企业月报 | 投融资环比回落 ，组织架构扁平化调整仍在继续（2025年8月）

（来源：克而瑞地产研究）

核心内容

1、合约销售：百强房企 8 月实现销售操盘金额 2070 亿元 

2、企业拿地：8 月典型企业拿地金额环比腰斩，创近一年新低 

3、企业融资：单月总量环比回落，华润连续三个月融资总量第一 

4、组织动态：万科架构大调设 16 地区公司，保利发展任命吴兰玉为副总经理

◎  文 / CRIC研究中心

0

1

合约销售

百强房企8月实现销售操盘金额2070亿元

核心观点：

1、2025年8月，TOP100房企实现销售操盘金额2070.4亿元，环比降低1.9%，同比降低17.6%，同比降幅相对于7月收窄了6.7个百分点，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。累计业绩来看，百强房企实现销售操盘金额20708.8亿元，同比降低13.1%，降幅扩大0.6个百分点。

2、2025年8月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低4.3%至560.6亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低5.9%和9%至149.2亿元和89.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛更是降低了23.8%至35.1亿元。具体分梯队来看，2025年前8个月百强房企各梯队的操盘销售金额均在降低，TOP21-30梯队房企的累计销售规模降幅相对较小，同比降幅为8.7%，是唯一一个降幅在10%以内的梯队。

3、从企业表现来看，2025年8月有33%的百强房企单月业绩环比增长，其中21家企业单月业绩环比增幅大于30%，包括绿城中国、中海地产、华发股份、融创中国、保利置业、中国铁建等，TOP10房企中有8家的销售操盘金额环比有所增长。

0

2

企业拿地

8月典型企业拿地金额环比腰斩创近一年新低

核心观点：

1、重点监测企业拿地金额环比“腰斩”，单月投资创近一年新低，在经历6、7月短暂的拿地高峰后，投资出现显著“降温”。8月，重点监测30家房企单月投资金额（全口径）约250亿元，57%，创下近一年新低。由于去年8月份基数较低，30家企业拿地金额同比上涨达41%；拿地面积131万平方米，环比下降52%，同比增长116%。在核心城市优质地块出让节奏放缓之下，8月成交楼板价环为19034元/平方米，环比下降9%。

其中，有18家企业8月未有新增土地入账，仅有华润置地、招商蛇口在深圳联合拿地金额超过80亿，其余企业单月拿地金额均不足20亿。

2、聚焦核心城市优质地块，投资愈发理性和谨慎。8月份优质宅地出让频次、出现周期性下降，土拍溢价率等指标随即回落。但是从个体地块来看，优质宅地的热度仍在继续保持，深圳宝安中心宅地、龙华民治宅地等均如期高溢价成交。

由此来看，企业拿地呈现出理性和谨慎一面，投资仅专注于核心城市、核心地块，这也是多数城市销售的“基本盘”。我们认为，短期这种“宁缺毋滥”策略仍将延续，投资力度的回升取决于核心城市土拍的质量和频次。而相较于上半年的企业竞争的激烈程度，由于当前市场仍处在深度筑底过程中，未来几个月投资或将更加理性。

0

3

企业融资

单月总量环比回落华润连续三个月融资总量第一

核心观点：

1、融资总量：2025年8月65家典型房企的融资总量为371.39亿元，环比减少23.6%，同比减少31.2%。从全年的累计数据来看，1-8月65家典型房企的累计融资总量为2785.18亿元，同比减少27.3%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资256.84亿元，环比减少32.4%，同比减少47%；资产证券化融资105.35亿元，环比增加12.7%，同比增加90.3%。此外还有建发国际完成了配股融资，收获净额10.11亿港元。

2、融资成本：2025年1-8月65家典型房企新增债券类融资成本为3%，较2024年提升0.07个百分点，其中境外债券融资成本8.6%，较2024年全年提升4.42个百分点，境内债券融资成本2.6%，较2024年全年降低0.31个百分点。单月来看，本月没有企业境外发债，而由于境内发行债券的企业基本都是中海、首开、中交等央国企，因此境内债券融资成本环比略微提升了0.03个百分点至2.38%，继续保持低位。

3、企业表现：本月融资总量最大的企业是华润置地，企业在本月发行了1笔51亿元的CMBS，此外还获得了2笔共33亿元人民币的银行贷款。从企业梯队来看，2025年1-8月TOP10房企平均每家的融资额为169.35亿元，是所有梯队中最多的。TOP51+房企上半年平均每家的融资额为15.33亿元，同比减少20.88%，是融资规模降幅最小的梯队。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为2.62%，较2024年全年融资成本降低了0.06pct，比融资成本最高的TOP31-50的房企低1.05pct；TOP11-30梯队的融资成本同比降低了0.21pct，降幅最大。

0

4

组织动态

万科架构大调设16地区公司保利发展任命吴兰玉为副总经理

核心观点：

2025年8月，房地产行业延续深度调整态势，65家监测企业中，头部房企成为组织变革与人事变动的核心主体。从整体趋势来看，组织变革呈现“总部-城市”两级管控收缩特点，人事变动则是关键岗位人事调整服务战略布局。企业通过精简管理层级、优化人才配置，以提升决策效率、控制运营成本，并为新业务增长注入动力。具体情况如下：

1、房企人事调整集中于高管层与核心业务部门负责人，变动逻辑紧密围绕“业务需求匹配”与“战略重心倾斜”。

保利发展为推进“不动产综合服务”第二增长曲线，聘任具备14年地产开发（市场营销、客户服务）与物业管理复合经验的吴兰玉为副总经理，其跨板块履历可有效衔接集团“不动产投资开发+经营+综合服务”三大主业，填补专业化人才缺口。

象屿地产则通过内部提拔，将沪浙区域总经理助理佟文艳升任集团营销管理中心副总经理，强化营销体系内部人才梯队建设。

2、房企组织调整以“撤销中间层级、强化总部管控与城市端执行力”为核心，打破传统三级架构，转向两级管控。

万科作为行业风向标，在深铁全面进驻后，于8月28日正式撤销原“5+2+2”架构（5大区域公司、2个总公司、2个直管公司），重新划分16个地区公司，实行“总部-地区公司”两级管控，同步设立物业、商业、长租公寓等八大事业部聚焦多元化业务。人事端同步任命16位地区公司总经理，除李峰兼任集团执行副总裁外，其余均为专职城市总且直接向总部汇报，将决策链从“三级”压缩为“两级”，既提升重点城市（如广佛、上海）的业绩响应速度，又通过“国资+职业经理人”双轨治理，适配深铁入股后的战略定位。

在金地集团完成架构调整后，本月金地商置迅速跟进，取消原三级架构（总部-区域-城市），撤销四大区域公司平台，设立华东、东部、华南、华北四大地区公司，同时进行高管大洗牌，通过“总部强管控+地区公司实体化”，减少中间环节对资源配置的阻碍，聚焦重点区域（如华东、华南）的商业地产与住宅开发业务协同。

综合来看，当前头部房企正通过“组织扁平化”与“人才专业化”的双轮驱动，应对行业深度调整。

排版：鸟姐