、百联消费（3.41%）周内反弹领涨，金隅产园（2.95%）、外高桥（2.82%）、苏州恒泰（2.56%）涨幅领先，解禁在即的津开科工（-2.72%）、江苏交控（-2.29%）跌幅居前。

上周REITs成交量继续收缩：上周REITs总成交金额为27.80亿元，较前一交易周继续缩量，蒙能REIT（1.89%）、招商科创（1.84%）、江苏交控（1.70%）换手率居前，全市场日均换手率在0.13%至1.89%之间。

公募REITs项目进度更新：华夏凯德商业资产REIT完成网下询价，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的 254.08 倍，定价5.718 元/份。中航天虹消费REIT收到交易所问询。

行情概览

01

 价量表现：  市场震荡分化，全周小幅反弹，成交量继续收缩

上周公募REITs市场整体小幅反弹，周内同权益市场呈现一定跷跷板效应，此前跌幅较深的项目反弹领涨，C-REIT指数上涨0.59%，全周市场成交27.80亿元，较前一交易周继续下降。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、从全周涨跌幅看，市场走势分化，前期跌幅较深的合肥高新（3.60%）、百联消费（3.41%）周内反弹领涨，金隅产园（2.95%）、外高桥（2.82%）、苏州恒泰（2.56%）涨幅领先，解禁在即的津开科工（-2.72%）、江苏交控（-2.29%）跌幅居前。从日涨跌幅看，和权益市场走势呈现出较为明显的跷跷板现象，周中三个交易日多数收涨，周五价格回落，华润商业实现五个交易日收涨。

2、分资产大类来看，保障房、消费板块收涨，其余板块涨跌分化，整体变动有限。产权类项目：仓储物流REITs平均上涨0.60%，产业园区REITs平均上涨0.50%，保障房REITs平均上涨1.08%，消费基础设施REITs平均上涨1.24%。特许经营权项目：环保市政平均上涨0.14%，能源类平均上涨0.27%，高速公路REITs平均上涨1.24%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，至9月5日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别上涨0.59%、上涨0.84%和上涨0.25%，同期中证500下跌1.85%，10年期国债指数上涨0.16%，C-REIT走势较权益市场表现出一定跷跷板现象。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为27.80亿元，较前一交易周继续缩量，蒙能REIT（1.89%）、招商科创（1.84%）、江苏交控（1.70%）换手率居前，全市场日均换手率在0.13%至1.89%之间。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年9月5日，除广州广河、中交、安徽交控、东吴苏园、中关村、和达高科、湖北科投、广开产园外，其余65支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为27.40%、34.66%、58.02%、70.17%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、宁波交投较发行价溢价率分别为35.08%、35.17%、32.04%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为46.06%、36.44%、65.64%、44.90%、38.24%、46.33%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是深国际、外高桥、九州通较发行价溢价率分别为31.70%、46.42%、43.14%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、金隅、东久分别较发行价溢价54.01%、55.97%、43.81%；鹏华深能和华电清洁能源收盘价较发行价溢价44.86%和22.46%；保障房REITs溢价率前三是深圳安居、北京保障房、厦门安居分别较发行价溢价59.02%、81.74%、86.51%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价90.42%、73.15%、82.02%。数据中心REITs万国数据和润泽科技收盘溢价率为38.63%和34.93%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年9月5日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年9月5日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

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