中金 • REITs | 公募REITs月报：市场探底回升，关注风险偏好变化

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联合研究

截至8月29日，中国公募REITs73只上市标的总市值为2188亿元，中证REITs全收益指数本月下跌2.61%，价格指数下跌2.86%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别+3.46%、+4.10%、-1.94%。

8月市场先抑后扬，关键点位有所支撑。中证REITs全收益指数8月上中下旬分别呈现震荡下行、放量下跌、企稳反弹走势，盘中最低触及1050-1055支撑位，月末收于1073.33。分板块来看，数据中心板块（本月新增）收涨36.55%、仓储物流-0.80%、能源-1.56%、高速公路-1.75%、市政环保-1.92%、产业园-2.77%、消费-2.90%、保租房-5.45%，保租房板块受长端利率上行影响连续第二个月领跌且跌幅扩大。市场整体成交活跃度连续第三个月略有修复，我们测算8月市场日均换手率0.70%，环比上升0.05ppt，本月全市场日均成交额6.96亿元（环比+15%）。

部分板块估值比价压力有所缓解。我们统计8月底各板块与十年国债利差分别为7bps（市政环保）、39bps（能源）、266bps（高速）、259bps（产业园）、241bps（仓储物流）、204bps（数据中心）、191bps（消费）、106bps（保租房），其中能源、保租房板块利差环比分别走阔24bps、9bps，高速、市政环保板块利差环比分别收窄123bps、45bps（主要受中债估值参数调整影响）。此外，产权REITs市值加权年化分派率（TTM）与中证红利指数股息率（TTM）之间的负利差环比收窄11bps至-57bps。

关注风险偏好边际变化。观察8月末9月初大类资产表现，上证指数突破3800点后宽幅震荡、10Y国债活跃在1.75-1.79%区域震荡，股债均在关键点位反复博弈，中证REITs全收益指数也在反弹至1070点以上后小幅回调休整。其他大类资产方面，中证转债指数高位有所回撤、黄金价格向上突破，或代表资本市场风险偏好有所收缩。若后续市场风险偏好继续收缩，有利于支撑REITs市场平稳修复。

关注优质项目回调后的配置机会。以6月23日至8月29日前复权收盘价计算，跌幅超过5%的REITs共有36只，跌幅超过10%的共有10只，择券配置空间环比扩大，建议关注1）基本面预期及韧性较强的板块（如保租房、消费、市政环保等）低吸机会；2）基本面边际企稳且租户结构稳定的项目配置机会（如部分仓储和高速项目）；3）战配与打新机会。

风险

无风险利率大幅上行；项目经营业绩不及预期。

C-REITs月度市场回顾

市场规模与收益情况

图表：截至8月29日，C-REITs总市值为2188亿元

注：数据截至每月底资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：已上市公募REITs限售解禁情况

注：1）数据截至2025年8月29日；2）蓝色为已解禁份额资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部

图表：C-REITs市场8月收益情况

注：1）数据截至2025年8月29日；2）全市场流通市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势

注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2025年8月29日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：C-REITs市场收益波动率

注：数据截至2025年8月29日资料来源：Wind，中金公司研究部

流动性与资金面

图表：C-REITs市场成交额及换手率

注：1）数据截至2025年8月29日；2）换手率基于自由流通份额计算资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：C-REITs市场月度大宗交易金额

注：数据截至2025年8月29日资料来源：Wind，上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部

图表：8月资金价格中枢延续下降

注：数据截至2025年8月29日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：8月底十年期国债利率相对7月底上行8bps

注：数据截至2025年8月29日

资料来源：Wind，中金公司研究部

相对价值与相关性

图表：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比

注：数据统计区间为2021年6月至2025年8月资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：各大类资产价格指数动量与估值分位数对比

注：1）数据截至2025年8月29日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)，可转债估值为百元溢价率

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：C-REITs分派率/IRR与债券到期收益率/股指股息率走势对比

