绿城中国2025中期观察：优产品，强去化，品质与效率协同发力

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1-8月，TOP100房企销售额同比下降13.3%，规模持续收缩。从中报披露情况来看，多数房企面临业绩亏损，盈利承压已成为普遍现象。由此可见，当前房地产市场仍处低位盘整阶段，后续仍需经历一段平稳消化期。

在此背景下，绿城中国（03900.HK）于8月25日召开的中期业绩发布会，交出了一份兼具韧性与策略深度的“答卷”。尽管短期内受交付结构调整影响，营收533.7亿元、净利润12.1亿元等指标同比有所承压，但其在销售端尤其是去库存方面的突破，成为行业关注焦点：

1. 上半年实现1222亿元销售额跃居行业第二位，自投销售额803亿元，位列行业第五；

2. 首次开盘的平均去化率达80%，同比提升2个百分点；

3. 2021年及以前老旧库存消化规模达190亿元，占自投项目销售额的23.7%；

以“占位稳升、结构优化、效率领先”的去化表现，绿城努力在行业下行周期中力求经营结果最优，实现稳健经营、提振行业信心。

销售额跑赢行业，库存规模同比减少15%

去库存的核心成果直接体现为销售数据——在TOP10房企销售额同比下滑14.0%的环境下，绿城已连续七年实现销售额增速跑赢同梯队企业均值。

2025年上半年，绿城实现1222亿元销售额，位列中指研究院半年度销售额业绩第二名，名次较2024年末排名提升1位。名次跃升的背后更凸显其库存消化的“抗跌性”优势：同期TOP10房企销售额平均降幅为14.0%，绿城降幅为3.4%，显著低于头部企业均值。

更值得关注的是，这一“跑赢同梯队”企业的表现并非短期偶然。事实上，从2019年至今，绿城已连续第7年实现销售业绩增速（或降幅收窄幅度）优于TOP10企业平均水平，彰显其经营韧性。

图：2019-2025年中期绿城销售额与TOP10对比

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这一表现得益于公司持续深化的去库存战略，通过“存量攻坚+结构优化”双线策略实现库存质量与周转效率的双重提升。

在一二线城市，绿城上半年销售额在18个城市位列前十。尤其是杭州、宁波、西安、大连等城市排名更加靠前，基本保持在前三或前五，一二线城市销售业绩贡献率达到86%，较去年同期提高6个百分点。以杭州为例，杭州岸芷丁香2025年5月首开，三开三罄且车位同磬，已于6月底清盘；首开均价约5.6万/㎡，后续逐步上涨至5.93万/㎡，较区域限价时代涨幅约20%-26%，累计销售额超26亿元。

在存量攻坚方面，绿城通过“老盘新做、策略灵活”的方式有效盘活沉淀资产。2025年上半年，绿城去化2021年及以前的“老旧库存”实现销售额190亿元，占自投项目销售额的23.7%，相当于以存量去化贡献近四分之一的自投销售份额，让“沉睡库存”转化为“经营活水”。

该策略以“产品焕新+营销适配”为核心框架，构建了多维度协同的去化路径。

以宁波凤麓和鸣为例，通过“老盘新推+区域市占提升”，成为奉化区销售套数第一，验证存量策略的有效性。

存量攻坚的显著成效，直接推动绿城库存结构持续优化——截至2025年6月末，公司总土地储备规模降至2724万㎡，较2024年同期的3193万㎡大幅下降14.7%，库存“瘦身”显著。

精准投资，“量足质优”超5成实现当年转化

库存能更好地去化，关键在于投资精准。绿城中国坚持差异化投资策略，投资衡量标准更细化，突出流动性、强调结构性机会，高度谨慎，确保投一成一。在这一过程中，除了核心一二线城市之外，绿城对浙江优质三四线的改善机会下错峰拿地颇为关注，确保投资安全。

2025年上半年，绿城中国新增35个项目，拿地权益金额达到362亿元，同比增加135%，位列中指研究院上半年拿地权益金额排行榜的前三位。

2025年上半年，绿城中国在杭州、西安、苏州、上海、嘉兴、南京、宁波等16个城市新获总建面355万㎡，预计新增货值达907亿元。分城市来看，2025年上半年，绿城拿地主要分布在核心城市的核心板块，一二线城市为主，综合考虑项目未来的去化流速和利润率两大核心指标，保障未来的业绩的平稳实现。