注：1）分派率（TTM）= 最近4个季报披露的单位可供分配金额之和除以市值，少于4个季报的项目的可供分配金额按招募书预期值；2）数据截至2025年8月29日；3）中债IRR数据起始日为2021年8月13日

资料来源：Wind，REITs招募书，中金公司研究部

图表：经营权REITs利差情况

注：数据截至2025年8月29日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：市政环保REITs利差情况

注：数据截至2025年8月29日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：高速公路REITs利差情况

注：数据截至2025年8月29日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：能源REITs利差情况

注：数据截至2025年8月29日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：产权REITs利差情况

注：数据截至2025年8月29日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：仓储物流REITs利差情况

注：数据截至2025年8月29日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：产业园REITs利差情况

注：数据截至2025年8月29日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：保租房REITs利差情况

注：数据截至2025年8月29日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：消费REITs利差情况

注：数据截至2025年8月29日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：数据中心REITs利差情况

注：数据截至2025年8月29日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）

注：1）数据截至2025年8月29日；2）相关性系数基于日收益率计算资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2025年8月29日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2025年8月29日

资料来源：Wind，中金公司研究部

P/NAV、现金分派率与IRR

图表：C-REITs全市场P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2025年8月31日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：产权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2025年8月31日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：经营权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2025年8月31日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：C-REITs 8月交投及估值情况

注：1）数据截至2025年8月31日；2）2025年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；25Q2YTD累计可供分派率基于各REITs2025年二季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的累计可供分配金额计算，对于未披露满4个季报的REITs，除南方润泽科技数据中心REIT按招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额计算外，其他REITs均按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；3）未发布2025年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2025年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+最新资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2025年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2025年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；4）NAV均剔除分红

资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部

近期政策跟踪

图表：部分近期REITs相关政策与动态

注：以上政策及文件依次来源于http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5801445/index.html； https://www.fuzhou.gov.cn/zfxxgkzl/szfbmjxsqxxgk/szfbmxxgk/fzsrmzf/zc/gfxwj/202508/t20250815_5062115.htm； https://www.qstheory.cn/20250815/50797af8a38f401ab3883727d411c47b/c.html； https://ghzyj.sh.gov.cn/zcwj/tdgl/20250822/3ed62c9aacab4665afed106bdb09c516.html； https://www.mofcom.gov.cn/zcfb/zhzc/art/2025/art_2c97403d95f3412cb2ae01ada4d28077.html。

资料来源：中国人民银行，福州市人民政府，求是网，上海市规划和自然资源局，中华人民共和国商务部，中金公司研究部

境外REITs市场回顾

图表：美国REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2025年8月29日

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比

注：1）数据截至2025年8月29日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算

资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部

图表：美国权益型REITs P/FFO情况

注：NAREIT最新数据截至2025年二季度, 数据频率为季度资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表：美国权益型REITs同店NOI同比增速

注：NAREIT最新数据截至2025年二季度, 数据频率为季度资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表：中国香港REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2025年8月29日

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2025年8月29日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：新加坡REITs市场走势

注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2025年8月29日

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2025年8月29日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表：中国香港REITs P/B

注：1）数据截至2025年8月29日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B

资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表：新加坡REITs P/B

注：1）数据截至2025年8月29日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B

资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表：美国各板块REITs总回报情况

注：1）2019-2024年数据为年度总回报率，2025年8月数据为月度总回报率；2）数据截至2025年8月29日

资料来源：NAREIT，中金公司研究部

本文摘自：2025年9月2日已经发布的《公募REITs月报（2025-8）：市场探底回升，关注风险偏好变化》

裴佳敏 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

张星星 分析员 固定收益 SAC 执证编号：S0080524020008

谭钦元 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080524020010

顾袁璠  分析员 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080523080008

孙元祺  分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

张宇  分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

杨鑫，CFA 分析员 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref：APY553

陈健恒  分析员 固定收益 SAC 执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref：BBM220