图：2025年1-6月绿城中国各城市权益拿地金额及权益比率

值得关注的是，在三四线城市策略上，2025年绿城中国仅在浙江省内“优质三四线精准深耕”，体现“不恋战、做一成一”的投资纪律。如在嘉兴市场，即将推出海宁馥香园、晓风明月、云栖玫瑰园三项目，精准捕捉当地改善市场结构性机会，尽显投资定力与市场洞察力。

从拿地权益比率来看，35宗新增地块中，权益比率100%的项目有20个，整体权益比率达到77%，确保对项目的主导权，避免因合作方分歧影响去化节奏。

从新增货值区域分布看，绿城2025年上半年聚焦核心价值板块：杭州单城占比47%，长三角其他区域占比21%，叠加一二线高能级城市88%的整体占比，与销售端“高能级为主”的结构高度契合，从源头确保新增货值具备“易去化”属性。

图：2025年1-6月绿城中国新增库存分布结构

2025年半年度业绩报

新增货值的“快速转化”是避免库存积压的关键。绿城提出“一年两熟”策略，2025年上半年新增的35个项目，预计当年销售转化率达55%，年内均实现首开，可贡献约500亿元销售额，相当于上半年自投销售额的62%。

“好房子”标准下的价值升维，品质驱动市场认可

优质产品不仅能实现“溢价销售”，更能缩短去化周期。绿城通过“好房子”标准体系的创新升级，构建了从“标准制定”到“价值兑现”的完整逻辑链条，通过产品持续创新实现产品溢价能力的显著提升，以产品力破解价格战困局。

2024年6月，《绿城中国好房子产品标准》通过专家组严格评审，成为行业首个企业“好房子”标准；该标准包含1个总则、6个分册、共计226项条款，有189项严于国家标准及行业标准。2025年，绿城进一步系统性更新，推出《绿城中国好房子产品标准2025》，延续了1总则6分册的框架，总计更新45项，新增38项，最终凝结为270条核心准则（不含总则与价值主张），条款更新率37%。

最新的“好房子”体系通过六项实操IP与核心技术属地化应用，将标准转化为产品价值，形成“标准-产品-溢价”的正向循环。

图：绿城2025“好房子”的六项实操IP

品质升级驱动的市场响应在绿城多个重点项目中得到量化验证。在中指研究院2025年人居梦想“好房子”评选中，绿城7个项目上榜。以北京和樾玉鸣项目为例，以首开即成为北京套数、金额双冠王的业绩，印证高端市场对品质溢价的接受度——该项目销售均价达106642元/㎡，突破区域价格天花板的同时保持高效去化，体现出核心技术应用对价值感知的提升作用。

表： 2025年人居梦想“好房子”绿城项目（含省市）

稳健财务“托底”，未来业绩提质可期

去库存需要“资金支持”——若企业面临流动性压力，可能被迫“低价甩卖”库存，损害长期利益；反之，稳健的财务状况可让企业“从容去化”，合理制定价格与节奏。绿城2025年上半年财务表现“扎实稳健”，为去库存提供坚实保障。

2025年上半年，绿城中国债务结构持续优化，1年内到期借贷余额为232亿元，短债占比仅为16.3%，较2024年底的23.1%下降6.8个百分点，创历史新低；现金短债比达到2.9倍，较2024年底的2.3倍增加0.6倍，目前集团现金流较为充裕，债务结构十分合理。

图：2024年-2025年上半年绿城债务期限结构

企业年报披露

绿城2025年中期的融资成本3.4%，较2024年下降0.5个百分点，处于行业最低水平。低融资成本与低短债压力的背景下，让绿城可根据市场节奏制定精准的营销策略，避免“非理性降价”。

结语

在行业调整的关键阶段，绿城的业绩韧性本质是品质坚守与效率革命的协同进化——以高能级与长三角战略聚焦定方向，以存量攻坚与数字营销精准破局，以好房子IP强产品支撑，以充裕现金稳财务底盘。通过这种模式，绿城既能实现长库存的有效去化，更能在行业去杠杆、防风险周期中筑牢长期经营安全垫，成为其实现稳健经营、可持续发展的关键。

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